流標(biāo)再現(xiàn)　開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

根據(jù)國(guó)土資源部最新要求，土地監(jiān)控已經(jīng)細(xì)化到地方縣城。各縣級(jí)國(guó)土部門(mén)必須嚴(yán)格監(jiān)控當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成交情況，清理2011年以來(lái)的成交地塊，如有地價(jià)異常則需主動(dòng)上報(bào)。而事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，當(dāng)前土地市場(chǎng)正處于量?jī)r(jià)齊跌的低迷時(shí)期。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新土地市場(chǎng)交易周報(bào)，上周20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量大幅減少，成交量繼續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，受監(jiān)測(cè)20個(gè)主要城市共推出土地43宗，較上一周減少120宗，推出土地面積共計(jì)164萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌74%；成交土地35宗，較上周減少20宗，成交面積共計(jì)219萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3%。

在今年三四月份的黃金時(shí)期，“北上深廣”等一線城市，土地市場(chǎng)走低態(tài)勢(shì)明顯。有數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯，并創(chuàng)下近兩年來(lái)單月土地出讓金新低。

另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橥瑯釉谘杆贉p弱，全國(guó)各大城市土地流拍、底價(jià)成交陸續(xù)出現(xiàn)。據(jù)中原監(jiān)測(cè)，各大城市宅地溢價(jià)率已連續(xù)3周保持在10%以內(nèi)，且部分城市土地市場(chǎng)已出現(xiàn)流標(biāo)。上周一至周四，中原監(jiān)測(cè)的10幅到期宅地中有2幅流標(biāo)，其中南京一幅宅地因起拍價(jià)過(guò)高而流標(biāo)?！芭c前段時(shí)間相比，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)越來(lái)越悲觀，拍地的熱情不像以前那么高?！敝性瘓F(tuán)研究董事程澐接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示。

萬(wàn)科、保利、招商、金地等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年前4個(gè)月已經(jīng)不約而同地降低了拿地規(guī)模，并不同程度地表示，當(dāng)前針對(duì)土地市場(chǎng)的策略已經(jīng)趨向謹(jǐn)慎。

來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個(gè)月中，拿地總量呈逐月下降趨勢(shì)。尤其在最近的4月份，通過(guò)招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬(wàn)平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價(jià)約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來(lái)拿地總量和成交總價(jià)的月最低紀(jì)錄。

高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不僅僅在“北上深廣”等一線城市，在南京、天津、秦皇島等二線土地市場(chǎng)也同樣低迷?！案嗟拈_(kāi)發(fā)商開(kāi)始持幣觀望，不敢入市。”

東亞新華地產(chǎn)一位人士告訴記者，目前整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境，體現(xiàn)了中央宏觀調(diào)控的力度和效果，同時(shí)也影響了企業(yè)對(duì)后期市場(chǎng)環(huán)境的信心。這意味著在供應(yīng)量不能提升的情況下，土地市場(chǎng)仍將持續(xù)走低。綜合市場(chǎng)判斷，土地溢價(jià)率、成交量仍然會(huì)雙雙下降。

資金緊張　回籠慢融資難

而開(kāi)發(fā)商之所以謹(jǐn)慎入市，除了是對(duì)后期市場(chǎng)信心不足，最重要的則是來(lái)自資金鏈的擔(dān)憂。

目前，與房地產(chǎn)融資有關(guān)的資本市場(chǎng)、銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現(xiàn)“融資難”的狀況。

同時(shí)，在國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制更為嚴(yán)格。多家商業(yè)銀行此前透露，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率上調(diào)至接近10%。并且不能再用土地進(jìn)行抵押貸款，而必須是建筑物。

多地出臺(tái)的限購(gòu)令，令市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)普遍下滑，資金難以迅速回籠。同時(shí)國(guó)家持續(xù)從緊的信貸政策讓融資再添難度，如此“雪上加霜”讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上青黃不接。

上述東亞新華地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，當(dāng)前的限購(gòu)令和信貸政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其民企資金鏈的影響是空前的，“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲(chǔ)備，在市場(chǎng)低迷時(shí)期擁有一定的抗打擊能力，而民企及中小企業(yè)則無(wú)法比肩?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況研究》認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況已不容樂(lè)觀，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速放緩、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速回落等系列因素的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊。研究預(yù)測(cè)，受融資環(huán)境依然嚴(yán)峻及資金難以快速回籠的影響，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴記者，房企資金吃緊的局面才剛剛開(kāi)始?！澳壳翱梢詸z測(cè)的數(shù)據(jù)基本上來(lái)自4月份或者更早，而事實(shí)上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開(kāi)始，并且會(huì)一直持續(xù)到今年第三季度?！?/p>