在凜冽的寒風中，天地人律師事務(wù)所的律師唐園提著紅色的投票箱不停地穿梭于各個樓棟之間，一家家地敲門拜請居民投票、簽名，以早日選出景灣小區(qū)的業(yè)主委員會。位于長沙市雨花區(qū)的景灣小區(qū)共有30多棟住宅，是長沙市規(guī)模較大的經(jīng)濟適用房小區(qū)。但開發(fā)入住數(shù)年來一直沒有成立業(yè)主委員會。
自2009年11月底開始，小區(qū)的居民開始積極行動起來，選舉組建自己的業(yè)主委員會。沒有人會想到，積極組建業(yè)委會的行動竟與小區(qū)停電有關(guān)。
“逼”出來的業(yè)主委員會
2009年11月中旬的一天晚上，家住該小區(qū)30棟的喻先生突然聽到一聲震動，眼前一片漆黑。他走到窗前一看，整個小區(qū)都停電了。他便拿出手機撥打了電力110的電話。電話回復的情況令人驚訝—是小區(qū)里變電房的開關(guān)可能因短路損毀，而導致該片幾個小區(qū)供電線路跳閘。更為糟糕的是，長沙市電業(yè)局的人員趕到后與物業(yè)管理人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，損毀的開關(guān)價值9萬余元，而且由于電業(yè)局和小區(qū)物業(yè)公司都沒有存貨，這個開關(guān)需到廣東工廠購買。前后要3天以上時間。
因為該小區(qū)地勢較高，采取的是二次供水方式。一旦停電，水也沒有了供應(yīng)。寒冷的冬季，停水停電3天，上千居民該怎么生活？很多人找電力部門人員質(zhì)問，但無濟于事——因為對方也沒有這種型號的開關(guān)；更為關(guān)鍵的是，該小區(qū)是采取的“專變模式”供電，即供電設(shè)施由房地產(chǎn)開發(fā)商自主建設(shè)，建設(shè)期產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商，房屋銷售后作為小區(qū)內(nèi)部公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)自動歸業(yè)主，再由業(yè)主負擔一定比例的電費加價后，委托物業(yè)公司維護。因此，電力部門沒有必須維護的義務(wù)。
物業(yè)公司設(shè)法調(diào)來消防車為小區(qū)居民送水，但購買價格高昂的變電開關(guān)需要動用維修基金，而因小區(qū)沒有業(yè)主委員會，開支該項基金則需要過半數(shù)以上業(yè)主簽字同意。于是，本文開頭的那一幕上演了，一些業(yè)主代表一邊開始主動聯(lián)系成立業(yè)主委員會事宜，一邊四處敲門呼吁大家簽名同意動用維修基金購買電力開關(guān)。
為人詬病的“專變”供電
據(jù)悉，在國內(nèi)各個住宅小區(qū)供電模式一般有兩種：即由供電企業(yè)維護的“公變模式”和前述的“專變模式”。以長沙為例，目前長沙擁有已建住宅小區(qū)近1000個，其中800多個小區(qū)采用的是“專變”供電，占90％以上，涉及居民超過100萬人，在全國同類城市中較為罕見。
兩種供電模式，市民得到的待遇各不相同。在“公變模式”中，用戶直接到電業(yè)局購電，按照國家物價部門核定的電價計費。而“專變”小區(qū)的居民一般是到物業(yè)公司設(shè)立的代收點購電，費用要高出核定電價。多數(shù)小區(qū)電價提高到了每千瓦時0．63元以上，有的甚至每千瓦時高達1．1元。
