上周，滬商品住宅成交1447套，環(huán)比前周減少 13%，成交面積17.4萬平方米，新政后連續(xù) 4周呈下滑態(tài)勢。成交均價21969元/平方米，環(huán)比下跌5%，新政以來首次價格回落，充分顯示本輪調(diào)控已使快速回升的樓市重新進入調(diào)整期。市場人士分析認為，世博會的結(jié)束對上海房地產(chǎn)行業(yè)意味著一個新的開始，隨著世博一些場館的拆除和地塊的出讓，在接下來的幾年時間內(nèi)，世博板塊或?qū)⒈淮竺娣e開發(fā)為住宅市場，據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)估算，未來世博板塊可能有40%的土地推向市場。

新上市樓盤預售價有所下調(diào)

據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積為17.4萬平方米，環(huán)比前周進一步下跌16%，與8月的周成交水平基本持平。而據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，上周商品住宅成交均價為21969元/平方米，環(huán)比前周均價23092元/平方米下跌5%，樓市新政4周以來全市均價首次出現(xiàn)小幅回落。盡管如此，自9月下旬以來均價已連續(xù)第7周維持在2萬元高位以上。

來自中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周有10個樓盤推出了24.04萬平方米的新房源，比前周多出近一倍。盡管如此，上周全市成交量繼續(xù)低迷，僅新城悠活城和港城滴水湖馨苑兩個項目簽約超過100套。

供應方面，上周上海市內(nèi)已有上置綠洲香島原墅、天和湖濱、桃源藝筑等3個項目開盤或加推，同時不少項目預售面積都超過了3萬平方米。

中房信分析師薛建雄預測，隨著新房供應量的上升和開發(fā)商營銷力度的加強，本輪調(diào)控導致成交急速下滑的局面將會停止。而隨著供大于求局面的出現(xiàn)，一些新上市樓盤的預期售價會有所下調(diào)。但熱銷項目還是難以改變價格上調(diào)的情況。但也有分析人士指出，由于天和湖濱、桃源藝筑等樓盤的大規(guī)模放量，10月以來供不應求的局面在上周被扭轉(zhuǎn)，但是這只能在一定程度上延緩成交量的下滑，后續(xù)樓市成交依然很乏力。

開發(fā)商推盤緩解資金鏈緊張

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認為，二次調(diào)控力度盡管不及4月新政，樓市成交量也沒有像5月份一樣出現(xiàn)急速下滑，但是隨著“雙限令”、加息、公積金貸款利率上調(diào)等政策的陸續(xù)出臺，購房者和開發(fā)商兩方的壓力不斷加大，市場觀望氛圍加重，住宅成交量呈逐周下滑趨勢，上周成交面積降至17.4萬平方米，已不足10月第一周成交量的4成，預計未來一段時間“新政組合拳”仍將深度影響上海樓市。

11月5日上海市公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整購買第二套改善型普通自住房個人住房公積金貸款利率的通知》，新規(guī)明確，自2010年11月8日起，認定為改善居住條件購買第二套住房的，個人住房公積金貸款利率按同期首套個人住房公積金貸款利率上浮1.1倍。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認為，后續(xù)可能還會有新的調(diào)控政策出臺。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，在新政效應逐步凸顯后，部分樓盤已開始降價，如本周排名成交榜首的新城悠活城均價為13625元/平方米，比上半年均價低了近10%；顓橋的招商雍華苑三期的均價也明顯低于10月末剛開盤時近2.5萬元/平方米的報價。

迪士尼板塊成交將出現(xiàn)僵持

據(jù)記者了解，世博會結(jié)束以后，僅有少數(shù)世博概念樓盤價格進行了調(diào)整，進入后世博時期，隨著世博園區(qū)后期規(guī)劃的逐漸成形，世博板塊的升值潛力也將慢慢顯現(xiàn)。目前區(qū)域內(nèi)存在不少的待售新盤，如純新盤萬科金色名郡、濱江凱旋門等，前期銷售良好的熱門項目金地灣流域、尚東鼎、美林別墅等也預計將推出新房源。

與世博板塊的“慢熱”形成鮮明對比的是迪士尼板塊。 11月5日，上海迪士尼樂園項目正式啟動。上海世博會落幕還不到一個星期時間，滬版“迪士尼”項目啟動的消息即刻擄獲了全世界的目光，迪士尼效應也成為上海繼世博會后一個全新的關(guān)注焦點，繼續(xù)推進后世博經(jīng)濟的發(fā)展。然而，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，在迪士尼概念輻射下的主要5個板塊中，除了曹路板塊，其它4個板塊由于受到“新國十條”的打擊，成交量均出現(xiàn)大幅萎縮。

分析人士指出，川沙等板塊由于去年迪士尼落定以后，區(qū)域地位提升，短期內(nèi)樓盤價格飆升，惠南板塊4月成交均價漲至18730元/平方米，環(huán)比1月上漲47%，周康板塊4月成交均價22020元/平方米，環(huán)比1月上漲48%。 “新國十條”出臺以后，9月各板塊成交均價大多恢復到4月份的價格水平。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認為，迪士尼概念經(jīng)過多次炒作，樓盤價格虛高，這導致短期內(nèi)成交出現(xiàn)僵持。在政策的調(diào)控下，隨著迪士尼工程建設的步步展開，后期輻射板塊內(nèi)樓盤的價格如果能逐漸回歸理性，成交量或?qū)㈤_始回升，打破區(qū)域成交低迷的僵局。

二手房帶看上升 局部出現(xiàn)“跳價”

□記者 楊冬

晚報訊經(jīng)歷10月的調(diào)整期后，11月首周二手房市場行情平穩(wěn)。記者昨天從本市多個二手房熱門成交板塊了解到，當?shù)囟址恐薪殚T店帶看量出現(xiàn)1-3成增長，成交量與價格均維持10月底水平。同時，世博會結(jié)束之后的首周，世博板塊及浦西濱江板塊租賃成交量均下滑兩成左右，但租金方面卻未現(xiàn)松動跡象。

記者了解到，11月第一周全市多個板塊帶看量出現(xiàn)上揚，松江新城、徐匯田林、長寧中山公園和浦東川沙等板塊帶看量環(huán)比上周均增長1-3成。究其原因，一方面，趁著年末資金較為充足，出來覓房的客戶逐漸增多；另一方面， 10月的再一次樓市調(diào)整下二手房市場價格并無明顯波動，客戶的觀望情緒略有淡化。但在成交方面，11月第一周的成交量與10月底基本持平。

隨著二手房帶看量的增長，“跳價”再現(xiàn)局部市場、幅度可達2%-3%。徐匯田林、長寧中山公園兩板塊，11月已有約1-2成房東在買家有意向后提價；而在松江新城板塊，提價業(yè)主已近5成。 21世紀不動產(chǎn)上海銳豐珠江新城分行經(jīng)理葛恒忠表示，11月松江新城板塊帶看量增長20%-30%，是業(yè)主提價的信心所在。

葛恒忠表示，目前達成的交易基本上都高于掛牌價格。究其原因，一方面，“限購令”之下部分房東產(chǎn)生惜售心理，掛出房源只是為了試探市場。另一方面，經(jīng)歷連續(xù)調(diào)整的二手房價格并沒有出現(xiàn)大幅回落，給了部分業(yè)主對后市的樂觀。

來源：中國新聞網(wǎng) 編輯：鄧京荊