今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不樂(lè)觀

近期，管理層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，樓市成交開(kāi)始步入調(diào)整期。2010年第二周，重點(diǎn)城市新房住宅周成交量環(huán)比明顯萎縮。其中南京、杭州和蘇州三城市成交量環(huán)比下降八成，同期上海和寧波的降幅相對(duì)較少，也在30%以上。

券商研究機(jī)構(gòu)最新報(bào)告認(rèn)為，2009年多數(shù)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)大幅上升，銷(xiāo)售收入創(chuàng)歷史新高。但是，趨緊的調(diào)控政策正在改變市場(chǎng)看漲預(yù)期，同時(shí)，目前的高房?jī)r(jià)也將影響樓市剛性需求的釋放；預(yù)計(jì)2010年，房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

“漲勢(shì)”難持續(xù)

2009年，全國(guó)各大城市商品房銷(xiāo)售持續(xù)放量，年底“末班車(chē)效應(yīng)”更推升恐慌性購(gòu)房需求釋放，尤其是二手房，成交量成倍放大，這無(wú)疑使未來(lái)的購(gòu)房需求提前，并在一定程度透支2010年的樓市需求。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，1月10日的國(guó)辦通知重在從需求和供應(yīng)兩個(gè)方面來(lái)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制投資需求。這意味著，樓市看漲預(yù)期將發(fā)生變化，整體需求也將下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.0%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)54.4%；前11個(gè)月商品房銷(xiāo)售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%，其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)91.5%。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，“2009年樓市的成交量中，有2008年積壓的需求，也有透支2010年的需求，因此，2009年的漲勢(shì)很難持續(xù)?！?/p>

目前，營(yíng)業(yè)稅減免期限由2年改為5年，信貸政策開(kāi)始差別化對(duì)待不同的購(gòu)房者，二套房貸首付比例從嚴(yán)，這對(duì)樓市需求將產(chǎn)生負(fù)面影響。更重要的是，11月份CPI已經(jīng)轉(zhuǎn)正，當(dāng)通脹變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)后，市場(chǎng)也將進(jìn)入加息周期，這將削弱置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)力，遏制樓市需求。

2009年12月份，龍頭地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新房銷(xiāo)售已有所放緩。去年12月，萬(wàn)科銷(xiāo)售額同比僅增長(zhǎng)3%，遠(yuǎn)低于11月份47%的增幅；而銷(xiāo)售面積同比則下降38.7%。

資金鏈?zhǔn)站o

在國(guó)辦通知中，中央政府已露出收緊開(kāi)發(fā)商“銀根”，進(jìn)而防范境外“熱錢(qián)”投機(jī)國(guó)內(nèi)樓市的思路。這對(duì)房企的現(xiàn)金流將產(chǎn)生負(fù)面影響。

安信證券陶學(xué)明認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)已超越歷史高點(diǎn)，有資產(chǎn)泡沫化傾向，抑制投資和投機(jī)性需求的政策似乎箭在弦上。如果價(jià)格繼續(xù)上漲，那么按揭優(yōu)惠政策可能在2010年2季度后“實(shí)質(zhì)性從嚴(yán)”。

西南證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境正在趨緊。2010年，房地產(chǎn)信貸會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。信貸資金結(jié)構(gòu)性調(diào)整明顯，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目的貸款投放。房地產(chǎn)行業(yè)則被列為風(fēng)險(xiǎn)控制范疇。西南證券估算，2010年房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中，信貸資金增速將下滑25%-28%。另外，國(guó)土部與證監(jiān)會(huì)配合核查再融資項(xiàng)目，這意味著房企從資本市場(chǎng)獲得資金的難度在加大。

國(guó)海證券認(rèn)為，目前，房企資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力處于歷史較好水平，在政府抑制房?jī)r(jià)導(dǎo)向明確的環(huán)境下，設(shè)法加速周轉(zhuǎn)將成為穩(wěn)妥的應(yīng)對(duì)策略，而過(guò)分積極進(jìn)行擴(kuò)張投入以及保持高價(jià)策略的企業(yè)將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

樓市調(diào)控考驗(yàn)平衡藝術(shù)

□中證證券研究中心 張?zhí)┬?/p>

經(jīng)歷了2009年波瀾壯闊式的發(fā)展，2010年的樓市是否將轉(zhuǎn)向波瀾不驚？目前市場(chǎng)普遍的看法是，在宏觀政策基調(diào)不變，地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況良好的情況下，政府的適度調(diào)控有益于樓市“風(fēng)和日麗”的發(fā)展。不過(guò)鑒于新的流動(dòng)性刺激及非理性因素?cái)_動(dòng)，不排除將來(lái)政府采取嚴(yán)厲手段的可能性。一面是地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一面是穩(wěn)定房?jī)r(jià)確保民生，如何在二者之間平衡將在很大程度上主導(dǎo)今年的樓市行情。

