商報(bào)圖形 劉穎 制

城里的人想沖出去，城外的人想沖進(jìn)來(lái)——這樣的圍城，正是高星酒店當(dāng)下的寫(xiě)照。

繼業(yè)績(jī)下滑，主動(dòng)“摘”星求生后，高星級(jí)酒店的出售正變得頻繁起來(lái)。近日，在酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上一則公告顯示，重慶江北某國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店出售。而與此同時(shí)，多家酒店轉(zhuǎn)賣(mài)潮暗流涌動(dòng)。

戴德梁行重慶公司發(fā)布調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2010年至2014年，重慶主城星級(jí)酒店入住率逐年下滑，目前僅60%的星級(jí)酒店能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。盡管遭遇市場(chǎng)“冷待”，但高星酒店的熱潮并未止步——目前主城已開(kāi)業(yè)18家，今年內(nèi)多家五星級(jí)酒店將正式入市，未來(lái)四年全市數(shù)量將翻番，主城區(qū)內(nèi)至少達(dá)到37家。

那么，五星級(jí)酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況如何？資本開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的熱情源于何處？商報(bào)記者開(kāi)展調(diào)查，試圖還原資本進(jìn)入這一市場(chǎng)的邏輯和前景。

城內(nèi)

轉(zhuǎn)賣(mài)脫手潮涌動(dòng)

近日，在酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上一則公告顯示，重慶江北某國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店出售。該酒店有30層樓高，有284間客房及套房，步行5分鐘抵達(dá)輕軌3號(hào)線(xiàn)觀音橋站?！澳壳笆蹆r(jià)5億元，換算下來(lái)，每平方米建筑面積的價(jià)格在2萬(wàn)多元。”委托方酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)商報(bào)記者介紹。

雖然該負(fù)責(zé)人一再稱(chēng)“盈利不錯(cuò)”，但記者1月3日中午在該酒店看到，元旦小長(zhǎng)假的最后一天，在前臺(tái)辦理退房的客人并不多，在前臺(tái)工作人員的查詢(xún)中，也得知在一周內(nèi)有大量客房空余。

高星級(jí)意味高品質(zhì)，一直以來(lái)都是酒店渴望貼上的一張標(biāo)簽，然而如今卻漸成高星酒店甜蜜的“負(fù)擔(dān)”，甚至演變?yōu)榻?jīng)營(yíng)中的攔路石。

去年10月，我市一家經(jīng)營(yíng)了9年多的四星級(jí)酒店，向市旅游星級(jí)飯店評(píng)定委員會(huì)遞交棄星報(bào)告，這是我市擁有256家星級(jí)酒店以來(lái)，第一個(gè)自己主動(dòng)要求摘下象征著品牌、品質(zhì)標(biāo)簽的高星級(jí)酒店。

主動(dòng)“摘”星求生之后，更讓業(yè)內(nèi)緊張不安的消息接踵而來(lái)?！敖螘r(shí)間，手頭上不少資源客戶(hù)有急于拋售的想法，價(jià)格松動(dòng)的空間很大?！币晃徊辉妇呙木频曛薪榉礁嬖V商報(bào)記者，這其中不僅有經(jīng)營(yíng)多年的酒店，甚至還包括一些還未開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目。

據(jù)透露，這包括在華巖寺附近的某酒店，毗鄰客運(yùn)站，酒店面積為22174.63㎡，規(guī)劃有近700個(gè)停車(chē)位?！澳壳耙呀?jīng)封頂，正在準(zhǔn)備裝修?！痹撊耸糠Q(chēng)，雖然目前沒(méi)產(chǎn)生盈利，但賣(mài)點(diǎn)十足，“在2公里區(qū)域范圍內(nèi)，僅此一家星級(jí)酒店，并且獨(dú)家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)掛四星級(jí)?！?/p>

另外一家還處于裝修審核的度假型酒店，離四面山景區(qū)大門(mén)700米，占地面積6700㎡，含各類(lèi)住房102間，以及餐廳、大小會(huì)議廳、室外50個(gè)車(chē)位停車(chē)場(chǎng)等，售價(jià)4000萬(wàn)元。

記者在酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)上看到，來(lái)自全國(guó)的近200家酒店資產(chǎn)項(xiàng)目正處在出售狀態(tài)。粗略統(tǒng)計(jì)，其中四、五星級(jí)酒店的數(shù)量能占到總量的60%。

城外

百億資本逆市而動(dòng)

