今天上午,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》。綠皮書預(yù)測(cè),明年住房市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。而社科院有關(guān)專家在會(huì)上指出,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目前面臨十大挑戰(zhàn),并就此提出了相關(guān)措施及政策建議。
中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨十大挑戰(zhàn)
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在發(fā)布會(huì)上稱,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨以下幾個(gè)方面的挑戰(zhàn):
第一個(gè)挑戰(zhàn),制度缺陷導(dǎo)致主體沖動(dòng),主體沖動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)失衡。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的最深層的問(wèn)題,就是制度問(wèn)題。國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),有一個(gè)增長(zhǎng)的沖動(dòng),地方政府炒買土地的沖動(dòng),金融體系信貸的沖動(dòng),開(kāi)發(fā)企業(yè)全體建房的沖動(dòng)。購(gòu)房者不僅有消費(fèi)的沖動(dòng),也有投機(jī)和投資的沖動(dòng)。這些沖動(dòng)會(huì)導(dǎo)致幾個(gè)失衡,首先是供求結(jié)構(gòu)的失衡,盡管供了很多,但是由于一些投機(jī)和投資的存在,總是跟不上現(xiàn)實(shí)的需求。在需求結(jié)構(gòu)上也存在著失衡,投資者和投機(jī)者的需求擠壓了普通消費(fèi)者的需求。在供給領(lǐng)域,尤其在中低檔房,甚至包括保障房的比例大大難以適應(yīng)相應(yīng)的需求,需求也存在失衡。
第二個(gè)挑戰(zhàn),中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個(gè)重要的問(wèn)題是動(dòng)力不足,對(duì)房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重,保增長(zhǎng)和調(diào)房?jī)r(jià)存在兩難。到明年宏觀投資增長(zhǎng)可能要放慢,,這不是短期能解決的,明年還會(huì)存在問(wèn)題。同時(shí),明年還同時(shí)存在著通貨膨脹的壓力,通貨膨脹來(lái)臨的時(shí)候?yàn)榱吮V禃?huì)怎么辦?可能又會(huì)導(dǎo)致去買房來(lái)保值,所以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也帶來(lái)壓力和挑戰(zhàn)。
第三個(gè)挑戰(zhàn),多種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):1.土地資源稀缺的預(yù)期。2.中國(guó)城市化等因素;3.人民幣升值預(yù)期;5.中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng);6.媒體炒作;7.預(yù)期管理缺乏。
第四個(gè)挑戰(zhàn),開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率,2009年毛利率50%以上,房地產(chǎn)進(jìn)入門檻低,銷售方式便于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁,大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加,中國(guó)民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省是浙江省,在2009年百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外,許多跟房地產(chǎn)不相關(guān)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
第五個(gè)挑戰(zhàn),貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金暴增,流動(dòng)性充裕,貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銳減。貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性充裕,開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人首先捕捉到信息開(kāi)始入場(chǎng)成交,成交量的上升推動(dòng)銷售價(jià)格增長(zhǎng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有影響,但是影響不像對(duì)一些中小企業(yè)那么嚴(yán)重。
第六個(gè)挑戰(zhàn),土地拍賣助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素沒(méi)有解決,土地融資助長(zhǎng)地價(jià)上漲。這個(gè)最基本的制度設(shè)計(jì)短期內(nèi)還沒(méi)出來(lái),所以有時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。
