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編者按：房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施已兩年多，政策效果可謂明顯，多地樓市先后出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”，今年兩會(huì)期間，溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。但3月以來，北京、上海、廣州、杭州、南京等多地樓市出現(xiàn)成交量大幅攀升的跡象，迎來調(diào)控以來罕見的“暖春”，由此也引發(fā)了一些有購房需求的民眾不安，紛紛計(jì)劃出手入市。樓市真的“回暖”了嗎？中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者就此采訪眾多業(yè)內(nèi)人士、專家、開發(fā)商以及消費(fèi)者，推出樓市“回暖”真相系列報(bào)道，力求呈現(xiàn)最真實(shí)的市場現(xiàn)狀。

樓市“回暖”真相系列報(bào)道之三：價(jià)格“穩(wěn)中有降”能否持續(xù)？

樓市進(jìn)入3月份以來，新房、二手房市場出現(xiàn)明顯“回暖”跡象。在新房價(jià)格跌勢趨穩(wěn)的狀態(tài)下，二手房市場則出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。一時(shí)間，買賣雙方再次陷入博弈狀態(tài)，到底誰輸誰贏？房價(jià)能否保持“穩(wěn)中有降”？

房價(jià)下行 剛需購房果斷出手

在京工作的劉先生今年快30了，在多次看房后，3月份終于在燕郊買下一套二手房。作為剛需購房者中的一員，又馬上要結(jié)婚，房子的問題成為劉先生亟待解決的大事。

“年后一直在看房，我跟女朋友幾乎把燕郊的房子都看全了，新房、二手房都看過了?！眲⑾壬f，女朋友在燕郊本地上班，而且這里到市區(qū)也很方便，又不限購，就把購房區(qū)域選在了燕郊。

“燕郊的房價(jià)下降了很多，現(xiàn)在普遍降到了7000左右的單價(jià)范圍。我們下半年要結(jié)婚用房，覺得價(jià)格調(diào)整的差不多了就干脆早點(diǎn)買了。”劉先生坦言。

可見，在價(jià)格和需求面前，剛需購房者不在猶豫和觀望了。像劉先生這樣的購房者不在少數(shù)，3月份新房、二手房普遍下調(diào)房價(jià)的市場環(huán)境下，剛需購房者支撐起了狀態(tài)向好的樓市。

成交上漲 二手房均價(jià)跌幅收窄

三月份以來，一、二手房市場成交量可謂一路上揚(yáng)，很多購房者感覺房地產(chǎn)市場最難熬的時(shí)候已經(jīng)過去了。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房成交量超過1萬套，與去年3月份持平，環(huán)比2月份上漲90%，創(chuàng)自2011年3月份以來(去除因政策影響集中網(wǎng)簽而成交明顯上漲的12月份)的成交最高值。

鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，二手房成交量有明顯上漲的主要原因是，首先，1、2月份需求被過度抑制，部分需求轉(zhuǎn)移至3月份成交。其次，當(dāng)前價(jià)格處于低位，觀望大半年的消費(fèi)者開始購房行動(dòng)。此外1、2月份成交過低也導(dǎo)致了數(shù)據(jù)方面成交量漲幅過大。多個(gè)因素影響促使3月市場出現(xiàn)小陽春。

另據(jù)大洋網(wǎng)消息稱，繼春節(jié)以來廣州二手住宅成交回暖后，3月成交升溫勢頭延續(xù)。當(dāng)?shù)刂薪槿耸拷榻B，3月份二手住宅成交量再增長五成，廣州交易主力六區(qū)的成交量均有明顯上升。另據(jù)二手房數(shù)據(jù)顯示，2012年3月份首次置業(yè)占比為71%，創(chuàng)2011年8月份首次置業(yè)占比突破六成大關(guān)后7個(gè)月以來次高。

天津北方網(wǎng)資料顯示，截止到3月31日，天津市新建商品住宅成交總量7155套，環(huán)比上漲103.4%，成交面積74.1萬平米，環(huán)比上漲109.3%。

