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漫畫/姚雯
說起自己被處刑,阮衛(wèi)星多少有點(diǎn)委屈,他也想過堅(jiān)決按政策辦事,但上有銷售業(yè)績壓力,下有員工各自為政,他只能一邊分享好處一邊隨波逐流。他用慘痛代價(jià)為我們——
深度解讀樓市潛規(guī)則
買房人到房產(chǎn)公司購買商品房,銷售人員主動(dòng)提出可以打折、優(yōu)惠,不過買房人要另付幾千至幾萬元、甚至十多萬元的“好處費(fèi)”,這種現(xiàn)象近年來在房產(chǎn)銷售行業(yè)已司空見慣,成了該行業(yè)的“潛規(guī)則”。
2013年2月6日,由江蘇省南通市崇川區(qū)檢察院提起公訴的、原海門市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售人員柳娟娟等12人,因在銷售房產(chǎn)時(shí)索賄受賄被法院以非國家工作人員受賄罪,分別判處三年至一年零六個(gè)月不等的有期徒刑,被沒收犯罪所得共計(jì)人民幣60萬元。
一審宣判后,柳娟娟等12名被告人均未提出上訴。而該案主犯、涉案公司原銷售經(jīng)理阮衛(wèi)星、副經(jīng)理成慧慧經(jīng)該院提起公訴,已于2012年4月13日因犯非國家工作人員受賄罪,被分別判處有期徒刑六年零三個(gè)月、五年零六個(gè)月。
近日,記者采訪了承辦上述案件的南通市崇川區(qū)檢察院檢察官,理清案件的來龍去脈,了解到房產(chǎn)銷售行業(yè)一些不為人知的“潛規(guī)則”。
潛規(guī)則一
提價(jià)再打折的“優(yōu)惠”
阮衛(wèi)星今年33歲,長相斯文,中專畢業(yè)后離開四川老家外出打工,2003年開始從事房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù),先是在北京一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司當(dāng)銷售員,2005年進(jìn)入江蘇省海門市一家知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。因能力強(qiáng)、業(yè)績突出,他很快被提拔為銷售經(jīng)理。
2008年,23歲的成慧慧成為阮衛(wèi)星的副手,擔(dān)任銷售副經(jīng)理,兩人一起負(fù)責(zé)南通市新區(qū)兩處高檔樓盤的銷售。成慧慧能說會(huì)道,銷售業(yè)績一直飄紅,她和阮衛(wèi)星領(lǐng)導(dǎo)著4個(gè)銷售小組,共20余名銷售員。阮衛(wèi)星具體負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售管理和與開發(fā)公司對(duì)接的工作,成慧慧負(fù)責(zé)管理房源、統(tǒng)計(jì)銷售數(shù)據(jù)、制作報(bào)表及人員管理,其他人員直接從事一線銷售。
據(jù)阮衛(wèi)星交代,其所在公司房產(chǎn)銷售的一般流程并不復(fù)雜?!懊慨?dāng)有客戶到我們公司來咨詢房屋銷售事宜,銷售人員都會(huì)熱情接待,帶客戶去前臺(tái)了解房源。客戶如果對(duì)某套房子感興趣,我們會(huì)提供該房的面積、房價(jià),再由銷售人員算出總價(jià),帶客戶實(shí)地看房??蛻羧粝露Q心購買,銷售人員就與其訂立合同,然后把定單匯總到我這里,由我來審核面積、房價(jià)和房源,審核無誤簽字后再送到營銷部審核,接下來是客服部審核,最后由銷售人員帶客戶去財(cái)務(wù)部交定金。走完這些程序,就能正式簽購房合同了?!?/p>
記者從阮衛(wèi)星的供述中了解到,2008年底至2009年,南通樓市比較低迷,各大房地產(chǎn)開發(fā)公司都想盡辦法搞促銷,阮衛(wèi)星所在公司也不例外。
房子賣不出去,開發(fā)公司資金回收壓力劇增;銷售業(yè)績不佳,銷售人員的獎(jiǎng)金就會(huì)縮水。這是開發(fā)公司和銷售人員都不愿看到的情景。
2008年底,阮衛(wèi)星、成慧慧負(fù)責(zé)的兩處樓盤準(zhǔn)備開盤。得知這一消息,那些與樓盤開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的關(guān)系戶紛紛前來,要求預(yù)訂房子。但這些人又都想等房價(jià)確定后再想辦法爭取優(yōu)惠,所以遲遲不肯簽合同。為了盡快和有意向的客戶簽訂合同,盡早拿到購房款,開發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人決定:先把房價(jià)在總公司原定價(jià)格的基礎(chǔ)上提高一些,然后對(duì)外公布。這樣即便打折扣,開發(fā)商也不吃虧,而買房人一旦得到“實(shí)惠”,掏錢就痛快了。
有關(guān)房價(jià)的內(nèi)部信息讓阮衛(wèi)星看到暗中斂財(cái)?shù)木薮罂臻g。真正與開發(fā)商關(guān)系密切的買房人畢竟是少數(shù),大部分客戶想得到折扣還得通過阮衛(wèi)星、成慧慧及其手下銷售人員。阮衛(wèi)星和成慧慧商量,定下生財(cái)之道——編個(gè)搭“順風(fēng)車”的借口,騙客戶說可以找領(lǐng)導(dǎo)談優(yōu)惠,但客戶必須“打點(diǎn)”。