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萊西夢想望城樓盤。
即墨服裝市場。
位于榮成的中韓邊貿(mào)城。
A 住宅地產(chǎn)
“火車一響,黃金萬兩”“決定房產(chǎn)價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段”……青榮城鐵年底開通濟南方向后,青煙威納入一小時經(jīng)濟圈,正式進入同城時代,會對樓市有什么影響?島城地產(chǎn)界專家分析認(rèn)為,交通的快捷便利,將給沿線的住宅樓盤帶來更多人氣,城鐵車站周邊的樓盤銷量會有所增加,具有一定的升值潛力,但能否升值還要看大環(huán)境、持續(xù)投資和配套設(shè)施等。另外,由于城際鐵路車站具有強大的凝聚力,周邊可能形成新的城市功能區(qū),部分城市可借此進行新的城市布局。
城鐵開到哪,人氣跟到哪
“今年的三四月份平淡一些,從9月份到現(xiàn)在,房子越賣越好?!?0月13日下午,即墨鼎泰豐置業(yè)顧問紀(jì)明霞說,這得益于周邊的學(xué)校等配套設(shè)施日益完善,也得益于交通設(shè)施的更加方便。
城際鐵路給樓盤帶來的推動能有多大?紀(jì)明霞說,不光體現(xiàn)在銷量增加上,價格也明顯上漲。“鼎泰豐”月底準(zhǔn)備推出5個樓盤,小高層的均價5500元,多層的均價6800元,與去年同期相比每平米增加了800元。
同樣作為城鐵板塊,隨著青榮城際鐵路開通的日益臨近,到即墨佳源都市、高迪墨香郡、萊西夢想望城、香閣麗苑、岸芷汀蘭等處看房、購房的人近期也明顯增多。
“青榮城際開通對于青煙威沿線都是好事,有了人流就會有錢流”,青島科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰認(rèn)為,對于青島的樓市而言,這種城際間的人口流動,直接受益的是即墨和萊西。
太近稍吃虧,適中更受益
在即墨一家售樓處,工作人員表示,緊靠青榮城際站點的房子,會比較難賣,好在前期該樓盤的那幾棟樓已經(jīng)賣完?!扒耙欢螘r間試車時發(fā)現(xiàn)有點吵,在家里都能聽得見”,一位業(yè)主也表示,盡管城鐵開通后,去青島和煙臺、威海、濟南都比較便利,但擔(dān)心有噪音,再加上開通后車站周邊可能會比較亂,因此即墨當(dāng)?shù)厝藢o鄰車站的樓盤并不特別“感冒”。
同樣,在威海房產(chǎn)交易中心,幾名營銷人員也表示當(dāng)?shù)鼐用癫辉敢饩嚯x城際鐵路太近,更喜歡在靠近市中心的地方置業(yè)。
“青島東,買得起的海灘房”“青榮城際、免費高速——享45分鐘青島經(jīng)濟圈,約1小時直達山東及中部核心城市?!边@些都是海陽碧桂園十里金灘的宣傳語。
碧桂園十里金灘有關(guān)工作人員介紹說,該項目距城際鐵路海陽站車程是半個小時,距即墨北站車程在45分鐘左右,城際鐵路增加了交通的便利性,距離也比較合適,因而比較受外地買房者的青睞。
城際鐵路開通之后,淄博、濰坊、濟南、北京等地的客戶,來往會更方便,也會帶來更多的預(yù)期客戶。碧桂園十里金灘工作人員表示,青榮城際鐵路將改變沿線居民的時空觀,拉近人們的心理距離。以前不少人會覺得海陽屬于煙臺,而城鐵開通之后,會真正強化“青島東”的概念。
工作在此處,生活在別處?
青島房價相對較高,而即墨、萊西、煙臺、威海等地,不僅房價比較低,生活成本也很低。隨著青榮城際鐵路的開通,是否會出現(xiàn)在青島工作,在即墨、萊西等郊區(qū)置業(yè),工作在此處,生活在別處的狀況呢?
