庫(kù)存壓力驟增
持續(xù)的成交慘淡支撐了企業(yè)的降價(jià)行為。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,在傳統(tǒng)的金九銀十兩個(gè)月內(nèi),北京共成交商品住宅10734套,相比去年19895套的成交數(shù)量大幅下跌46%;今年前10月,北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套,二手房住宅簽約為101188套,總成交為170267套,同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。
成交均價(jià)也明顯下探。前10月房?jī)r(jià)環(huán)比逐月下降,其中10月北京商品房成交均價(jià)為19607元/平方米,環(huán)比9月的21724元/平方米下調(diào)9.6%。北京中原地產(chǎn)分析,10月成交的中低單價(jià)和中低總價(jià)房源均比9月有明顯上漲,其中均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的占據(jù)市場(chǎng)交易量的71.8%,比9月上漲6.6個(gè)百分點(diǎn)。
在供應(yīng)增加、銷售低迷的情況下,重點(diǎn)城市的庫(kù)存壓力進(jìn)一步增大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至31日,10月北京累計(jì)供應(yīng)的9152套住宅供應(yīng)量創(chuàng)最近4個(gè)月新高,但當(dāng)月簽約率只有8.5%。目前住宅庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到11.8萬(wàn)套(另有56個(gè)項(xiàng)目預(yù)期11-12月入市,提供住宅可能超過(guò)2萬(wàn)套),創(chuàng)造了2009年6月以來(lái)的最高點(diǎn)。按照目前的庫(kù)存消耗比,即使不再新增供應(yīng),消耗目前庫(kù)存也需要超過(guò)22個(gè)月時(shí)間。
來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示,目前已公布三季報(bào)的131家上市房企三季度末存貨達(dá)9838億元,較去年同期的6788億大增44.93%,同時(shí),131家房企今年6月底存貨為8759億元,第三季度環(huán)比上漲12.31%,存貨積壓跡象明顯。此外,131家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-632.5億元,同比下降16.37%,環(huán)比下降19.31%,其中,80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值,65家房企同比出現(xiàn)下降。截至目前,近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至
“作為成交重點(diǎn)和限購(gòu)最嚴(yán)厲的城市,北京房?jī)r(jià)變動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)中更具標(biāo)桿作用”,鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,因此知名房企在北京價(jià)格下調(diào)也相對(duì)隱蔽和謹(jǐn)慎,但業(yè)績(jī)壓力并未有所緩解,作用于價(jià)格上不僅降幅會(huì)繼續(xù)增加,降價(jià)軌跡也漸趨明朗化。全國(guó)范圍內(nèi)大型房企降價(jià)銷售潮雖然是在上海迸發(fā),但預(yù)期未來(lái)的這種“輻射式”效應(yīng)將逐漸向北京轉(zhuǎn)移,并傳遞至其他二三線城市。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,在今年入市的90個(gè)項(xiàng)目(多期開盤)中,已有53個(gè)調(diào)低當(dāng)期售價(jià),占比達(dá)到59%?!斑@意味著房企累計(jì)多月的降價(jià)意愿,在四季度已經(jīng)開始逐漸迸發(fā)”。張?jiān)路Q,從“銀十”市場(chǎng)情況來(lái)看,開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈程度越發(fā)激烈,買賣僵持現(xiàn)狀扭轉(zhuǎn)的臨界點(diǎn)即將到來(lái)。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也對(duì)記者表示,目前房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯,調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn),特別是一線城市,可以說(shuō)已經(jīng)非常接近拐點(diǎn)。張大偉認(rèn)為,如果本輪調(diào)控能夠持續(xù)到明年,那么預(yù)期明確的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將出現(xiàn)在明年3月左右。
大型房企領(lǐng)銜降價(jià),一方面反映了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)壓力和企業(yè)應(yīng)對(duì)策略;另一方面則表明房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)更加明顯,不可逆轉(zhuǎn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智表示,在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng)的情況下,隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)潮,房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)將由一線和重點(diǎn)城市逐步向二三線城市蔓延,一些沒(méi)有實(shí)力的小型房地產(chǎn)企業(yè),被市場(chǎng)淘汰的可能性很大。常智預(yù)計(jì),隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)行列,更大范圍的降價(jià)潮或?qū)⒊霈F(xiàn)在1-2個(gè)月以后。
來(lái)源:京華時(shí)報(bào) 編輯:鄧京荊