增加供給緩沖房價反彈力

正如住建部副部長仇保興所提及，此輪政策對樓市的調控側重于加強供給。針對市場供給，政策中強調保障房的推出以及對閑置土地進行清理，增加對中小套型住宅的供地數量。公開資料顯示，2010年住房用地計劃擬供應量大約為18萬公頃，同比增長135%，三類住房用地總占比不得低于77%。

人大經濟學院副院長劉元春接受《證券日報》記者采訪時曾指出，如果政府推出保障房的政策擠占了商品房的用地，那么政策將對房價或許會起到反作用。因而，地方政府的執(zhí)行力就至關重要。

而長江證券研究報告中則明確指出，此番政策調控土地供給超出市場的預期，“保障性住房用地的大幅度增加并沒有如市場預期那樣幾站了商品房的用地，今年商品房用地的出讓將會較之09年發(fā)生較大幅度的增長，……這樣的大規(guī)模土地出讓計劃勢必會對未來的供給產生較大的影響，未來市場供不應求的局面將得到緩解?！?　　房價大幅下調可能只是“鏡花水月” 　　事實上，除去中國人民大學經濟研究所等機構發(fā)布《中國宏觀經濟分析與預測報告》中曾對房價作出將下降20%的樂觀預期外，大多數業(yè)內專家對未來房價下降的幅度的預期，還稱不上樂觀。

《證券日報》記者采訪長江證券首席地產分析師蘇雪晶時了解到，他認為通脹大背景下，如果公眾對于房價保值增值的預期不改變的話，政策即使發(fā)生效果也不過是暫時的。一旦政策放寬，房價存在上行壓力。而至于反彈的幅度，還取決于市場的供需對比情況。在他看來，短期內，政策將是有效的，但效果有限。另外，房地產開發(fā)商在年底資金仍舊良好。但他對于明年貨幣投放量的看法，“不是特別悲觀”。

至于房價，在他看來房地產開發(fā)商會選擇慢慢推盤的方式，而不是一下子放量去沖擊房地產市場。價格下降可期，但是期望值不必太高。

華創(chuàng)證券地產分析楊現領在接受記者采訪時指出，房地產開發(fā)商資金流將持續(xù)緊張，但不必對房價下調抱太多期望。而之前他在接受《證券日報》記者采訪時曾指出，一輪又一輪對樓市的調控下，政策效果是邊際遞減的。而開發(fā)商則逐漸能夠理性應對。

至于房價，楊現領認為短期內房價調整的時間窗口將會是2010年最后兩個月到2011年上半年。原因有二：其一，明年CPI高點可能在二季度實現，因此貨幣政策管理流動性和通脹預期的壓力也集中在此期間。在他看來，通脹的最高點也將是貨幣政策最緊的時點，此時房價也會面臨較大下調壓力；其二，以房地產12-18個月的開發(fā)周期計算，明年上半年將會是供給釋放量較大的時間。

而若是這一段時間內房價未能成功降下，則在調控政策放松以及通脹“沖高回落”的預期下，房價下行調整的可能性更低。有關專家認為，在中國商品房總是仍不足的階段，以及流動性環(huán)境及低利率未有改變的情況，不應期望房價會有明顯幅度下調。即使考慮房地產調控政策的壓制因素，預計2011年的房價至多也就是平穩(wěn)上升，下調的可能性不大。　　2010年4月以來樓市調控政策一覽表1 調控方面 調控主要內容

針對需求的對貸款購買商品住房，首付比例調整到30%及以上；對購買第二套房的家庭，從嚴執(zhí)行首付50%、按揭利率較基準利率上浮10%的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

調控政策

房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。上海限購1套、深圳非本市戶籍限購1套、本市居民限購2套；北京同一家庭限購1套……

購買普通住房且為家庭唯一住房的，契稅減半征收；購買90㎡一下自住物業(yè)，減按1%征收契稅；出售自住房并在一年內樓換樓的，不再減免個人所得稅。多加銀行接到銀監(jiān)會窗口指導，7折房貸利率基本取消，最低折扣恢復至8.5折。

針對供給的加快保障性安居工程建設，繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定公共租賃住房建設的中長期貸款政策。