一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬(wàn)科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬(wàn)科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開發(fā)銷售而稱雄全國(guó)市場(chǎng)，如果按這種說(shuō)法，萬(wàn)科的銷售量占其土地儲(chǔ)備量的比值必然大于全國(guó)房企的銷售量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值，換言之，萬(wàn)科的銷售量占全國(guó)房企銷售量的比值必然大于萬(wàn)科土地儲(chǔ)備量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值。

比如在2010年發(fā)展計(jì)劃中，萬(wàn)科表示，預(yù)計(jì)2010年新開工建筑面積855萬(wàn)平方米，較2009年開工面積增長(zhǎng)52.5%。而在2009年底，萬(wàn)科的儲(chǔ)備土地建筑面積只有2436萬(wàn)平方米，其新開工量在土地儲(chǔ)備總量占比高達(dá)三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見，其開發(fā)速度遠(yuǎn)快于目前盛行“緩慢開發(fā)”模式的地產(chǎn)界。

據(jù)萬(wàn)科公布，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科的銷售額達(dá)到714億元。同期，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額高達(dá)3.19萬(wàn)億元，那么今年前三季度萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備最多是全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的2.28%，也就是說(shuō)，全國(guó)房企擁有的儲(chǔ)量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。

即便是以內(nèi)地上市房企儲(chǔ)備的4億平方米土地來(lái)看，考慮到2009年我國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國(guó)所有房企開發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內(nèi)地上市房企所用，從目前內(nèi)地上市公司的開發(fā)速度來(lái)看，這一存儲(chǔ)量足夠內(nèi)地上市房企開發(fā)5、6年，這樣就意味著內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。

囤地是行業(yè)生存潛規(guī)則？

日前，一份據(jù)稱是由國(guó)土資源部制定、并交由銀監(jiān)會(huì)的“囤地黑名單”在坊間流傳。

該“黑名單”指全國(guó)存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實(shí)確實(shí)處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地等。

這份名單并沒有得到官方的承認(rèn)，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，焦點(diǎn)之一就是：航母級(jí)企業(yè)萬(wàn)科是否在列。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬(wàn)科也難逃囤地之嫌。萬(wàn)科2009年年報(bào)指出，萬(wàn)科天津東麗湖項(xiàng)目占地270萬(wàn)平方米，建筑面積高達(dá)191萬(wàn)平方米，截至2009年底，該項(xiàng)目尚有146.5萬(wàn)平方米建筑面積的土地未開發(fā)。

事實(shí)上，該項(xiàng)目早在2004年就已經(jīng)開始動(dòng)工。以該項(xiàng)目2010年計(jì)劃開工11萬(wàn)平方米、竣工9萬(wàn)平方米的速度估算，未來(lái)還需要近14年的時(shí)間才能開發(fā)完畢。

也就是說(shuō)，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，其絕大部分土地可能長(zhǎng)期都會(huì)處于閑置狀態(tài)。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，一小塊一小塊對(duì)土地進(jìn)行分期開發(fā)、或者對(duì)一個(gè)項(xiàng)目中某一地塊長(zhǎng)期撂荒，這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)儲(chǔ)備土地的一個(gè)極其重要的手段，事實(shí)上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場(chǎng)供應(yīng)。而囤地的本質(zhì)就是導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)減少。

一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，連以“不囤地”著稱的萬(wàn)科都有囤地行為，只能說(shuō)明行業(yè)內(nèi)囤地現(xiàn)象的確是比較嚴(yán)重。

其實(shí)，相比較其他開發(fā)商，萬(wàn)科的情況已屬好的，許多房企存在項(xiàng)目整體處于長(zhǎng)期閑置的情況。