保障房“破局”: 地方創(chuàng)新舉措求解“出資難”

2012-02-07 10:34:55 來(lái)源:東方網(wǎng)
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在春節(jié)假期后的第一天,一則與上海保障房建設(shè)有關(guān)的新聞甚為惹眼。1月29日,上海市副市長(zhǎng)沈駿調(diào)研上海住房保障和房屋管理局,并系統(tǒng)闡述了上海2012年保障房建設(shè)與房地產(chǎn)調(diào)控工作思路。

其中提到,在籌措保障房房源方面,上海力爭(zhēng)在兩個(gè)“試點(diǎn)”上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,即集體建設(shè)用地建設(shè)公租房,以及“利用商品房用地建設(shè)‘先租后售’保障房”。

對(duì)于后一種提法,很多在上海從事多年保障房開(kāi)發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)人都表示從未聽(tīng)說(shuō)過(guò),而在公開(kāi)報(bào)道中,上海官方也并未就此做更多解釋。一位上海相關(guān)政府部門(mén)的人士分析,這種提法有可能就是商品房用地配建一定比例的保障房。若如此,這和各地商品房配建保障房的做法并無(wú)區(qū)別。

不過(guò),市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了另外的解讀?!叭绻ê煤笳刭?gòu),那是租是售都由政府決定,這就談不上是試點(diǎn)和創(chuàng)新。如果由開(kāi)發(fā)商持有并出租,那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是很大的負(fù)擔(dān)。我支付了土地出讓金獲得的土地,經(jīng)營(yíng)權(quán)在我,為什么一定要持有一段時(shí)間?這個(gè)持有成本如何打平?”一家房地產(chǎn)企業(yè)高層表示不解。

上海到底打的什么算盤(pán)?企業(yè)界和各大城市的保障房管理部門(mén)都在關(guān)注。

保障房建設(shè)向商品房市場(chǎng)借力

上海一家大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者,去年,該機(jī)構(gòu)向上海市政府高層遞交了一份保障房創(chuàng)新模式的建議書(shū),以求解目前的保障房出資和經(jīng)營(yíng)模式的困局。這一建議與上海此次提出的“商品房用地建設(shè)‘先租后售’保障房”的提法完全吻合。

據(jù)了解,這一建議的核心思想是:政府還是出讓商品房建設(shè)用地,只是限定一個(gè)較低的土地出讓金價(jià)格,再核定一個(gè)合理的商品房出售價(jià)格。如果購(gòu)房者仍然無(wú)力直接購(gòu)買(mǎi)這種“限價(jià)房”,可以先簽訂購(gòu)房合同,然后租3至5年,租金在3至5年后充抵部分購(gòu)房款。

這種變相的分期付款的方式被稱(chēng)為“先租后售”。而因?yàn)榈貎r(jià)較低,房?jī)r(jià)較低,且購(gòu)房者有一定的資格認(rèn)定,這類(lèi)房源同樣可以躋身“保障房大軍”。

而如果按此操作,上海部分保障房在3至5年后與中低價(jià)位商品房實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接。這樣做的好處顯而易見(jiàn):政府即不用出資建設(shè)保障房,又可以拿到一定的土地出讓金,開(kāi)發(fā)商能夠獲得類(lèi)似“分期支付土地出讓金”、“稅費(fèi)減免”等優(yōu)惠,持有五年后收回成本并有微利。更重要的是,還可以快速消化越來(lái)越多的中低價(jià)房源(包括經(jīng)適房)庫(kù)存,讓短期內(nèi)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房,又不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人群,以租待購(gòu)。

“此前,上海一些經(jīng)適房已經(jīng)出現(xiàn)空置,因?yàn)閮r(jià)格不是很便宜,有些低收入家庭還是無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。按傳統(tǒng)思路,大量低收入群體應(yīng)該選擇公租房??墒莻鹘y(tǒng)的公租房模式是政府劃撥土地來(lái)建設(shè),政府長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán),出租給被保障者。但無(wú)論是劃撥土地,還是持有經(jīng)營(yíng)的成本都過(guò)高,政府沒(méi)有這個(gè)能力或不愿承擔(dān)這部分責(zé)任。而這正是各地保障房建設(shè)遇到的核心難題。找到一個(gè)辦法,既解決政府出資難問(wèn)題,又可以短期內(nèi)把這些經(jīng)適房和低價(jià)商品房消化掉,這正是上海等地重點(diǎn)研究的課題。于是,把商品房用地和租房模式結(jié)合起來(lái),就誕生了此次的新提法。”易居中國(guó)分析師付琦表示。

