【行情半月報(bào)】

文/合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場總監(jiān) 許小芳

至2月份以來，杭州的樓市演繹了一幕幕的“怪現(xiàn)象”，一邊是樓盤大幅度大范圍的價(jià)格跳水，另一方面是，樓市成交量的奇跡回升，于是，業(yè)內(nèi)業(yè)外關(guān)于樓市回暖的消息喧囂塵上，那么，樓市已經(jīng)是真的回暖了嗎，還是基于某種條件下的反跳式反應(yīng)？

從下圖可以看出，從2月中旬以來，杭州主城區(qū)樓市周成交量呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢，平均每周的成交漲幅均在45%以上，特別是最近的一周，周住宅成交量已經(jīng)超過800套；3月上半月杭州主城區(qū)總共成交住宅1523套，較前半個(gè)月成交漲幅為104%，周成交量和半月成交量均創(chuàng)下新高，為2011年限購政策影響以來周成交的最高水平，如果僅從成交量看，樓市似乎已明顯振奮起來。

只是，凡事有因必有果，樓市出現(xiàn)大幅度成交上揚(yáng)，是基于同樣出現(xiàn)了大幅度降價(jià)行為，成交量是基于大幅度降價(jià)的直觀反跳式反應(yīng)，在整體市場已經(jīng)形成明顯下探趨勢的情況下，大范圍的樓盤大幅度價(jià)格下降成為成交量回升的支點(diǎn)，也是成交量回升的基礎(chǔ)，在拋開這一基礎(chǔ)上去定位“是否回暖”均為空話。通過對樓市的觀察可以發(fā)現(xiàn)，目前的樓市下，成交量僅體現(xiàn)在部分大幅度降價(jià)的樓盤上，甚至單單局限于降價(jià)樓盤的90平方米小戶型上，120平方米以上的大戶型依然去化緩慢，而尚未降價(jià)的樓盤或者高端定位的樓盤，千篇一律依然處于滯銷狀態(tài)。判斷樓市是否回暖，客觀上需要整盤考慮，某種單一產(chǎn)品的熱銷、基于單一價(jià)格下調(diào)因素下的成交回升，并不能代表樓市真正意義上的回暖，只能說是局部的、特定條件下的“松動(dòng)”。從長遠(yuǎn)看，樓市整體真正意義上的回暖還為時(shí)尚早，從日前兩會(huì)傳導(dǎo)對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度(住建部多次重申將堅(jiān)定地執(zhí)行限購政策，并表示看不到取消期限)上可以看出，限購限貸政策將持續(xù)執(zhí)行，估計(jì)在2012年取消的可能性并不大，這意味著這一政策影響力將貫穿于樓市較長時(shí)間，由此判斷樓市徹底解禁將為時(shí)尚早。

從現(xiàn)實(shí)情況看，這一波樓市成交量的上升主要取決于以下兩個(gè)方面的原因：一方面，剛性需求被逐漸喚醒，從目前成交房源以90平方米小戶型為主要特征上看，樓市成交量集中于最鐵的首次置業(yè)剛需客戶群體，這一群體是樓市執(zhí)行新政以來購房的主力群體，在2011年因價(jià)格、行情、發(fā)展態(tài)勢等各種原因，陷入深度觀望，致使樓市一度呈冰點(diǎn)運(yùn)行，而進(jìn)入2012年因房價(jià)大幅度下調(diào)大大降低了剛性群體的經(jīng)濟(jì)壓力，刺激了剛性群體的購房需求，使這些群體敢想、能想、能做購房之事，在價(jià)格達(dá)到購房者一定的預(yù)期后，從觀望的最深度到部分付諸行動(dòng)，在2-3月大量房源集中促銷的基礎(chǔ)上，形成了一定意義上的“井噴”，而這種井噴僅僅是一部分需求的釋放，是基于前期需求被極度壓低的回填。另一方面，新上市房源的進(jìn)一步增加也是促進(jìn)成交量上升的基礎(chǔ)，在降價(jià)的主導(dǎo)方向下，大部分樓盤一改2011年下半年“捂盤”的行為，積極快速加入樓市“戰(zhàn)斗”，如大幅降價(jià)樓盤華盛達(dá)閱城、荷塘月色、香檳國際等樓盤均推出新房源，在一些低價(jià)新房源的推動(dòng)下，剛需們的購房選擇有了更多的空間，同時(shí)房價(jià)的下降也是更多的區(qū)域進(jìn)入剛需們的選擇范圍，選擇面進(jìn)一步打開，更促進(jìn)了成交的積極性。

3月份向來是樓市“春意萌動(dòng)”的季節(jié)，在接下來的3-5月份，隨著更多的樓盤、房源加入降價(jià)行情，也會(huì)激發(fā)剛需們更高的需求熱情，預(yù)計(jì)高成交量的狀態(tài)還將進(jìn)一步延續(xù)，并形成新的高峰。

來源：杭州日報(bào) 編輯：張少虎