受到長沙市民詬病的“專變”供電，除了電費高、有故障難以及時修復外，還有小區(qū)物業(yè)拖欠電費和卷走電費現(xiàn)象，導致涉電糾紛時有發(fā)生。然而這些難以抑制開發(fā)商對“專變”供電模式的情有獨鐘。景灣小區(qū)喻先生的父親曾多年從事建筑行業(yè)，他說，由于電業(yè)局無權(quán)要求開發(fā)商采用何種供電模式，并且對住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)缺乏有效監(jiān)管。而開發(fā)商自主建設(shè)的“專變模式”供電設(shè)施，多在設(shè)計、選材、施工建設(shè)等方面為了降低成本而有所動作。
因考慮成本和房地產(chǎn)開發(fā)商在電力配套設(shè)計、建設(shè)、管理方面不夠?qū)I(yè)等因素，小區(qū)供電設(shè)施的實際質(zhì)量難以保證，形成了安全隱患?！伴_始住進去的居民不會有問題，但隨著入住率上升，每家都有多個空調(diào)，往往就超負荷了?！庇飨壬母赣H說，而且設(shè)施運行后損耗也大、成本偏高。
據(jù)長沙電業(yè)局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住宅小區(qū)“專變”供電損耗一般在18％左右。為彌補供電損耗，小區(qū)的物業(yè)公司會在“公變”電價的基礎(chǔ)上，向業(yè)主收取6％的電費附加。此外，因“專變”供電設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，供電企業(yè)不負責設(shè)施的日常管理，業(yè)主只能委托物業(yè)公司進行用電管理。但供電管理的環(huán)節(jié)多，又講求專業(yè)性，多數(shù)物業(yè)公司在用電管理上虧損嚴重。一般情況下，建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的住宅小區(qū)即使在加收相應(yīng)的附加費后，每月電費虧損仍在4000~5000元。為此，不少物業(yè)公司采取拖欠電費的辦法轉(zhuǎn)嫁問題，造成涉電糾紛。2006年，長沙市雅園小區(qū)、竹韻商居等幾個小區(qū)相繼發(fā)生物業(yè)公司因電費虧損攜款潛逃事件，也給供電企業(yè)電費回收帶來風險。據(jù)統(tǒng)計，僅2005年一年，長沙市的房地產(chǎn)住宅小區(qū)涉電糾紛就多達53起，此后呈逐年上升之勢。
當?shù)卣蘖罟╇姟稗D(zhuǎn)變模式”
早在2000年前后，大連、長春、沈陽、上海、天津、福州等城市已開始實施“專改公”改造，小區(qū)供用電秩序較為規(guī)范有序。2008年4月，長沙西湖麗景苑的幾位業(yè)主代表以“追求‘公變’為主要訴訟請求”，將開發(fā)商——湖南國際合作悍馬置業(yè)有限公司告上了法庭，成為全國首例業(yè)主因“專變”用電狀告開發(fā)商的案例。然而，由于當時長沙沒有出臺相關(guān)的政策法規(guī)，該案無疾而終。
民眾的呼聲漸為地方領(lǐng)導關(guān)注。2008年7月,長沙市正式成立城市新建住宅項目供電設(shè)施建設(shè)管理規(guī)范工作領(lǐng)導小組，市長張劍飛擔任組長。領(lǐng)導小組廣泛了解民意，結(jié)合長沙實際，形成了符合長沙市情的“專改公”工作思路。
2009年5月13日下午，長沙市政府召開新聞發(fā)布會，向社會公布了《長沙市新建住宅供電設(shè)施建設(shè)管理辦法》，規(guī)定今后長沙市區(qū)及長沙縣、望城縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，所有新建住宅小區(qū)項目，一律采用公用變壓器供電，已建的“專變”項目，要按照“公變模式”逐步予以改造規(guī)范；物價部門今后一律不再新批新建小區(qū)電費加價項目；以上范圍新建住宅供電設(shè)施建設(shè)管理維護工作，將由長沙電業(yè)局統(tǒng)一管理維護、統(tǒng)一電費直抄到戶。至此，長沙市持續(xù)多年的住宅小區(qū)供電“專變”“公變”之爭，終于塵埃落定。