第七個(gè)挑戰(zhàn),房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了,這種緊縮的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)行為各方的壓力越來(lái)越大,即使不會(huì)出現(xiàn)停止,但是也會(huì)出現(xiàn)一些削減的情況。比如,地方政府難以承受、開(kāi)發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外,如果收緊了,經(jīng)過(guò)一個(gè)周期以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)供給短缺?而在需求方面出現(xiàn)一個(gè)“十字”以后,到一定時(shí)期會(huì)不會(huì)有一個(gè)很強(qiáng)的增長(zhǎng)?當(dāng)然,這種調(diào)控對(duì)于中央政府也有一定壓力。這是住房市場(chǎng)本身面臨的很重要的問(wèn)題,非常強(qiáng)的緊縮對(duì)各方都帶來(lái)很大的壓力。
第八個(gè)挑戰(zhàn),目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題一箭雙雕的措施,但是目前保障性住房的資金沒(méi)有保障。保障性住房體系沒(méi)有建立,現(xiàn)在推出的公租房的目標(biāo)、主體都非常不明確,所以保障房快速進(jìn)展也有一定的問(wèn)題。
第九個(gè)挑戰(zhàn),目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確,任務(wù)不具體,政策不連續(xù),責(zé)任不落實(shí),執(zhí)行力有待加強(qiáng)。
最后,國(guó)際經(jīng)濟(jì)、全球金融、國(guó)際游資虎視眈眈對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的覬覦也是對(duì)房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。
針對(duì)上述十大挑戰(zhàn),倪鵬飛提出了自己的建議。他認(rèn)為,2011年和以后,調(diào)控的措施和政策建議有以下幾點(diǎn):
1.增加調(diào)控任務(wù):確保穩(wěn)健增長(zhǎng),防止通貨膨脹,調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量,遏制資產(chǎn)價(jià)格上漲。要把資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題作為調(diào)控的重要任務(wù)之一。
2.堅(jiān)定調(diào)控的決心?,F(xiàn)在各方和地方政府在博弈,有很多開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資者都在賭政府有沒(méi)有決心、有沒(méi)有意志。我們也存在著許多促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,調(diào)整房地產(chǎn)有效的條件和手段。中央國(guó)家,尤其是中央政府一定要加大調(diào)控的信心,堅(jiān)定調(diào)控的決心。不動(dòng)搖,不妥協(xié)、不松懈。
3.明確調(diào)控的目標(biāo):政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長(zhǎng),銷售穩(wěn)步增長(zhǎng),價(jià)格理性回歸”。對(duì)于不同的城市可以確定出不同的指導(dǎo)性的價(jià)格上漲目標(biāo)或者變化目標(biāo)。比如對(duì)一些房?jī)r(jià)過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的就不能漲,必須降。但是對(duì)一些情況相反的,可以有一定的漲幅,這個(gè)漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。
4.穩(wěn)定調(diào)控政策。有時(shí)候我們寬松的政策不是給消費(fèi)者帶來(lái)好處,而是給投資者、投機(jī)者帶來(lái)好處,這都是由于政策不穩(wěn)定、不具體、不細(xì)化導(dǎo)致的,所以就需要穩(wěn)定政策。同時(shí)要對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化給予及時(shí)的引導(dǎo),尤其是針對(duì)市場(chǎng)的一些炒作和傳言給予及時(shí)應(yīng)對(duì)。我注意到今年中央政府有關(guān)部門這點(diǎn)做的非常成功,市場(chǎng)上有些人曾經(jīng)放出一些傳言來(lái),想在市場(chǎng)上炒作,有關(guān)部門及時(shí)做出了回應(yīng)。
5.細(xì)化調(diào)控方案:針對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的問(wèn)題、為實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo),需要將調(diào)控對(duì)象進(jìn)一步細(xì)化,通過(guò)對(duì)供給、需求、區(qū)域、時(shí)間和產(chǎn)品的細(xì)化管理達(dá)到調(diào)控的目的。
6.落實(shí)問(wèn)責(zé)制度。實(shí)施目標(biāo)管理,繼續(xù)推進(jìn),實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。
7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投資,加快完善住房保障體系,明確主體,落實(shí)責(zé)任。我們計(jì)劃是500多億但是現(xiàn)在增加多800億,但是這個(gè)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,我認(rèn)為還要再這個(gè)基礎(chǔ)上翻一番。只有這個(gè)幅度達(dá)到足夠的量,才能真正對(duì)市場(chǎng)起到一箭雙雕的作用,一個(gè)是有利于解決民生問(wèn)題,另一個(gè)也能起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。中央如果拿出更多比例來(lái),我想地方政府也能配套更多比例,形勢(shì)會(huì)有很大改觀。
8.建立長(zhǎng)效機(jī)制。包括改革土地、金融、財(cái)政、開(kāi)發(fā)等等。這有一個(gè)過(guò)度的過(guò)程,但是宜早不宜晚。