青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華及其團隊,做過青榮城際對沿線樓市影響的專門研究。他認(rèn)為,因為存在“坡地效應(yīng)”,交通更方便之后,購房者會向煙臺、威海等地匯聚。但是本地工作、異地購房的可能性不太大,因為會考慮通勤的時間成本和交通費用。頂多是交通更方便之后,人員的交流會加快,來往的頻次會增大。
市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江認(rèn)為,就半島地區(qū)目前的情況而言,很難出現(xiàn)“生活在別處”的情況。龍江說,國外城際鐵路和高速公路都非常發(fā)達,尤其是多國高速不收費不限速,因而在這個城市工作,卻在另一城市居住的情況比較常見。而國內(nèi)受制于交通的影響,大家還沒有形成這種思維。
反而青島是山東的經(jīng)濟龍頭,對周邊城市有比較大的吸引力和號召力,城際鐵路開通后會有更多人到青島市區(qū)來置業(yè)。
青島科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰說,能不能實現(xiàn)“生活在別處”,取決于很多因素。比如說,城鐵的頻次有多大,到底會有多方便,在途的成本會有多高等。
更多城里人有望下鄉(xiāng)養(yǎng)老
2012年之前,東北各地到萊西置業(yè)的人比較多,像岸芷汀蘭等樓盤都有幾十人、上百人組團來投資買房。2012年之后,受銀行信貸政策的影響,投資性住房基本沒有了。
萊西市房產(chǎn)局副局長胡云濤介紹,與青島市區(qū)相比,萊西樓市價格上存在“洼地”現(xiàn)象。此前受制于交通的不便,外地人特別是青島人只能對萊西高品質(zhì)房屋望洋興嘆。青榮城際鐵路開通后,必將成為吸引外地人到萊西購房置業(yè)、度假養(yǎng)老的重要因素。
“有的人可能會在青島、煙臺工作,而買房之后把父母安置在即墨、萊西,這樣房價不貴可以接受,也便于一家人團聚”,胡云濤表示,目前在萊西就有很多買房安置老人,或者暫時買個婚房作為過渡的情況。
在碧桂園等大型地產(chǎn)落戶之前,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)以普通住宅為主,面向的對象大多是當(dāng)?shù)鼐用?,目的是滿足當(dāng)?shù)厝说淖》啃枨蟆:j柺凶》勘U虾徒灰字行挠嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示,隨著更多的大型地產(chǎn)商進入,房地產(chǎn)的開發(fā)類型,將由原來的以普通住宅為主,傾向于商業(yè)住宅和花園別墅,樓盤的設(shè)計風(fēng)格也會更加時尚,更加符合大城市人群的審美,從而吸引更多城里人下鄉(xiāng)養(yǎng)老。
能不能升值,要看綜合配套
煙臺市房產(chǎn)協(xié)會工作人員介紹說,“柏林春天”距離城際鐵路出站口不遠。前兩年的時候,單價4000多元都賣不動,現(xiàn)在賣到了6000多元。
10月14日,萊西夢想望城附近,一溜排開了幾十輛轎車,不斷有人到銷售中心考察咨詢。當(dāng)期推出的700套房子,盡管還沒有開盤,已經(jīng)有三分之二的交了意向金,萊西夢想望城的銷售經(jīng)理李靈偉,對樓盤售賣狀況情況還算滿意。
開發(fā)商拿地的時候,重點考慮的就是地腳在城際鐵路沿線,可以開發(fā)成類似于濟南的高鐵新城。李靈偉說,夢想望城將配建兩條商業(yè)街、規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等,再加上交通比較便利,尤其是青榮城際鐵路開通在即,最近特別搶手。
是不是城鐵車站附近的房子都會升值呢?龍江認(rèn)為,盡管城鐵附近的個別樓盤可能會出現(xiàn)漲價的情況,但是更大范圍來講,還是要受整個大環(huán)境和行業(yè)的影響更重。交通更便捷之后能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐氖袌龌钴S度有幫助,但是對沿線的房價,很難產(chǎn)生大幅的帶動。
青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華認(rèn)為,城鐵車站附近的房產(chǎn),確實會有一定的升值預(yù)期,但是不應(yīng)該太理想化。一個地產(chǎn)項目要得到消費者的認(rèn)可,需要周邊配套、需要持續(xù)投入才能見效。
“比如說投資之后,要能出手才能賺到錢,但是對于一些房產(chǎn)項目而言,買了未必能賣出去”,陳耀華介紹說,地產(chǎn)商容易圍繞熱點地段進行高強度開發(fā),但是個別區(qū)域增量太大會導(dǎo)致升值難。另外,城際鐵路、地鐵也不是萬能的,市場大環(huán)境好的時候,可以錦上添花;大環(huán)境不好,作用會大打折扣。
在放開限購之前,在信貸政策放松之前,也曾有人認(rèn)為會帶火樓市,從目前來看,基本都沒有起到多大作用。陳耀華認(rèn)為,就目前來看,樓市存量過多,觀望氣氛濃厚,對升值空間的判斷尤其需要理性。
借城鐵東風(fēng),城市改變格局
青榮城際鐵路在萊西、煙臺、威海等地設(shè)立的主要站點,相對于中心城區(qū)來說,處于相對偏遠地帶,而借助于青榮城際鐵路,沿線各城市也將進行城市功能的重新布局。
