新規(guī)實(shí)施

如何退房

《辦法》中明確，在房屋開始預(yù)售后，預(yù)售資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度前，購(gòu)房人提出退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)撥付。入賬資金超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

政策解讀

1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管

“進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)將超出部分轉(zhuǎn)出，優(yōu)先用于工程建設(shè)。”

“其實(shí)預(yù)售款并不是全部會(huì)被監(jiān)管?！标愔咀屑?xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)。他說，《辦法》中所說的重點(diǎn)監(jiān)管資金是一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，包括住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。

例如，一個(gè)10萬平米的項(xiàng)目，建安成本（建設(shè)費(fèi)用）為3000元/平米，預(yù)售價(jià)格為1萬元/平米。那么，這個(gè)項(xiàng)目所需的建設(shè)費(fèi)用為3億元，而所有的預(yù)售金額為10億元。按照規(guī)定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監(jiān)管其中的3億元，從而保證這個(gè)項(xiàng)目保質(zhì)保量地完工，杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐，其余的收益開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)支取。因此，他認(rèn)為，“被控制”的預(yù)售款其實(shí)只是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的成本。

今年1月至9月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)資金總量為3900億元左右，而預(yù)售款只有1020億元左右，在整個(gè)預(yù)收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資?？梢哉f，這個(gè)《辦法》是要管好預(yù)售款，而并非管死。

2.監(jiān)管資金設(shè)支取四節(jié)點(diǎn)

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃?！?/p>

陳志說，開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可之前，應(yīng)當(dāng)制定和核定用款計(jì)劃和數(shù)額。相關(guān)部門會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)所報(bào)的計(jì)劃和施工情況，對(duì)用款數(shù)額進(jìn)行審核。確實(shí)達(dá)到節(jié)點(diǎn)時(shí)間，且用款額度符合實(shí)際，銀行才會(huì)從專用賬戶劃轉(zhuǎn)資金。

《辦法》規(guī)定，用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。對(duì)于第四個(gè)節(jié)點(diǎn)，陳志說，房產(chǎn)交用后，購(gòu)房人可持有開發(fā)商提供的相關(guān)手續(xù)，委托或自己辦理房產(chǎn)證，證明房產(chǎn)已經(jīng)歸業(yè)主所有。

在此之前，專用賬戶資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%?！按饲?，部分開發(fā)商出現(xiàn)房屋交用后，不交稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主入住但不能辦理房產(chǎn)證。”這一做法將杜絕類似情況。

3.監(jiān)管銀行不得隨意變更

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自己確定項(xiàng)目的監(jiān)管銀行，分期建設(shè)的，每一期內(nèi)的項(xiàng)目只能委托一家監(jiān)管銀行，并且開發(fā)商應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議?！?/p>

陳志說，目前開發(fā)商借貸建房的同時(shí)，允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購(gòu)房，這是正常的市場(chǎng)行為。因此，開發(fā)商有權(quán)力自己選擇監(jiān)管銀行。

“雖然銀行是開發(fā)商自己確定的，但中國(guó)人民銀行會(huì)適時(shí)監(jiān)控。”同時(shí)，開發(fā)商支取資金必須憑借備案工程建設(shè)合同，也不能超過節(jié)點(diǎn)用款額度。因此會(huì)避免開發(fā)商與銀行打默契球。

4.購(gòu)房人可查購(gòu)房款去向

“商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人無論是全款購(gòu)房，還是貸款購(gòu)房，都應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款及貸款直接存入專用賬戶?！?/p>

《辦法》規(guī)定，主管部門會(huì)公示已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購(gòu)房人可通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門網(wǎng)站查詢。

陳志透露，市住建委正在建立網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。購(gòu)房人根據(jù)網(wǎng)簽的合同號(hào)，就能通過房地產(chǎn)交易網(wǎng)，追蹤自己購(gòu)房款的去向?？纯词遣皇莿澣肓碎_發(fā)商專用賬戶。這樣，將形成社會(huì)更多范圍的監(jiān)督機(jī)制。

商品房預(yù)售金監(jiān)管須全國(guó)協(xié)同

從最終調(diào)控目標(biāo)來說，類似政策只有全國(guó)協(xié)同執(zhí)行，才有望盡早達(dá)到目標(biāo)。

本報(bào)特約評(píng)論員徐立凡

《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》12月1日施行。今后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)商直接收存預(yù)售金。對(duì)一直抱有博弈念頭的開發(fā)商來說，這一辦法無疑是重量級(jí)調(diào)控砝碼。

過去幾年，商品房預(yù)售資金一直是開發(fā)商的保鏢。這筆錢本來不該濫用，卻經(jīng)常被用于炒地、囤地，而新獲得的地塊，又成為貸款抵押品。由此產(chǎn)生的問題是，工程款可能突然中斷，導(dǎo)致工程質(zhì)量下降甚至成為爛尾樓，危害購(gòu)房者利益。而被挪用的資金投入市場(chǎng)后，成為地王頻出的重要抬轎者，刺激購(gòu)房者的心理預(yù)期和房?jī)r(jià)的非理性飛漲。

將商品房預(yù)售資金存入專用賬戶，在限制開發(fā)商資金違規(guī)流轉(zhuǎn)的同時(shí)，削弱了開發(fā)商的資金實(shí)力，降低了開發(fā)商憑恃豐沛資金與調(diào)控政策博弈的本錢。新措施無疑將提高開發(fā)商配合調(diào)控政策的主觀能動(dòng)性。

此外，政府對(duì)于預(yù)售資金的有效管理，豐富了政府的調(diào)控手段。此前，盡管政策三令五申，但開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于監(jiān)管乏力。預(yù)售資金管理強(qiáng)化后，開發(fā)商必須考慮一旦違規(guī)預(yù)售資金可能被扣罰、或停止網(wǎng)簽等風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)成本的大大抬高，實(shí)際上提高了調(diào)控政策的落地機(jī)會(huì)。

可以預(yù)期，預(yù)售資金管理新政將迫使開發(fā)商作出應(yīng)對(duì)。在銀行貸款從緊和預(yù)售資金不能挪用這兩道繩索下，目前仍在觀望市況、期待風(fēng)向轉(zhuǎn)變的開發(fā)商們，無法再坐得住，如想回籠資金，就必須加快銷售，囤樓惜售難以延續(xù)。

在多重政策壓力下，商品房預(yù)售金監(jiān)管的強(qiáng)化，可能會(huì)成為壓低房?jī)r(jià)的那一根稻草。

但是，不同的開發(fā)商對(duì)新政的抗壓性不同。相對(duì)而言，實(shí)力較弱的開發(fā)商，將被迫采取與調(diào)控政策方向趨同的應(yīng)對(duì)方式，而大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)由于資金全國(guó)調(diào)用，仍可作出規(guī)避動(dòng)作。比如，可以調(diào)用沒有實(shí)施預(yù)售金監(jiān)管的地方分公司應(yīng)急，以繼續(xù)保持與調(diào)控政策博弈的能力，尋求更高利潤(rùn)的獲取機(jī)會(huì)。

從這個(gè)角度說，北京市商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的政策，只能取得有限效果。即使中小開發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略，房?jī)r(jià)低頭也難成趨勢(shì)。從最終調(diào)控目標(biāo)來說，類似政策只有全國(guó)協(xié)同執(zhí)行，才有望盡早達(dá)到目標(biāo)。

來源：京華時(shí)報(bào) 編輯：段若蘭