其實(shí),研究類(lèi)似做法的已經(jīng)不止上海。去年下半年,無(wú)錫開(kāi)始嘗試“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式。建成的房屋類(lèi)別被稱(chēng)為“定銷(xiāo)商品房”。這些房源由政府以6800元/平方米的價(jià)格統(tǒng)一回購(gòu),用于動(dòng)拆遷安置。不過(guò),這類(lèi)房源又有鮮明的商品房特征,購(gòu)房人一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)就可以和普通商品房一樣上市交易。而根據(jù)調(diào)查,該地塊周邊房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于6800元/平方米。這種明確的直接讓利給購(gòu)房者的非正常模式雖然受到市場(chǎng)質(zhì)疑,但卻一定程度上緩解了當(dāng)下保障房房源籌措的壓力。根據(jù)地方政府部門(mén)的說(shuō)法,這“對(duì)吸收社會(huì)資金參與保障性安居工程建設(shè)有著重要意義?!?/span>

各地全力以赴籌措保障房

如果說(shuō)2011年是3600萬(wàn)套保障房建設(shè)的元年,各地在出資模式、建設(shè)模式、管理模式上都處于探索階段,那么到了2012年,無(wú)疑已經(jīng)進(jìn)入保障房建設(shè)破局之年。

春節(jié)前后,各地方兩會(huì)對(duì)保障房的表態(tài)成為樓市最大話(huà)題之一。根據(jù)上海官方的說(shuō)法,2012年上海市將新開(kāi)工和籌措17萬(wàn)套保障房,其中實(shí)物16.5萬(wàn)套、廉租貨幣配租0.5萬(wàn)戶(hù)??⒐?萬(wàn)套,可達(dá)供應(yīng)要求11萬(wàn)套。另外,2月底前上海將出臺(tái)政策放寬共有產(chǎn)權(quán)房(即經(jīng)適房)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),將人均月可支配收入3300元的標(biāo)準(zhǔn)放寬到5000元。以吸納更多白領(lǐng)階層來(lái)消費(fèi)保障房。

此外,北京2012年保障房建設(shè)目標(biāo)也已經(jīng)確定,即新建和收購(gòu)保障房16萬(wàn)套,竣工7萬(wàn)套。廣州籌集保障性住房4.5萬(wàn)套。

專(zhuān)家表示,相比去年,一線城市保障房新開(kāi)工規(guī)模有所減少,但加上此前已開(kāi)工項(xiàng)目,2012年的在建保障房規(guī)模仍然大于以往。加上收購(gòu)商品房這種新增的模式,地方政府2012年為籌措保障房而需要?jiǎng)佑玫馁Y金量仍十分龐大。因此,全力解決巨額保障房籌措資金仍是地方政府今年的艱巨任務(wù)。到目前為止,破題的方案仍在研討中。

保障房建設(shè)是應(yīng)急還是長(zhǎng)效機(jī)制?

到目前為止,現(xiàn)有的保障房模式已經(jīng)陷入迷局:保障房土地成本低了,政府收入就太少,土地成本高了又賣(mài)不出去;公租房或可以快速緩解居住矛盾,但政府又無(wú)力承擔(dān)建設(shè)成本。于是,更多新的模式開(kāi)始醞釀。借助商品房用地來(lái)緩解政府壓力,再用先租后售的辦法來(lái)吸引購(gòu)房者。這似乎是一條走得通的路。

若這樣的做法被推廣,那未來(lái)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)局面是:開(kāi)發(fā)商仍然開(kāi)發(fā)商品房,只是由于政府讓渡了一部分土地出讓金,迫使成本下降,售價(jià)降低,然后或直接出售,或先租后售給購(gòu)房者。只不過(guò)這些購(gòu)房者需要被確認(rèn)為“低收入家庭”。而這是唯一可以體現(xiàn)“保障”二字的環(huán)節(jié)。一經(jīng)出售,就完全成為商品房大軍的一員,自由交易。更有像無(wú)錫這樣的操作,直接將低價(jià)商品房以保障房的名義推向市場(chǎng)。一錘子買(mǎi)賣(mài)后,地方政府暫時(shí)完成了指標(biāo)。

如果希望政府持有大量完全產(chǎn)權(quán)的保障房,循環(huán)地、穩(wěn)定地、長(zhǎng)期地出租或出售給被保障對(duì)象來(lái)使用,那么從目前的中國(guó)保障房市場(chǎng)來(lái)看,將很難實(shí)現(xiàn)。但無(wú)論怎樣,我們認(rèn)為,大力推進(jìn)低價(jià)商品房和保障房入市,解決部分群體的住房問(wèn)題,仍是值得肯定的方向。即便是用商品房用地來(lái)建設(shè)先租后售的保障房,政府也確實(shí)是付出了巨額土地出讓金為代價(jià)。上海市市長(zhǎng)韓正在上?!皟蓵?huì)”期間明確提出的“下決心減少對(duì)投資拉動(dòng)的依賴(lài)、減少對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的依賴(lài)”,讓市場(chǎng)看到了地方政府堅(jiān)持轉(zhuǎn)型的決心。

來(lái)源:東方網(wǎng) 編輯:張少虎

編輯: 張少虎  標(biāo)簽: 保障 房房源 房建設(shè) 破局 周邊房?jī)r(jià)  

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