據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，昨日(16日)，上海市市長(zhǎng)韓正在上海市政府工作會(huì)議上說(shuō)，上海將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)好中央有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、政策不變，確保全年穩(wěn)中有降目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)已經(jīng)顯示出了下行的趨勢(shì)，但3月份，隨著各地房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步降價(jià)促銷，市場(chǎng)上出現(xiàn)了明顯的以價(jià)換量的趨勢(shì)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，按照這樣的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)依然存在轉(zhuǎn)頭向上的可能。不過(guò)進(jìn)入4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)的回暖缺乏足夠需求支撐，很難持續(xù)。一些一線城市房?jī)r(jià)也依然延續(xù)著下行趨勢(shì)。
北京市近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬(wàn)套，成交均價(jià)每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，上海新建商品住房?jī)r(jià)格從去年10月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降。而且現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)大幅下跌的格局已從去年10月份的遠(yuǎn)郊蔓延到現(xiàn)在的最核心地段均價(jià)5萬(wàn)以上豪宅。與房?jī)r(jià)下行相呼應(yīng)的是購(gòu)房者的淡定圍觀。4月份，成交量的下滑也反映出，現(xiàn)在購(gòu)房者更加理性，更加務(wù)實(shí)，已經(jīng)不再像之前那樣沖動(dòng)。
《人民日?qǐng)?bào)》昨天在顯著位置刊登報(bào)道，表示一線城市房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下降。人民日?qǐng)?bào)的報(bào)道同時(shí)也說(shuō)到一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，那就是開(kāi)發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎，"底價(jià)成交"成為住宅土地市場(chǎng)上越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。這樣的趨勢(shì)必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭做評(píng)論。
3月份樓市出現(xiàn)了小陽(yáng)春行情，隨著開(kāi)發(fā)商降價(jià)，銷量出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，但在這個(gè)月再次下滑。那么，銷售量為什么會(huì)在這個(gè)月下滑了呢？
楊紅旭：近期媒體報(bào)道主要聚焦在4月份第一周，因?yàn)榘饲迕餍￠L(zhǎng)假因素，在假日期間影響人們?nèi)タ捶抠?gòu)房，所以現(xiàn)在尚不能僅靠一周成交數(shù)據(jù)就說(shuō)四月一定會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。
我認(rèn)為四月份成交量可能比三月份還會(huì)增長(zhǎng)。全國(guó)20個(gè)大中城市成交數(shù)據(jù)在二三月份節(jié)節(jié)攀升，其中三月份成交量非常明顯。20個(gè)城市純商品住宅成交量，月度成交量超過(guò)了去年除11月以外的所有月份，說(shuō)明反彈的高度非常明顯了，我認(rèn)為可以定義為成交小陽(yáng)春，而且四月份還會(huì)有個(gè)小幅增長(zhǎng)。
小陽(yáng)春有兩個(gè)原因，一個(gè)是以價(jià)換量，另外一個(gè)就是成交的主力是市場(chǎng)上的剛性需求，這會(huì)不會(huì)是今后支持樓市發(fā)展的主要因素？
楊紅旭：去年下半年開(kāi)始，全國(guó)主要城市樓市成交量主要靠剛需，尤其是首次置業(yè)自主需求。在繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求的背景之下，與之相對(duì)應(yīng)的政策是限購(gòu)限貸，我認(rèn)為至少今年市場(chǎng)主力依然是自主需求，其中是以首次置業(yè)的剛需為主。因?yàn)橐环矫媸谴驂和顿Y投機(jī)需求，另外一方面今年更加注重保護(hù)自主需求，尤其是首次置業(yè)需求，因此會(huì)導(dǎo)致今年主要成交需求將會(huì)以剛需為主。
今年主要是以剛需為主，而且是在開(kāi)發(fā)商以量換價(jià)的銷售策略的刺激之下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，剛性需求釋放是不是意味著價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的階段。
楊紅旭：目前來(lái)看價(jià)格整體還是下滑的。隨著2月份、3月份部分城市的部分剛需盤成交量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，最近一段時(shí)間開(kāi)發(fā)商減少甚至取消了價(jià)格折扣，這樣就引起了部分消費(fèi)者新的觀望，既然折扣小了，沒(méi)折扣了，剛需消費(fèi)者就再等一等。但另外一方面，上海豪宅最近跳水了，豪宅面對(duì)的是高端需求在，限購(gòu)、限貸令下，高端需求依然是一壇死水，沒(méi)有被激活，停了一年甚至兩年的豪宅最近一段時(shí)間出現(xiàn)了7折，甚至6折的大幅度降價(jià)。
關(guān)于樓市的調(diào)控，前幾天溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，政策不會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，而上海市市長(zhǎng)韓正也做了表態(tài)稱上海房地產(chǎn)調(diào)控力度不減，政策不變。樣接二連三的表態(tài)意味著什么呢？
楊紅旭：意味著無(wú)論是中央還是地方政府都不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)早或者明顯的反彈。正是二月份三月份的成交量持續(xù)上漲使監(jiān)管層有點(diǎn)擔(dān)心量增了之后價(jià)格會(huì)直接反彈，所以強(qiáng)調(diào)預(yù)期表明絕不允許調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，重申既有政策要落實(shí)到位。我認(rèn)為今年上半年基本還是保持量小增，價(jià)格小跌甚至穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，下半年的情況要看政策動(dòng)向。
開(kāi)發(fā)商降價(jià)量就會(huì)上來(lái)，量一上來(lái)開(kāi)發(fā)商就會(huì)考慮價(jià)格不再繼續(xù)降價(jià)，在這個(gè)博弈的過(guò)程當(dāng)中有剛性需求的購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦？是再圍觀還是選擇時(shí)機(jī)出手了？
楊紅旭：可以買房了，今年二季度三季度是比較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，因?yàn)檎咴谧?，市?chǎng)在變，但對(duì)于剛需而言，你購(gòu)買的是幸福，是種居住的體驗(yàn)，所以價(jià)格在不可能大幅度下跌的情況下遇到合適的樓盤，促銷力度比較明顯，性價(jià)比比較高我認(rèn)為是可以考慮入市的。
來(lái)源：中廣網(wǎng) 編輯：張少虎
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