“專改公”艱辛之路
雖然有了政府的強力推行，但因牽涉種種利益和矛盾，“專改公”之路面臨重重困難。長沙的住宅小區(qū)有近1000個，要將這些小區(qū)全部完成“專改公”改造，其工程量巨大。其次，很多房地產(chǎn)開發(fā)商對“專改公”認識不足，認為侵犯了他們的利益，阻力重重。此外，在“專改公”完成之后，長沙市電業(yè)局直供用戶將由50萬戶增加到100多萬戶，無論是抄表收費還是設(shè)備維護的壓力，都將是現(xiàn)在的兩倍以上。
長沙市經(jīng)委副主任李佑松介紹，由于涉及千家萬戶，“專改公”工作將是一個長期而艱巨的過程，“2009年主要是做一些基礎(chǔ)工作，并逐步開展在建小區(qū)的‘專改公’改造”。而費用將主要由電力部門和開發(fā)商共同承擔。根據(jù)長沙市公布的方案，第一步是從2009年5月1日起，所有新建小區(qū)按“公變”模式供電；第二步是完成94個在建小區(qū)近1600萬平方米的“公變”改造；第三步是逐步完成已經(jīng)建成的800多個“專變”小區(qū)的“公變”改造。
2009年8月3日晚上10點，長沙市木蓮花苑小區(qū)成功送電，標志著長沙市首個在建住宅小區(qū)供電設(shè)施專變改公變項目告捷。但已建成的小區(qū)改造則難度更大。長沙城北供電局恒達花園“專改公”項目，是其中一個典型的案例。盡管與政府“專改公”的工作部署不謀而合，但改造過程中異常復雜的情況、所遇到的壓力和阻力，讓組織方深感艱難。
位于楊家山二環(huán)線旁恒達花園約有546戶居民，16個門面，屬于純粹的住宅小區(qū)。其中68％左右的是原朝陽新村拆遷安置過來的居民客戶。該小區(qū)采取專變下面裝機械表的方式供電，新物業(yè)進駐小區(qū)后，就開始拖欠電費。長沙電業(yè)局城北分局則采取停電的方式催收欠費。在政府介入調(diào)解后，各方開始一場漫長的談判協(xié)商，恒達花園的住戶強烈要求進行戶表改造，但大部分人認為他們不應(yīng)該再出具任何費用。原來所欠的電費部分，居民與物業(yè)方更糾纏不清。
經(jīng)歷9次現(xiàn)場協(xié)調(diào)會議，最終以政府的名義確定了每戶900元的改造費用，其他部分由電力企業(yè)投資的方式進行改造。其中的前提條件是，社區(qū)承諾負責收回恒達小區(qū)的所欠電費。此后經(jīng)過半年多努力，小區(qū)內(nèi)518戶居民、16戶門面的戶表改造完工。
但組織方還沒來得及為勝利改造而欣喜，各種問題就接踵而來。住戶代表要求電力部門應(yīng)該幫忙解決路燈電表、樓道照明用電的電費。小區(qū)的業(yè)主委員會代表拿著資產(chǎn)明細單上門質(zhì)疑原來的資產(chǎn)是否異動，社區(qū)承諾收回所欠電費問題遲遲沒有回音。
長沙電業(yè)局城北分局負責營銷的一名副局長表示，類似的煩惱將更多的出現(xiàn)。按照長沙市政府的要求，新建住宅供電設(shè)施建設(shè)維護費用，將集中管理專戶存儲，專項用于住宅供電設(shè)施建設(shè)和維護，接受審計部門審計。但對于已建項目的“專改公”建設(shè)費用，長沙市有關(guān)部門正在組織調(diào)研，原則是最大限度地減輕居民的改造負擔。這意味著要么根據(jù)每個小區(qū)的實際情況核定專改公費用；要么制訂統(tǒng)一標準，所有小區(qū)都支付同樣的費用。而電力企業(yè)要么投入相當大的精力、物力和時間在每個居民小區(qū)討價還價溝通協(xié)調(diào)，要么就同一價格，這又與市場經(jīng)濟體制下的企業(yè)經(jīng)營之道相背離，同樣是個兩難的決策。
來源：中國青年報（記者 洪克非） 編輯：寧波
