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媒體調(diào)查北京三大"地王" 被轉(zhuǎn)賣(mài)緩開(kāi)工成雞肋
2011-12-13 08:56:50      來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

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本輪房?jī)r(jià)調(diào)控前夕,北京一天之內(nèi)(2010年3月15日)誕生三個(gè)“地王”,創(chuàng)下賣(mài)地單價(jià)和總價(jià)歷史之最,引起全國(guó)關(guān)注。此后,國(guó)家樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊、政策密集出臺(tái)。

北京三大“地王”項(xiàng)目如今命運(yùn)如何?作為高房?jī)r(jià)的重要推手,“地王”起落給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么警示?

東升鄉(xiāng)“地王”:荒草長(zhǎng)兩年如今被轉(zhuǎn)賣(mài)

京城凜冽的寒風(fēng)中,野草被吹得獵獵作響——這里是北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊,眼前的一切最能體現(xiàn)正遭遇“寒流”的北京樓市。近兩年里,這一昔日“地王”始終處于閑置狀態(tài),院子里長(zhǎng)滿(mǎn)荒草。

這是開(kāi)發(fā)商始料不及的。2010年3月15日,在與綠地集團(tuán)等“房產(chǎn)大鱷”競(jìng)逐中,名不見(jiàn)經(jīng)傳的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司脫穎而出,以17.6億元的價(jià)格經(jīng)過(guò)58輪競(jìng)價(jià)奪得東升鄉(xiāng)地塊,這比底價(jià)6億元超出11.6億元,溢價(jià)193%。

針對(duì)這一“地王”項(xiàng)目,北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),算上建設(shè)酒店等投入,這一地塊樓面價(jià)高達(dá)近3萬(wàn)元/平方米,是當(dāng)年乃至目前北京有效成交地塊中單價(jià)最高的。

“將打造一個(gè)高端產(chǎn)品”的豪言猶在耳邊,但隨著政策和市場(chǎng)形勢(shì)劇變,開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)。中間記者多次探訪這塊地,發(fā)現(xiàn)一直處于撂荒狀態(tài),沒(méi)有開(kāi)工跡象。

近期,這一“地王”命運(yùn)開(kāi)始改變。

保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)通過(guò)收購(gòu)北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司100%股權(quán)的方式,獲取北京薊門(mén)橋項(xiàng)目(即東升鄉(xiāng)地塊)。盡管保利地產(chǎn)“財(cái)大氣粗”,但這個(gè)“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產(chǎn)獨(dú)立董事張禮卿在表決中表示反對(duì),理由是,“項(xiàng)目成本較高,盈利前景存在較大不確定性,建議公司在目前市場(chǎng)環(huán)境中慎重考慮”。

將“地王”易手,往往是一種無(wú)奈結(jié)局。北京中原地產(chǎn)的張大偉表示,“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求資金巨大,政策風(fēng)險(xiǎn)也大,開(kāi)發(fā)商容易不堪重負(fù)。前有鯨吞了多個(gè)“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉(zhuǎn)手;近期有曾奪得多個(gè)“地王”的綠城集團(tuán),被迫將旗下項(xiàng)目轉(zhuǎn)手;近來(lái)上海證大發(fā)出通告,宣布已將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)出售,這顯示其持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。

對(duì)此,北京一位房地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)價(jià)說(shuō):“很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商不是餓死的,而是撐死的?!?/p>

大望京1號(hào)“地王”:被迫“緩開(kāi)工”遭遇“定價(jià)難”

12月1日,記者來(lái)到北京朝陽(yáng)區(qū)大望京1號(hào)地塊,見(jiàn)該“地王”項(xiàng)目只挖了兩個(gè)大坑,工人們正進(jìn)行奠基工作。拿地快兩年了,還在澆灌地基。至于該項(xiàng)目上市日期則一推再推,從今年推到明年。

這與當(dāng)時(shí)快速舉牌競(jìng)奪“地王”的場(chǎng)景形成鮮明反差。2010年3月15日上午,經(jīng)過(guò)84輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元奪得大望京1號(hào)地,扣除教育、醫(yī)療用地等,該地塊折合樓面價(jià)超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京成交地塊單價(jià)之最。盡管這一紀(jì)錄在下午即被“東升鄉(xiāng)地塊”取代,但卻點(diǎn)燃了北京樓市的瘋狂情緒。

