5年前，花費(fèi)約200萬(wàn)元買(mǎi)地;5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤(rùn)源自高漲的房?jī)r(jià)，而背后卻是一個(gè)一個(gè)的房奴。

劉生(化名)，一位來(lái)自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，日前向中國(guó)青年報(bào)記者講述了這個(gè)近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。

他解釋自己這么做的原因時(shí)說(shuō)：“‘出來(lái)混總是要還的’，我們開(kāi)發(fā)商利用歷史的機(jī)遇賺了不少錢(qián)，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點(diǎn)事了?！?/p>

房地產(chǎn)的暴利從哪兒來(lái)

中國(guó)青年報(bào)：今年年初，任志強(qiáng)公開(kāi)宣稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，并非暴利行業(yè)，您覺(jué)得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)?

劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無(wú)可置疑。

任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒(méi)有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在土地價(jià)格很高，房子要賣(mài)很貴;第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分;還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場(chǎng)水漲船高，隨著市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說(shuō)，上個(gè)月賣(mài)1000元一噸的鋼筋，這個(gè)月賣(mài)1100元，但這個(gè)成本是可控的。

有個(gè)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1/3，包括拿土地，建筑材料，人工費(fèi)用等。還有1/3是渠道費(fèi)用，指國(guó)家征稅及申報(bào)費(fèi)用等合理開(kāi)支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1/3就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止這么多。