用6年家庭收入買套房似乎不現(xiàn)實

2012-03-22 07:29:06 來源:《人民日報》
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■能帶來穩(wěn)定成交量的價格才有可能是合理價格

——今年一線城市房價將繼續(xù)下降的趨勢已被廣泛認(rèn)可;要使房價進(jìn)一步回歸合理,還需要土地價格進(jìn)一步下降

在人們的印象中,房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個暴利行業(yè)。哄抬房價、牟取暴利,也是人們一直對房地產(chǎn)開發(fā)商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房價是否合理的另一個標(biāo)準(zhǔn)——“成本加上合理的利潤”。理論上講,一個房地產(chǎn)項目的成本是可查詢的,“合理的利潤”也是相對容易形成共識的,參照這個可量化的標(biāo)準(zhǔn),似乎更容易計算出“合理房價”。

據(jù)張大偉介紹,房價之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財務(wù)稅費、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米,商品房銷售額59119億元,增長12.1%,粗算平均售價5379元/平方米。

細(xì)看成本,2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米,土地成交價款8049億元,粗算可得土地成本為1963元/平方米,約占售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米,約占銷售均價的37%—46%。稅費財務(wù)成本約占銷售價格的10%左右。這樣算下來,企業(yè)毛利率約為15%—20%左右。

“目前在售的房子,大多是前幾年以較低價格拿的土地,實際成本沒有這么高?!睆埓髠フJ(rèn)為,盡管現(xiàn)在不少開發(fā)商宣稱“虧本賣房”,但一線城市房價即便再下降10%—20%,多數(shù)開發(fā)商也是有錢賺的。要使房價進(jìn)一步回歸合理,從成本角度看,還需要土地價格進(jìn)一步下降。

大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林則表示,房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)告別了暴利。2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報顯示,平均毛利率不到25%,凈利率大概是10%左右,萬科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤率也剛剛超過9%。今年一線城市房價合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。

然而,與其他商品不同,房價似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關(guān)系決定價格”這一市場經(jīng)濟(jì)的鐵律,在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤為明顯。

“我認(rèn)為看房價合理不合理很簡單,賣得出去、能帶來穩(wěn)定成交量的價格就是合理的?!弊鳛殚_發(fā)商的一員,旭輝集團(tuán)副董事長林偉告訴記者,“前幾年市場好的時候,樓面地價2000元/平方米的房子賣20000元也供不應(yīng)求,你能說價格不合理嗎?現(xiàn)在有的樓盤真的虧本賣,如果還是沒人買,說明這個價格還是不合理,還得繼續(xù)降價?!?/p>

房地產(chǎn)調(diào)控兩年來,“積極定價”的策略被越來越多的開發(fā)商提及。判斷定價是否積極的主要標(biāo)準(zhǔn)便是樓盤的銷售情況。如萬科就提出,通過積極定價,所有樓盤在開盤一個月以內(nèi)必須銷售60%以上,否則定價就是有問題的。

2月份以來,一線城市樓市成交量有了明顯回暖,其中明顯降價的樓盤成為成交量回暖的主力?!斑@種回暖絕不意味著房價要反彈,開發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)維持降價優(yōu)惠,爭取多搶一些成交量?!绷謧ケ硎?,隨著總理在兩會后記者見面會上的堅定表態(tài),此前市場認(rèn)為調(diào)控可能放松、房價可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房價將繼續(xù)下降的趨勢已經(jīng)被廣泛認(rèn)可?,F(xiàn)在開發(fā)商都看清了形勢,不少樓盤開盤的時候都一步降到位。什么時候成交量連續(xù)幾個月企穩(wěn)了,說明房價也降到了市場認(rèn)可的“合理價位”。

編輯: 于姝楠  標(biāo)簽: 房價調(diào)控 樓市成交量 房價過快 房價收入比 家庭年收入  

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