1月13日下午，在渝中區(qū)石黃隧道旁邊，一座近30層樓的現(xiàn)代化大樓正拔地而起，絕好的濱江地段俯瞰整個(gè)山城景觀。大廳內(nèi)燈火通明，工作人員正在忙著運(yùn)營(yíng)測(cè)試，最快在下個(gè)月初，這將成為重慶又一座五星級(jí)酒店。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在今年即將登場(chǎng)的五星級(jí)酒店還不少：全球最大的酒店集團(tuán)溫德姆集團(tuán)與晉愉地產(chǎn)聯(lián)手，在大渡口興建溫德姆至尊豪庭酒店，建成后酒店樓高超200米，有望成為重慶西區(qū)內(nèi)的最高建筑，預(yù)計(jì)2015年正式開(kāi)業(yè)；同樣將于今年內(nèi)運(yùn)營(yíng)的還有由重慶謙湖控股集團(tuán)有限公司下屬全資子公司重慶市觀音堂置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的集白金五星級(jí)酒店“謙湖兩江國(guó)際酒店”；此外，繼融匯麗笙酒店落戶(hù)，終結(jié)無(wú)五星級(jí)酒店歷史后，沙坪壩區(qū)旅游局再度發(fā)布規(guī)劃消息，到2020年，該區(qū)擬再建9家五星級(jí)酒店，其中有4家位于西部新城。加上已經(jīng)建成投用的融匯麗笙酒店，到2020年，沙坪壩區(qū)的五星級(jí)酒店數(shù)量或達(dá)到10家。

“預(yù)計(jì)有近百億資金正在或準(zhǔn)備進(jìn)入到高端酒店領(lǐng)域。”戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河介紹，根據(jù)最新的一次調(diào)研結(jié)果，目前國(guó)際高端酒店在主城開(kāi)業(yè)18家，未來(lái)四年數(shù)量將翻番，預(yù)計(jì)新增19家，達(dá)到37家。

在這股投資熱潮中，渝中、九龍坡、南岸、江北、沙坪壩、渝北等六區(qū)酒店數(shù)量約占主城總供應(yīng)量的90%。盡管渝中區(qū)酒店數(shù)量仍位列各區(qū)第一，但高星級(jí)酒店數(shù)量已逐漸開(kāi)始被渝北區(qū)趕超?！爸鞒菂^(qū)已開(kāi)業(yè)及在建的五星級(jí)酒店約有四分之三位于商務(wù)區(qū)、商圈、濱江景觀等繁華地段?！苯臃Q(chēng)，過(guò)半位于大型城市綜合體或單體甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)。

聲音

銳理數(shù)據(jù)重慶分公司分析師文昊：若僅僅會(huì)務(wù)、金融、旅游等的某一個(gè)板塊來(lái)支撐酒店的發(fā)展，那酒店的經(jīng)營(yíng)很容易受到影響，酒店可靈活調(diào)整配置比例。

重慶市旅游協(xié)會(huì)飯店分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周媚：酒店可降低會(huì)務(wù)比例，提升餐飲在經(jīng)營(yíng)中的比重，例如，研發(fā)新菜，推出性?xún)r(jià)比高的婚宴、家庭宴、茶點(diǎn)等消費(fèi)，以單價(jià)下降換取總營(yíng)業(yè)收入的提高。

重慶師范大學(xué)旅游學(xué)院院長(zhǎng)羅茲柏：增強(qiáng)酒店的特色性，融入一些文化元素，提高酒店對(duì)消費(fèi)者的吸引力，同樣必不可少。

華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱：主管部門(mén)可對(duì)酒店進(jìn)行信息化管理。此外，也要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，包括產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分、新產(chǎn)品設(shè)計(jì)；價(jià)格彈性、收益管理；渠道方面的會(huì)員管理以及促銷(xiāo)的環(huán)節(jié)和方式。

探因

稀缺資源帶動(dòng) 溢價(jià)豐厚

資本開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的積極性來(lái)源于何處？

“很多五星級(jí)酒店并不賺錢(qián)?！眱?yōu)美營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)沈光明直言，但建起來(lái)后周?chē)纳倘Α⑴涮拙C合體及附近的房?jī)r(jià)都會(huì)隨之升值，“這塊利潤(rùn)很豐厚”。

