現(xiàn)象：商住樓咨詢量有所增加

“房子買到了，價(jià)格也合適?！鄙现苣?，在北京工作的楊小姐給遠(yuǎn)在沈陽的親戚打電話：在北京工作快滿一年的她以每平方米約1.7萬元的單價(jià)，買了一套北京某樓盤的45平方米小戶型商住房。楊小姐說，她買的商住樓比周邊商品住宅項(xiàng)目每平方米低了1萬元左右。對(duì)商改住項(xiàng)目40年產(chǎn)權(quán)的“軟肋”，她沒有十分在意：“我也不可能在同一個(gè)地方住上三四十年，還想不到那么遠(yuǎn)?！?/p>

據(jù)中介公司統(tǒng)計(jì)，2月17日“京十五條”執(zhí)行以來，商住樓項(xiàng)目的客戶咨詢量有所增加。

去年末，市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，要求從2011年1月1日起，已建成的非住宅項(xiàng)目禁止擅自分割。由于非住宅項(xiàng)目包括商業(yè)、辦公、公建、綜合樓等，因而，這一新規(guī)也被業(yè)內(nèi)稱為“商改住禁令”。而北京有20多個(gè)非住宅項(xiàng)目都在去年12月申請(qǐng)預(yù)售，搭上了政策末班車。其中有些商住項(xiàng)目已在當(dāng)月開盤銷售，還有部分項(xiàng)目將預(yù)售證“捂”過了年，近期預(yù)售，想“火”一把。北京某樓盤銷售人員昨天對(duì)咨詢者回復(fù)：“一期兩棟樓已基本售罄，二期應(yīng)該還有兩棟樓，但具體開盤時(shí)間還未確定?！?/p>

提示：“商改住”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大

“目前購(gòu)買商住項(xiàng)目同樣存在較大政策風(fēng)險(xiǎn)，提醒購(gòu)房者，在決定購(gòu)買商改住項(xiàng)目時(shí)一定要冷靜謹(jǐn)慎?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉昨天表示，首先，商住項(xiàng)目土地使用年限只有40年，購(gòu)買商住項(xiàng)目存在很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。其次，商住項(xiàng)目電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，不論購(gòu)房意圖和如何使用，商改住項(xiàng)目購(gòu)買后的使用維護(hù)成本遠(yuǎn)高于普通住宅。最后，在后續(xù)可能推出的房產(chǎn)稅政策中，商住房的稅收可能要先于普通住宅，稅率也可能會(huì)高于普通住宅。

還有業(yè)內(nèi)人士提醒，貸款購(gòu)買商改住項(xiàng)目的購(gòu)房人尤其需要注意：根據(jù)目前銀行執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，用于購(gòu)買非住宅項(xiàng)目的商業(yè)貸款也將被累計(jì)計(jì)入房貸次數(shù)，從而影響借款人在下一次購(gòu)房時(shí)的貸款。

如何認(rèn)定商業(yè)立項(xiàng)的房產(chǎn)項(xiàng)目以“商改住”形式出售呢？業(yè)內(nèi)人士指點(diǎn)，第一，要確認(rèn)是否純住宅項(xiàng)目，而非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否只有40年，如果產(chǎn)權(quán)40年，必定是商業(yè)項(xiàng)目。第二，一般商改住項(xiàng)目雖然分隔出一個(gè)個(gè)單元房，但絕大多數(shù)沒有單獨(dú)的廚房，更沒有燃?xì)馊霊簟?/p>

來源：《北京日?qǐng)?bào)》 編輯：鄧京荊