SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日發(fā)表博文表示，受到樓市調(diào)控政策的影響，未來(lái)一年中國(guó)的住房?jī)r(jià)格有很大下跌的壓力，下跌幅度預(yù)計(jì)將回到2009年初的水平。
就在今年，媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之后國(guó)土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單，有媒體報(bào)道稱，這些閑置土地有80%將被無(wú)償收回。對(duì)此，潘石屹認(rèn)為“不太可能”，他在博客中表示，閑置土地的清理絕非國(guó)土部門(mén)一個(gè)部門(mén)能完成的，有句俗話說(shuō)“殺雞給猴看” 、“殺一儆百”，哪怕有8%、10%的閑置土地收回，對(duì)市場(chǎng)都會(huì)造成很大的震撼，對(duì)其余的閑置土地都會(huì)形成很大的壓力，促進(jìn)這些土地的開(kāi)發(fā)，結(jié)果就是增加市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。
潘石屹認(rèn)為，中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對(duì)執(zhí)行的規(guī)定上沒(méi)有像今年這樣具體和嚴(yán)厲,如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開(kāi)工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題，而會(huì)有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過(guò)保障性住房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財(cái)力等,但我們看到“國(guó)十條”中加上了問(wèn)責(zé)制，這是幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來(lái)沒(méi)有過(guò)的,表明了政府對(duì)這項(xiàng)政策執(zhí)行的決心。
另外，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開(kāi)發(fā)商資金的緊張，把開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢(qián)變成了死錢(qián)，尤其對(duì)那些毛利率不高、銷售建設(shè)過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開(kāi)發(fā)商影響會(huì)更大。我們看到這項(xiàng)政策已經(jīng)出臺(tái)，可能馬上就會(huì)開(kāi)始實(shí)施。
在潘石屹看來(lái)，住建部出臺(tái)的對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法，各城市的細(xì)則和具體政策都在相繼出臺(tái)。這是大家不太關(guān)注的一項(xiàng)政策，但這對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預(yù)售收入，對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開(kāi)發(fā)商的活錢(qián)變成了死錢(qián)。
潘石屹談到，以上這四方面的政策，預(yù)計(jì)在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開(kāi)發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒(méi)有錢(qián)了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。還有就是今年上半年房地產(chǎn)投資增加達(dá)38.1%，達(dá)到歷史最高水平，開(kāi)工量加大也會(huì)增加住房的供應(yīng)量。
潘石屹表示，受這些因素的影響，未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格有很大下跌的壓力。市場(chǎng)上總是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，在房?jī)r(jià)下降的過(guò)程中成交量自然會(huì)減少，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)不變的規(guī)律。
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