統(tǒng)計部門最近公布的數(shù)據(jù)顯示，１０月房價雖然環(huán)比有所上漲，但漲幅明顯回落；各地住宅成交量也明顯下調(diào)。自９月底以來實施的調(diào)控政策，使樓市在關(guān)鍵時刻避免了又一次“高燒”。

不過，樓市接下來的走勢卻趨于復(fù)雜：一方面，調(diào)控的高壓、企業(yè)資金鏈的收緊以及后期供應(yīng)增加等因素，增強了市場調(diào)整的動力；但另一方面，游資的加快進入以及近期美國第二輪量化寬松政策等因素，卻使接下來的樓市變數(shù)陡增。

關(guān)鍵時刻摁住漲勢

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲０．２％，漲幅比上月回落０．３個百分點。與此同時，１０月份的商品房銷售也呈現(xiàn)低迷的局面，當(dāng)月全國商品房銷售面積環(huán)比９月份大幅下降１１．２％，銷售金額下降７．７％。傳統(tǒng)的“銀十”成色嚴(yán)重不足。

“９月底起及時出臺的調(diào)控政策起到了應(yīng)有的作用?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟說，“１０月是傳統(tǒng)的銷售旺季，一旦調(diào)控不當(dāng)，房價就可能失控；現(xiàn)在看來是在關(guān)鍵時刻摁住了房價的漲勢”。

９月底，“黃金周”在即，各地的房交會即將鳴鑼開張，一些樓盤已有排隊搶購現(xiàn)象，開發(fā)商準(zhǔn)備推出更多高價樓盤……９月２９日，住建部等五部委公布五條調(diào)控措施緊急為市場降溫；１０月起，各地“限購令”連續(xù)出臺，成交量迅速下降牽制了房價蠢蠢欲動的爆發(fā)上行態(tài)勢。

二手房市場的降溫也同樣明顯。中原地產(chǎn)１０月二手住宅市場成交量調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，京、滬、深、廣、津等五大城市１０月成交量合計為３８９萬平方米，環(huán)比下跌２８％，各城市環(huán)比跌幅在一到五成不等。不過，盡管總體成交量有所回落，但仍高于今年５月最低點，相當(dāng)于７、８兩月的平均水平。伴隨著二手市場成交量大幅回落，屋主對后市信心出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，各地下調(diào)房源報價的比重開始增加。

市場調(diào)整動力增強

“９、１０月房價連續(xù)上漲可能只是曇花一現(xiàn)。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部部長楊紅旭說。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然１０月房價依然環(huán)比增長，但有多種因素強化了房價合理調(diào)整的預(yù)期。

首先，政策層面，調(diào)控動作和“信號”并無衰減態(tài)勢。１０月２５日國務(wù)院常務(wù)會議把“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為今后幾個月的重點工作之一，強調(diào)“各地區(qū)、各部門一定要認(rèn)真落實各項調(diào)控措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲”，“合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機需求”。１１月以來，住建部等四部委聯(lián)合下發(fā)通知，有針對性地提高公積金貸款的首付和利率，并停貸“三套”。地方也繼續(xù)推出“自選動作”，比如北京自１２月１日起實施新規(guī)定加大對商品房預(yù)售的監(jiān)督管理，要求商品房在辦理預(yù)售許可時，開發(fā)商提交的預(yù)售方案中必須將房價、折扣等信息上報，并在售樓處公示。

其次，開發(fā)商的資金持續(xù)收緊，降價促銷的壓力有所加大。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售和貸款進行融資的渠道明顯收窄。今年１－１０月房企資金來源中，銀行貸款占比同比下降２．４個百分點到１８．３％，其他資金（含個人按揭、定金與預(yù)收款等）占比下降３．１個百分點到４２．８％，而自籌資金則上升５．３個百分點到３７．９％。此外，上市、股權(quán)融資等其他融資方式難度也加大，信托、基金等則是“遠水救不了近渴”。１１日在上海舉行的“香港地產(chǎn)周”系列活動中，中國指數(shù)研究院副院長陳晟提醒現(xiàn)場不少房企人士：“盡管現(xiàn)在一些開發(fā)商日子并不難過，但這不代表將來日子也會不錯?！?/p>

再次，后市供應(yīng)量將持續(xù)增加，博弈的天平有望向購房者傾斜。今年１－１０月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積和房屋新開工面積分別為３．２８億平方米和１３．１８億平方米，同比分別增長３６．２％和６１．９％。新開工面積大增，意味著今年四季度至明年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模比較大；土地購置面積的大增，意味著明年下半年直至后年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴大。

游資逼近增加樓市變數(shù)

不過，樓市一個新的動向當(dāng)引起警惕：在房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源中，今年１－１０月利用外資的增幅高達４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個月增加的外資高達８７億元，占到前１０個月利用外資總和的１６％以上。

近年來外資投資中國房地產(chǎn)的總量不斷提高，２００７年我國房地產(chǎn)業(yè)即已成為僅次于通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資產(chǎn)業(yè)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００７年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達６５０億元，增長６４．８％，整體高出其他渠道資金增長２６．２％；２００８年為７２８億元，２００９年有所回落，今年則重拾升勢。有機構(gòu)統(tǒng)計，僅今年９月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有９５家，超出過去３年的平均水平。從區(qū)域上看，國外投資機構(gòu)對國內(nèi)樓市的介入正蔓延向二、三線城市。業(yè)內(nèi)人士指出，未來隨著中國經(jīng)濟的強勁增長、人民幣持續(xù)升值、國內(nèi)城市化加快、外資進入限制放松以及國內(nèi)信貸從緊等多方面合力，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的力度還將加大。

近期美國實施的寬松貨幣政策對中國樓市的調(diào)控來說不是個好消息。“美國實施了寬松的貨幣政策，資本市場有大量的錢，中國和中國房地產(chǎn)會是他們的重要選擇。這些資金的涌入一定會降低上市房地產(chǎn)公司的負債率，所以這對減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金的壓力是利好?！保樱希龋现袊麻L潘石屹說。

１１日，在此間接受記者采訪時，潘石屹不無委婉地介紹了企業(yè)在新的寬松環(huán)境下的應(yīng)對之道：在銷售時，對價格和付款方式將更嚴(yán)格一點，“由我們來選客戶”；在買地時，也將相應(yīng)寬松一些。不過他坦言，美國的量化寬松政策將明顯增加通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫的壓力，使樓市調(diào)控面臨嚴(yán)峻形勢。

“國內(nèi)樓市調(diào)控必須和國際市場環(huán)境的變化更加匹配。”他認(rèn)為，樓市是延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，還是受此驅(qū)動轉(zhuǎn)而上行，尚需觀察下一步市場的變化。

來源：新華網(wǎng) 編輯：鄧京荊