北京“穩(wěn)中有降”的房價控制目標似乎觸手可及。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示,3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米19679元,環(huán)比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%,這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

分析人士指出,這種變化是因為在最嚴限購等一系列樓市調(diào)控政策的作用下,隨著成交量持續(xù)下調(diào),北京樓市終于迎來了量變到質(zhì)變的過程。但也有專家認為,成交結(jié)構偏重于近郊區(qū)樓盤壓低了成交均價,導致“降價”與百姓感受有些出入,北京樓市是否迎來拐點,尚待觀察。

新建商品住房價格環(huán)比大幅下降

統(tǒng)計顯示,3月份北京市新建商品住房日均成交133套,同比減少50.9%,環(huán)比2月減少41.5%;而成交均價為每平方米19679元,環(huán)比2月份下降了26.7%,同比下降了10.9%。

“成交量回落主要是投資投機性需求被有效擠出。”北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后臺服務人員表示,根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù),目前近九成的市場交易都是剛性自住需求,第二套購房占比由新政策實施前的15.6%降至10.9%,非北京市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%,進而導致北京商品住房市場成交量持續(xù)回落,投資投機性需求被有效擠出市場,促成成交均價19個月以來首次同比下降。

對此,北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,作為調(diào)控力度最大的大城市,北京調(diào)控政策持續(xù)收緊,特別是北京唯一提及房價“穩(wěn)中有降”的目標給市場投資、投機需求帶來了巨大的壓力,市場明顯已經(jīng)開始在向相對理想的狀態(tài)回落。另外,隨著多次加息,僅今年一季度來就已經(jīng)有2次加息,購房者的購房成本繼續(xù)增加。而且各銀行的貸款額度收緊也使得購房者能夠得到的優(yōu)惠利率大幅縮水,相比去年底,目前的購房貸款利息成本已經(jīng)接近翻倍。

成交結(jié)構性變化

不過,21世紀不動產(chǎn)對北京市熱點板塊典型二手房樓盤的價格監(jiān)測顯示,交易價格依然僵持在高位,3月份二手房整體價格環(huán)比微漲2.6%。

記者近日在北京春季房展走訪發(fā)現(xiàn),計劃近期開盤的樓盤如中國鐵建、華潤置地旗下項目均表示比前期微漲。中國鐵建青秀城項目工作人員表示,去年該項目每平方米27000元,今年4月份開盤時起價至少每平方米漲100元。

而目前一直在售的二環(huán)內(nèi)高端項目長安太和策劃負責人劉宇飛表示,該項目在今年2、3月份價格一直穩(wěn)定在每平方米80000元以上,由于地段和品質(zhì)的支撐,該項目沒有降價。

張大偉表示,3月份北京新建商品住房成交均價出現(xiàn)大幅下降的一個重要原因是成交結(jié)構發(fā)生了變化,以前成交主要集中在中心城區(qū),而目前成交主力轉(zhuǎn)移至四五環(huán)以外。

據(jù)了解,今年以來,大興、房山、密云以及朝陽區(qū)東南部地區(qū)推出的住房產(chǎn)品主要是中低價位、中小套型商品住房,套總價在200萬元以下,150萬元左右居多,100萬元以下也占了很大比例,較為適合剛性自住需求和改善性需求,在市場整體成交明顯萎縮的形勢下,這些區(qū)域交易十分活躍,特別是3月份,上述四個地區(qū)成交量占全市總成交量的七成以上。其中朝陽區(qū)東南部地區(qū)占24.0%,密云占22.2%,房山和大興分別占18.1%、8.4%。

張大偉表示,除此之外,這些區(qū)域的房價下降也進一步壓低了北京樓市均價。從價格上看,朝陽東南部、大興、密云均價環(huán)比2月份分別下降了9.5%、7.1%和4.2%,房山小幅上漲1.8%。

深度博弈期業(yè)界普遍看低后市

“北京穩(wěn)中有降的房價控制目標可能會很快實現(xiàn)。”張大偉表示,去年下半年北京供應的土地集中于近郊區(qū),而隨著這部分熱點區(qū)域房源開始增加供應,市場剛性需求將得到有效稀釋,樓市成交量將因為中低端房源成交占比增加而保持穩(wěn)定,而成交價格將繼續(xù)穩(wěn)中有降。特別是大興、房山、通州等樓市相對過熱的熱點區(qū)域?qū)⒖赡芤驗楣蠞q而出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

一位到北京春季房展看房的先生告訴記者,目前來看,北京市同一區(qū)域的樓盤與以前相比,價格降幅不是很大,房價依然太高,老百姓仍舊買不起,只能繼續(xù)觀望,不過相信隨著政府出臺各種措施嚴厲調(diào)控樓市,后市房價肯定會出現(xiàn)實質(zhì)下降。

盡管看好高端樓盤,但對于普通商品房市場,劉宇飛則表示,今年北京普通商品房價格會出現(xiàn)一定調(diào)整,因為目前政策力度非常大,而且事實上已經(jīng)起到了效果。最典型的例子是以前開發(fā)商可以在上午將項目定價為每平方米20000元,下午則定在每平方米21000元,第二天則定在每平方米22000元,而現(xiàn)在這種哄抬價格的操盤手法已經(jīng)受到了有效監(jiān)管。

從近日舉行的有著樓市風向標之稱的北京春季房展來看,無論人流量還是意向購房量,今年的情況都不如往年。甚至在部分展區(qū),賣房人明顯多過看房人,以致多位看房人一進展區(qū)立刻被包圍起來,感覺“像進了馬蜂窩”。

“北京出臺了最嚴限購等政策,將有效打擊投資投機,目前樓市處于深度博弈中,后市的房價將會出現(xiàn)一定的降幅。”華銀地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理王玉玲表示。

來源：新華網(wǎng) 編輯：于姝楠