另一方面,由于樓市低迷,土地流拍或底價成交現象明顯增多,資質和管理差的中小開發(fā)商已面臨資金鏈斷裂的風險。在這種情況下,銀行出于風險控制的需要,也將進一步縮減房地產信貸。
此外,股市再融資、海外融資、房地產信托等融資渠道也在收窄,整體看,房地產企業(yè)資金鏈得到進一步遏制。
成交量持續(xù)低迷、資金鏈緊繃,在這種情況下,樓市即將迎來傳統銷售旺季“金九銀十”,市場供應量將大幅增長,開發(fā)商面臨的競爭壓力也在不斷增加,更多開發(fā)商將選擇降價,調控效果將進一步顯現。
盡管如此,房價過高的局面仍沒有明顯改觀,調控的效果距離老百姓的要求也還有差距。朱中一認為,中央政府對房地產市場的調控力度不會放松,其原因有三:一是國家為滿足百姓的基本居住需求,必須要遏制投機、投資性的需求;二是目前不少城市的房價仍在高位,與多數購房者的支付能力不相適應;三是今年開始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動,國家也在主動調整經濟發(fā)展方式,降低經濟發(fā)展對房地產業(yè)的依賴度。
制度改革開始啟動,推動市場長期平穩(wěn)
8月初,北京首個“限地價競房價”地塊掛牌上市。今后,北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式,即地價是事先限定好的,然后設定一個將來銷售的最高房價,開發(fā)商在此基礎上,誰報的價格低最終誰就拿地。
此前召開的國務院常務會議指出,要“推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變”。所謂的雙向定價,就是政府定價和市場定價。商品房以前都是市場定價,現在要控制房價,政府也要有個指導價,結合市場價,確立一個合理的價格。不能完全把土地和商品房交給開發(fā)商市場化操作,要有個可控的土地收益和房產價格,才能真正抑制住房價。
本輪調控開始以來,調控政策不斷出臺,但關系到房地產市場長期平穩(wěn)發(fā)展的制度改革卻動作較小。限購和加息壓抑了大量剛性購房需求,這部分處于觀望等待狀態(tài)的剛性需求十分旺盛。由于股市持續(xù)低迷、缺乏其他投資渠道,投資性需求也隨時可能重回樓市。調控一旦放松,必然面臨房價報復性反彈。堅持調控不放松,在執(zhí)行好現有調控政策的同時,關鍵是要利用當前市場平穩(wěn)的時候,加快啟動制度改革。
最近一段時間,除土地招拍掛制度外,房產稅試點擴大等制度改革消息不斷傳出,讓人們看到市場長期穩(wěn)定的希望。
財政部財政科學研究所所長賈康表示,行政性的調控手段只是過渡性的,而房產稅等制度改革才是長期影響房地產的最重要因素。房產稅能夠支持房地產業(yè)長期可持續(xù)健康發(fā)展,壓抑房地產泡沫,使其正面效應能更好貢獻于國民經濟全局,同時也是優(yōu)化收入分配結構,抑制兩極分化必須要用到的工具。房地產調控要標本兼治、收入分配要有效遏制差異擴大,房產稅改革非常必要。
金融改革方面,房地產投資信托基金(REITs)作為一種新的房地產投資工具,近年來正得到越來越多的關注。中房集團理事長孟曉蘇認為,通過金融創(chuàng)新可以有效推動中國房地產制度的改革?!癛EITs到了在中國推出的好時機,尤其在租賃型保障房市場,REITs將是生力軍。”
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹表示,房地產基金的運作非常值得關注?!霸诂F階段銀行信貸收緊的局面下,房地產基金的可操作性顯得非常重要。只有加快金融改革,才能讓房地產業(yè)擺脫過度依賴信貸資金、發(fā)展不穩(wěn)定的現狀。”
朱中一指出,當前房地產市場調控進入攻堅階段,幾大領域的頂層設計尤其重要,其中之一是房地產持有稅在評估、普查等環(huán)節(jié)的技術完善。另外,土地招拍掛制度和中央與地方的事權、財權再分配,都將作為中長期的制度進行考慮。
來源:人民日報 編輯:孫遲