“尤其是酒店在內(nèi)的核心位置的商業(yè)，其地段具有不可復(fù)制性，只要占有了這一稀缺資源，就意味著掌握潛在的收益?！彼f(shuō)。

銳理數(shù)據(jù)重慶分公司分析師文昊也深有同感?！熬频暧欣谄鹾袭a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，盤(pán)活周邊氛圍?！彼f(shuō)，例如觀音橋，該商圈作為重慶商業(yè)發(fā)展的“后起之秀”，時(shí)尚娛樂(lè)消費(fèi)增長(zhǎng)快速，然而這并不是觀音橋的全貌，下一步謀變?cè)谏虅?wù)版圖的擴(kuò)容升級(jí)，例如推出“太陽(yáng)谷”計(jì)劃，通過(guò)“50萬(wàn)平方米的商務(wù)集群”，提升觀音橋商圈的商務(wù)環(huán)境，“有這個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做基礎(chǔ)，能夠?yàn)楦咝羌?jí)酒店帶來(lái)源源不斷的高凈值人群，反過(guò)來(lái)，高星級(jí)酒店又能為區(qū)域內(nèi)客戶(hù)提供更好的生活服務(wù)與體驗(yàn)。”

近幾年在重慶動(dòng)作頻頻的溫德姆酒店集團(tuán)，其大中華區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展副總裁楊惠玲相當(dāng)看好重慶，“重慶在整個(gè)西部處于引領(lǐng)潮流的位置，加上經(jīng)濟(jì)一直在朝上走，酒店行業(yè)總的需求量很大?！?/p>

對(duì)于多路資本洶涌入市，楊惠玲并不認(rèn)為“市場(chǎng)將出現(xiàn)飽和”?！芭c其他城市相比，重慶的酒店行業(yè)正經(jīng)歷著一次自然的增長(zhǎng)?！睏罨萘嵴J(rèn)為，到時(shí)候會(huì)形成品牌的相互競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)的需求也在發(fā)展，作為行業(yè)來(lái)講，比起美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家還有四十年的空間。因此，在未來(lái)的五年中會(huì)有一個(gè)停頓，一個(gè)緩沖，但不怕產(chǎn)能過(guò)剩，酒店也不怕扎堆經(jīng)營(yíng)。

考驗(yàn)

高速擴(kuò)張恐供需失衡

但多位業(yè)內(nèi)人士仍表示，即使是在重慶這樣需求增長(zhǎng)較快的城市，局部地區(qū)市場(chǎng)的供需也存在矛盾。

“如果一個(gè)城市或區(qū)域供應(yīng)量短期內(nèi)猛增，會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)?！弊蛉?，戴德梁行方面介紹，重慶的五星級(jí)酒店爆發(fā)式增長(zhǎng)應(yīng)該是2009年左右，艾美、喜來(lái)登、凱賓斯基、富力凱悅等國(guó)際高端品牌，紛紛進(jìn)駐重慶?！霸谶@一期間，重慶五星級(jí)酒店的入住率保持在70%~80%，2010年至2014年，重慶主城星級(jí)酒店入住率逐年下滑，目前僅60%的星級(jí)酒店能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)?！?/p>

從市旅游局發(fā)布的2014年全市星級(jí)飯店（含主城和區(qū)縣）現(xiàn)狀分析來(lái)看，亦同樣不容樂(lè)觀，重慶五星級(jí)飯店由2008年的7家，增長(zhǎng)到2014年的24家，出租率僅57.51%。

從酒店投資本身來(lái)講，回報(bào)率也在降低。

“五星級(jí)酒店的單位平方米造價(jià)通常是商業(yè)單位平方米造價(jià)的3~4倍，同時(shí)近年來(lái)酒店投資成本、基建成本均呈上升趨勢(shì)，酒店投資回報(bào)周期也在延長(zhǎng)，回報(bào)率已在5%左右?！敝型额檰?wèn)酒店餐飲行業(yè)研究員康建華認(rèn)為，這意味著回本周期至少10年，甚至長(zhǎng)達(dá)20到25年。

商報(bào)記者從攜程顯示的價(jià)格看，本地五星級(jí)酒店和豪華型酒店基本在500~800元之間，進(jìn)入千元大關(guān)者寥寥。

“2015年，高檔豪華酒店將很難。”華住酒店集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)季琦稱(chēng)：第一個(gè)難，生意不好，包括外資管理在內(nèi)這些品牌，很多酒店會(huì)虧錢(qián)；第二個(gè)難，酒店投資收益周期延長(zhǎng)，它跟房地產(chǎn)基本是一個(gè)曲線(xiàn)，“但酒店和房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)相位差，會(huì)晚1~2年”，季琦預(yù)測(cè)，今年高端酒店還會(huì)繼續(xù)摘星，繼續(xù)轉(zhuǎn)行，甚至繼續(xù)變賣(mài)。