今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。

正在召開的博鰲亞洲論壇２０１２年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”，為中國房地產(chǎn)改革把脈問診。

政策觸底：剛需“回暖”難改“回歸”大勢

今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

與會嘉賓、ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹說，前期“限購令”等政策出臺后，從去年９月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。

北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，３月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比２月上漲４６．６％，新建商品房均價已連續(xù)３個月調(diào)整至２萬元以下。

?？谑忻駰铎o一直有購房自住計劃，長期觀望后最近終于出手購買了一套小戶型?！罢块T說調(diào)控政策出得差不多了，再不出手擔心房價會再次反彈?！?/p>

根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的４０個城市，從３月１９日至２５日，有２２個城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長。

與會嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結(jié)構(gòu)性的過高增長。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說：“中國房價高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失?！?/p>

中央政府堅持調(diào)控不動搖的姿態(tài)讓開發(fā)商不敢樂觀，堅持以價換量、開發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識。

“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市?！奔颜讟I(yè)集團總監(jiān)周素萍坦言。

與會嘉賓普遍認為，以自住需求為主的市場，將是２０１２年中國樓市的鮮明特征，不要奢望房價今年會大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。

市場尋底：房價回歸“合理區(qū)間”尚待時日

溫家寶總理在今年全國兩會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說，目前中國５００強房企的“庫存”巨大，不少開發(fā)商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下，通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內(nèi)持續(xù)展開。

那么，房價還有多大下行空間？

與會嘉賓、成都大學(xué)副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房價至少還有１５％至２０％的下降空間。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌則認為，經(jīng)過去年的調(diào)整，目前大多數(shù)中小城市房價基本合理，但北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。

一些與會嘉賓認為，不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力?！笆袌龅住焙螘r出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。

“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標同時出現(xiàn)，就可以確認底部出現(xiàn)?！睏罴t旭說，樂觀地看，今年樓市“市場底”將出現(xiàn)在第二三季度。

但部分與會嘉賓也表示，如果從房價收入比等因素看，房價市場尋底還需要較長時間。

“顯然，目前我國房價收入比和房地產(chǎn)平均利潤仍然過高?！睆埰渥粽J為，我國房價收入比應(yīng)控制在３：１至６：１之間，房地產(chǎn)平均毛利率控制在１０％至１５％之間為宜。

改革跟進：政策退出應(yīng)避免新的“報復(fù)性反彈”

在調(diào)控高壓下，當前樓市投資投機性需求得到有效遏制，正是推行房地產(chǎn)制度性改革的良好時機。

“目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的，短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力?！睆埰渥粽f，調(diào)控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動。

“既然是短期調(diào)控政策，就早晚要退出?！敝袊êＤ希└母锇l(fā)展研究院執(zhí)行院長遲福林說，只有制度建設(shè)才能“填補”政策退出的空間。否則，樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報復(fù)性反彈”的怪圈。

對于房地產(chǎn)如何深度改革，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為，“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房價過高的重要手段?！罢哕墶鄙系谋Ｕ戏抗┙o是政府要牽頭“托底”；對商品房價，政府不應(yīng)再用行政手段一味強力干預(yù)。“市場軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。

賈康建議，“十二五”期間，一線城市應(yīng)先后跟進征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以形成多種正面效應(yīng)，合理激勵地方政府轉(zhuǎn)變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。

“２０１２年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年?！迸耸僬J為，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，通過增加土地供應(yīng)等市場配置資源手段穩(wěn)定樓市。

今年，住房保障體系建設(shè)、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點范圍擴大等“制度層面”的改革將加速推進。與會嘉賓認為，考慮到我國城鎮(zhèn)化進程在加快，要避免“過山車”式的房價反彈，樓市改革還有較長的路要走。

來源：新華網(wǎng)（“新華視點”記者 王暉余 徐蕊） 編輯：寧波