在房?jī)r(jià)高企的今天，能夠擁有自己的住房是很多人的夢(mèng)想。局限于經(jīng)濟(jì)的限制又想擁有自己的住房，不少市民把目光瞄向了小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)此法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，買前一定要考慮清楚。

小產(chǎn)權(quán)房能不能購(gòu)買

市民鄭先生目前想在靠近東溝嶺附近購(gòu)買一套小產(chǎn)權(quán)房，房?jī)r(jià)很低。在周邊商品房動(dòng)不動(dòng)就要五六千元的價(jià)格，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有二千多元，比經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格還要低。這是一個(gè)很大的誘惑，鄭先生非常動(dòng)心。

房子的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過(guò)房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。在確定購(gòu)買前，鄭先生要把心中的顧慮解決。因?yàn)槊刻追孔記](méi)有獨(dú)立房產(chǎn)證，鄭先生擔(dān)心購(gòu)買后不能登記，一旦房子被征收或被拆，他的權(quán)益能否得到保障？如果得不到保障，自己的投入就打了水漂。

按鄭先生的想法，能否通過(guò)房產(chǎn)管理局的登記，或者通過(guò)合同簽訂的方式來(lái)保障自己的權(quán)益。但這樣的想法能否行得通，目前對(duì)他還是一個(gè)謎。

小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止

目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。

廣西大學(xué)法學(xué)院教授簡(jiǎn)永發(fā)稱，按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒(méi)有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。

另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房；同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

少交土地出讓金不許交易

簡(jiǎn)教授稱，由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上或通過(guò)政府劃撥的方式來(lái)建設(shè)，所建設(shè)的房子不包含土地成本在內(nèi)，因而建筑成本很低，所以導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)如此之低。

簡(jiǎn)教授稱，目前市場(chǎng)上商品房土地出讓金多則數(shù)千萬(wàn)元一畝，少則也要數(shù)百萬(wàn)元。所以小產(chǎn)權(quán)房如果具備上市交易的條件，首要的是補(bǔ)足土地出讓金。

另外必須補(bǔ)辦土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，但這樣的變更手續(xù)辦理非常麻煩。

無(wú)房產(chǎn)證權(quán)益無(wú)法保障

簡(jiǎn)教授稱，由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購(gòu)買人無(wú)法在政府職能部門(mén)登記過(guò)戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購(gòu)買人與出售人簽訂了購(gòu)房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購(gòu)買人通過(guò)合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。

由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購(gòu)買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購(gòu)買人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購(gòu)買人最多可向出售人主張購(gòu)房款。不過(guò)購(gòu)買人的購(gòu)買行為是為了居住，還可以考慮。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多

簡(jiǎn)教授稱，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房除了購(gòu)買人的權(quán)益不受保障外，購(gòu)買人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購(gòu)買，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。

由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購(gòu)買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法向銀行抵押貸款。此外小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等，因?yàn)椴辉趪?guó)家規(guī)劃之列，所以不能得到有效保證。本報(bào)記者歐志斌

來(lái)源：南寧日?qǐng)?bào) 編輯：張少虎