不容否認(rèn)，經(jīng)歷了史無(wú)前例的流動(dòng)性推動(dòng)和持續(xù)快速的去庫(kù)存化，目前中國(guó)樓市的格局已同2008年有了天壤之別，即使與興盛一時(shí)的2007年相比，目前的宏觀環(huán)境也使樓市處于更加敏感的境地。對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)、過(guò)熱的投機(jī)，政府已經(jīng)表明了態(tài)度并出臺(tái)了初步措施，新年伊始效果如何還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

不過(guò)，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，無(wú)論從CPI與地產(chǎn)銷(xiāo)售速度的走勢(shì)看，還是從M2與地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相關(guān)性看，未來(lái)樓市的價(jià)量仍會(huì)保持高位，巨量信貸引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格重估還可能繼續(xù)，與其說(shuō)目前的措施主要針對(duì)高企的房?jī)r(jià)，不如說(shuō)更多的為了防患于未然。如果前期政府的措施有效、執(zhí)行得力，房?jī)r(jià)走勢(shì)平緩、成交量將繼續(xù)活躍，那么樓市可能續(xù)寫(xiě)2009年的神話；反之，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)過(guò)快上漲，不僅可能會(huì)引發(fā)量跌后市場(chǎng)的持續(xù)盤(pán)整，更可能經(jīng)歷政府嚴(yán)控后市場(chǎng)的低迷甚至逆轉(zhuǎn)，這在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚需夯實(shí)的后危機(jī)時(shí)代，無(wú)疑是不愿被看到的。

與過(guò)去十年27.46%的平均增速相比，目前18%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍處于較低水平，透過(guò)高房?jī)r(jià)、熱投機(jī)等表象，從另一面折射出更多的是地產(chǎn)投資的不足與不平衡，這一點(diǎn)已從去年四季度以來(lái)迎頭而上的新開(kāi)工面積增速上體現(xiàn)出來(lái)。而不平衡主要體現(xiàn)在：除了京滬深穗等一線大城市房?jī)r(jià)級(jí)數(shù)式的增長(zhǎng)，中西部二三線城市價(jià)格上漲幅度不大，甚至一些地方投資環(huán)比下降。正是投資不足才引發(fā)了可供面積的減少，而也正是區(qū)域發(fā)展的不平衡導(dǎo)致了樓市投資的馬太效應(yīng)。如果政府調(diào)控適度，地產(chǎn)商預(yù)期不改，則新開(kāi)工面積的持續(xù)回升將大大緩解供應(yīng)不足的狀況，從而帶動(dòng)地產(chǎn)投資增速向均值回歸。這在地產(chǎn)投資對(duì)GDP增速的貢獻(xiàn)接近3個(gè)百分點(diǎn)的當(dāng)下，無(wú)疑將達(dá)成一種共贏的局面。反之，如果采取一刀切、較為嚴(yán)厲的措施，地產(chǎn)投資增速可能會(huì)停滯不前，這不僅會(huì)影響到地產(chǎn)上游眾多行業(yè)的投資增長(zhǎng)，還會(huì)抑制下游消費(fèi)行業(yè)剛剛迸發(fā)的態(tài)勢(shì)，從而使向好的經(jīng)濟(jì)整體再度陷入迷霧。

在平衡經(jīng)濟(jì)與民生之間，我們兼?zhèn)渲苯优c間接兩種手段。直接的手段，如加速供地、加快保障房建設(shè)、出臺(tái)物業(yè)稅等；間接的手段如取消稅費(fèi)優(yōu)惠、嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸、限制資本市場(chǎng)融資等，我們認(rèn)為，由于直接手段無(wú)疑都是關(guān)乎地產(chǎn)商資金和土地獲得等關(guān)鍵問(wèn)題，政府在采用和推廣上會(huì)慎之又慎。并且由于各地區(qū)差異較大，如果普遍推廣將面臨新的不平衡問(wèn)題，因此未來(lái)，政府的調(diào)控可能更多的側(cè)重間接手段，通過(guò)影響消費(fèi)者行為，采取區(qū)域有別的措施使樓市更加健康。

2009年12月以來(lái)政府已通過(guò)多種途徑釋放出調(diào)控樓市的信號(hào)，能否避免一收就死、一放就熱的怪圈，對(duì)于當(dāng)前處于復(fù)蘇進(jìn)程中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言至關(guān)重要。任何政策都有時(shí)滯，也不可避免負(fù)溢出效應(yīng)，如何權(quán)衡的確是一種藝術(shù)。不過(guò)，對(duì)于剛剛開(kāi)始的2010年，樓市一季度的表現(xiàn)很有可能左右全年的政策取向，由于低的基數(shù)效應(yīng)及地產(chǎn)投資的慣性，一季度，地產(chǎn)投資出現(xiàn)大的變動(dòng)概率不大，但我們不能忽視市場(chǎng)預(yù)期的力量，如果預(yù)期引發(fā)了市場(chǎng)的持續(xù)盤(pán)整，不排除未來(lái)再度采取刺激措施的可能。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：鄧京荊