今年年初至今，“降價(jià)甩賣”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。近日，北京樓市又出新招——買房免首付，吸引準(zhǔn)購(gòu)房者紛紛報(bào)名；在杭州，首套房貸利率也有所松動(dòng)，開打8.5折滿足剛需。
隨著成交量的不斷提升，火爆的行情似乎預(yù)計(jì)著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖。
浙江大學(xué)和香港理工大學(xué)日前聯(lián)合舉辦的“2012年大變局——中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)走勢(shì)”論壇上，部分專家和行業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)后市依舊悲觀，今明兩年全國(guó)住宅新增供應(yīng)充足，房企和房?jī)r(jià)都備受考驗(yàn)。
戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮5月7日在接受記者采訪時(shí)表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫(kù)存。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年和2011年全國(guó)商品住宅高增長(zhǎng)率及高開工率一直維持較高幅度，兩年商品住宅投資額約34000億元和44000億元；商品住宅投資額年增長(zhǎng)率也大幅提高，分別為32.9%和30.2%，較2009年約增長(zhǎng)一倍。
2010年以前商品住宅新開工面積全部在100000萬(wàn)平方米以下，而2010年和2011年商品住宅新開工面積分別增至120000多萬(wàn)平方米和140000多萬(wàn)平方米。另外， 2010年商品住宅新開工面積增長(zhǎng)率猛增，從2009年的15.7%增長(zhǎng)到40.0%。
預(yù)計(jì)到2012年、2013年底，商品房房屋庫(kù)存大約為45億平方米左右。
如此高的庫(kù)存可能需要至少3年時(shí)間，如果銷竣比沒有明顯改善，那么去庫(kù)存化可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間。
香港理工大學(xué)教授、建筑及房地產(chǎn)學(xué)系副主任鄧寶善分析，未來(lái)房企要度過(guò)難關(guān)，還必須解決融資問題。
據(jù)記者了解，A股30家知名上市房地產(chǎn)企業(yè)2011年四季度季報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率升至66.67%，22家房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量呈現(xiàn)負(fù)值，13家房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到或超過(guò)70%。
另有數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1870億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金月新增量的28%，較1-2月均值下滑3個(gè)百分點(diǎn)；其中國(guó)內(nèi)貸款月均新增額為1203億元，相對(duì)1-2月均值下跌22.8%。
而房企自籌資金3月新增額為2915億元，占比升至43.5%?？梢哉f(shuō)，房企的資金將近一半都是依靠其他渠道融資。
“雖然金融形勢(shì)逐步寬松，但房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放開，開發(fā)商還要過(guò)一年緊日子?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授如是說(shuō)。
面對(duì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，蔣尚禮認(rèn)為，提高周轉(zhuǎn)率及資金回籠速度將成房企2012年銷售主流策略。
當(dāng)天，阿里巴巴集團(tuán)負(fù)責(zé)大項(xiàng)目合作的資深總監(jiān)汪濤建議，開發(fā)商不要抱有僥幸心理，試圖等待政策松綁，地方政府的融資需求遠(yuǎn)大于開發(fā)商，而且他們擁有優(yōu)先權(quán)，在地方政府之后還有大量的央企，即使存款準(zhǔn)備金率放開，對(duì)開發(fā)商的益處也不會(huì)太大。
成都同道四方房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理?xiàng)羁∫脖硎荆?012年部分房企會(huì)找更高成本的融資渠道，比如發(fā)基金或信托，實(shí)力小的房企融到資的可能性很小，90%的小開發(fā)商會(huì)死掉。
雖然部分專家對(duì)房地產(chǎn)后市較為悲觀，但隨著貨幣化、城市化和人口遷徙帶來(lái)的剛性需求持續(xù)釋放，今年年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有較強(qiáng)韌性，風(fēng)險(xiǎn)可控。
DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步趨向以自住需求，低價(jià)樓盤為成交主力。
寧波銀億房地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理王慧告訴記者，未來(lái)房企的發(fā)展方向應(yīng)該是積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出一些滿足剛性需求的住房，以便回籠資金?！拔覀児局霸谀暇┩瞥隽艘粋€(gè)‘小小家’項(xiàng)目，總價(jià)40萬(wàn)一套，每次200套，銷售特別好?！?/span>
在王慧看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)，不要總盯著一線城市，可以放眼二、三線城市。
據(jù)悉，今年一季度一線城市價(jià)格跌勢(shì)先行，成交均價(jià)環(huán)比下跌4.1%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，去庫(kù)存化的沉重壓力使得市場(chǎng)加速銷售，二季度末或?qū)⒂瓉?lái)新一輪降價(jià)。
來(lái)源：中新網(wǎng) 編輯：張少虎
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