價(jià)格的下調(diào)，讓很多剛需購房者結(jié)束觀望，促使各大城市樓市在3月份集中放量，但在對(duì)一季度的整體統(tǒng)計(jì)看，市場成交熱度依然處于低位。中國指數(shù)研究院資料顯示，2012年一季度主要城市成交量繼續(xù)下行，同比下降49%，2-3月成交量有所回升，環(huán)比增幅均高于70%，回升力度大于十大城市新房總體水平，且3月二手房成交量已超過2011年月均水平。價(jià)格方面，一季度十大城市二手房均價(jià)總體仍呈下跌態(tài)勢，但各月跌幅逐漸收窄，3月略有上調(diào)。

二手房報(bào)價(jià)上調(diào) 剛需轉(zhuǎn)向新房市場

然而，北京二手房市場在進(jìn)過了價(jià)跌量漲的三月后，四月份報(bào)價(jià)有了轉(zhuǎn)彎的跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份(截止到20日)，北京二手住宅成交均價(jià)為21975元/平米，與3月全月的成交價(jià)格相比每平米均價(jià)小幅上漲了342元，漲幅為1.6%。

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道在走訪中發(fā)現(xiàn)，很多二手房中介門店門庭冷落。在立水橋附近，鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問跟中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道介紹，近期來很多熱銷的二手房都賣得差不多了，一些業(yè)主看房子賣得好，將報(bào)價(jià)進(jìn)行了上調(diào)。另一家富華房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問介紹，這段時(shí)間價(jià)格是有小范圍的波動(dòng)，但是幅度不大，基本保持穩(wěn)定。例如，美立方項(xiàng)目的二手房50年產(chǎn)權(quán)，價(jià)格在2萬元出頭，70年產(chǎn)權(quán)的房子價(jià)格貴一點(diǎn)，一般在21000-22000元。

看來市場的變化中，業(yè)主對(duì)價(jià)格的反應(yīng)比較敏感，市場轉(zhuǎn)好后，也在試探著上調(diào)價(jià)格，期待多掙些銀子。據(jù)鏈接地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，90平方米以下房屋占比達(dá)66%，可見當(dāng)前小戶型剛需仍然是成交主體。隨著熱點(diǎn)房源的逐漸被消化，市場剛需房源出現(xiàn)緊張，一些業(yè)主看到市場回暖的苗頭，報(bào)價(jià)出現(xiàn)上漲。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，近期二手房成交有所起色，部分二手房業(yè)主提高了報(bào)價(jià)，銷售量也受到一些影響，但這種情況不是很普遍?！笆袌龌具€是不支持漲價(jià)”，張大偉說，二手房調(diào)價(jià)后，一些業(yè)主會(huì)轉(zhuǎn)向去看新房。

二手房調(diào)價(jià)現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在北京，據(jù)天津媒體報(bào)道，“3月以來，隨著成交量日漸復(fù)蘇，本市二手房報(bào)價(jià)出現(xiàn)回升，熱點(diǎn)房源議價(jià)空間收窄。”市民孫小姐看了一套天津梅江康城88平米的兩室二手房，令她沒有想到的是，房主竟然在看房時(shí)將原本90萬元的總價(jià)生生提到92萬元。面對(duì)業(yè)主突然變卦，這樣不講誠信，房子也只能作罷了。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，近來二手房價(jià)的小幅回漲主要是由于成交，更多的集中在四環(huán)內(nèi)的成熟社區(qū)而導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性回漲，從整體來看，雖然近來房價(jià)跌幅明顯減緩，但是房價(jià)“穩(wěn)中有降”的格局在限購限貸的宏觀調(diào)控大背景下不會(huì)改變。但是下半年，成交量回暖的態(tài)勢是否還能延續(xù)，就要看在政策層面能否給予合理的改善類置業(yè)需求一定的優(yōu)惠待遇，否則目前市場逐步回暖的態(tài)勢很難在下半年延續(xù)。

來源：中國新聞網(wǎng) 編輯：馬原

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