之后,整個(gè)北京“大望京板塊”聞風(fēng)而動(dòng),一夜間房?jī)r(jià)從每平方米2.5萬(wàn)元升至3萬(wàn)元以上。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹算賬說(shuō),北京五環(huán)邊的土地都能賣(mài)到2.7萬(wàn)多元/平方米,這個(gè)“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后,只有賣(mài)到4.5萬(wàn)元/平方米才能保證10%利潤(rùn),太離奇了。

但開(kāi)發(fā)商的預(yù)期最終落空。隨著本輪樓市調(diào)控措施出臺(tái),大望京1號(hào)地周邊房?jī)r(jià)迅速回落。市場(chǎng)一度傳出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)欲退地,但隨后又否認(rèn),并稱(chēng)將正常開(kāi)工。但目前其開(kāi)發(fā)進(jìn)展十分緩慢,而且遭遇定價(jià)難,現(xiàn)場(chǎng)預(yù)售人員告訴記者:“售價(jià)真的不好定?!?/p>

記者發(fā)現(xiàn),當(dāng)前大望京1號(hào)地周邊房?jī)r(jià)仍在持續(xù)跌落,已接近拿地價(jià)格水平,這個(gè)“地王”想要脫手,已經(jīng)越來(lái)越難。

一些業(yè)內(nèi)人士表示,熱衷當(dāng)“地王”的開(kāi)發(fā)商,不僅是高房?jī)r(jià)的主要推手,也是地方“土地財(cái)政”的支持者。在接連碰到調(diào)控的年頭,其遭遇困境幾乎是一種宿命。

亦莊“地王”:銷(xiāo)售冷利潤(rùn)薄猶如啃“雞肋”

相比而言,北京三大“地王”中亦莊X1-1B地塊的命運(yùn)稍好,但卻交易清淡,如食“雞肋”。

這一“地王”去年在64輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后,由中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)奪得,刷新北京總價(jià)“地王”的成交紀(jì)錄。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,該項(xiàng)目在8月26日取得預(yù)售許可證,共推出318套房源,但截至11月30日,僅賣(mài)出89套。就其整體銷(xiāo)售額而言,目前賣(mài)房收入與買(mǎi)地資金尚有較大差距。

因?yàn)橘u(mài)難利微,該項(xiàng)目收入前景很不確定。據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹,目前該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)僅有2.4萬(wàn)元/平方米,利潤(rùn)空間很小。更何況,目前北京該區(qū)域房?jī)r(jià)正明顯下滑,這一“地王”項(xiàng)目勢(shì)難獨(dú)善其身。附近一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說(shuō):“這個(gè)項(xiàng)目已成了棄之可惜、食之無(wú)味的雞肋?!?/p>

針對(duì)“地王”項(xiàng)目遭遇銷(xiāo)售難題,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,歸根結(jié)底是一些開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上“太不理性”造成的。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),從2009年到2010年上半年,北京市溢價(jià)率超過(guò)100%的住宅類(lèi)地塊一共有33塊,對(duì)比售價(jià)與土地價(jià)格成本,可以看到,土地成本占房?jī)r(jià)比重接近40%,創(chuàng)歷史新高。

“目前北京在售‘地王’項(xiàng)目大部分成交價(jià)在下降?!眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮表示,隨著限購(gòu)等調(diào)控政策持續(xù),買(mǎi)方持續(xù)觀望,成交持續(xù)低迷,開(kāi)發(fā)商采取實(shí)質(zhì)性降價(jià)以緩解資金壓力已成為必然。

“地王”遭遇“生死劫”,不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)出警示,也引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的深層思考。張大偉等專(zhuān)家表示,當(dāng)前,不僅需要開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者理性對(duì)待房?jī)r(jià),更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革,使樓市走上健康發(fā)展的軌道。

來(lái)源:中國(guó)青年報(bào) 編輯:馬原


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