作為老城區(qū)的一部分,與突飛猛進的北部相比,包括望城街道在內(nèi),萊西南部處于相對落后狀態(tài)。而隨著青榮城際的開通和城市改造的加快,這一切都將發(fā)生改變。
正在建設(shè)中的萊西“夢想望城”地產(chǎn)項目占地4300畝,將與萊西北站將融為一體,將萊西城區(qū)南大門向南大范圍擴充。將該區(qū)域建成后,將集綜合交通樞紐、商務(wù)辦公、文教體育、休閑娛樂、生態(tài)居住等功能于一體的現(xiàn)代化城市綜合體。
“青榮城際鐵路通車,將提升本地的房地產(chǎn)行業(yè)水平,提升房產(chǎn)業(yè)的服務(wù)和質(zhì)量,萊西市房產(chǎn)局副局長胡云濤認(rèn)為,城際鐵路開通之后,可以引入更多的大型、知名的地產(chǎn)企業(yè)。不僅僅在房屋戶型方面會有改變,包括建筑質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)業(yè)也會得到提升。
萊西市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,萊西居青島、煙臺、威海3個開放城市之間,處在青島北部的邊緣地帶,是在“夾縫中”求生存,但隨著城際鐵路的開通,萊西變成北靠煙臺、威海腹地,南臨青島沿海,原本的劣勢轉(zhuǎn)化為獨特的地理優(yōu)勢,使招商引資環(huán)境進一步優(yōu)化,從而帶動南部老城的發(fā)展。
“目前來說,海陽北部相對于南部來說,還不是這么發(fā)達,但是目前我們根據(jù)海陽北站所處的位置以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展情況制定了小城鎮(zhèn)聚集區(qū)的發(fā)展規(guī)劃,主要設(shè)想以徐家店鎮(zhèn)、郭城鎮(zhèn)、山前店鎮(zhèn)等幾個鎮(zhèn)為重點發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟,抱團向城鎮(zhèn)圈的方向發(fā)展?!焙j柺谐墙ú块T相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,當(dāng)?shù)貙@城際鐵路發(fā)展高鐵新城。
“中心城區(qū)基本已經(jīng)沒有土地可以開發(fā),市區(qū)的整體方向一是往東走,比如說牟平、開發(fā)區(qū),另外就是往南走”,煙臺市房產(chǎn)協(xié)會的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,城際鐵路煙臺南站、官莊站投入使用后,將吸引一大批開發(fā)企業(yè)落子,有力地促進煙臺南部的地產(chǎn)開發(fā)。
而威海市受地形限制,土地資源較為匱乏,集約式城市發(fā)展模式是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。而城際鐵路的南北兩站作為未來城市交通樞紐,成為城市的重點開發(fā)地段和經(jīng)濟發(fā)展重心,能有效吸引原本流向中心區(qū)的人口和資本,既有利于中心區(qū)“有機疏散”,同時抑制了城市向外圍無序蔓延的現(xiàn)象,最終從整體上影響城市向緊湊型的城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
“青煙威榮城際鐵路的建設(shè)開通,將實現(xiàn)青煙威三市的城市資源,特別是消費資源的共享,提升威海的商貿(mào)、旅游、服務(wù)業(yè)水平?!蓖J幸?guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,城際鐵路開通還可以實現(xiàn)兄弟城市的資源共享,分工協(xié)作、優(yōu)勢互補,實現(xiàn)共同發(fā)展,進而加快藍色經(jīng)濟區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)。
B 商業(yè)地產(chǎn)
青榮城鐵即墨北站旁,投資15億元的即墨小商品新城已完成招商的90%,投資150億元的復(fù)星·星泓天貿(mào)城項目、投資66億元的中紡聯(lián)合國際商貿(mào)城在規(guī)劃建設(shè)中;榮成站附近,投資20億元的國內(nèi)首座海洋邊貿(mào)商品交易中心——中韓邊貿(mào)城項目剛剛開業(yè)納客;海陽北站所在地,輻射膠東半島的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場,主體已經(jīng)完工60%……“忽如一夜春風(fēng)來,千樹萬樹梨花開”,正如海陽市投資局副局長葉春華所說,青榮城際鐵路的開通,將使沿線城市成為吸金石和聚寶盆,商業(yè)地產(chǎn)會迎來“百舸爭流千帆競發(fā)”的新局面。
城鐵通進來,優(yōu)勢“走出去”
沿線城市成吸金石,即墨小商品新城、中韓邊貿(mào)城等項目紛紛崛起
300億打造即墨新商都
即墨服裝市場升級改造,新增品牌經(jīng)銷區(qū)域9萬平方米,市場總面積將達到36.5萬平方米;小商品新城項目,總投資15億元,總建筑面積30萬平方米,主要建設(shè)五層小商品專業(yè)市場;中紡聯(lián)合國際商貿(mào)城總投資約66億元,建筑面積約109 萬平方米……即墨在西部規(guī)劃建設(shè)了面積約35平方公里的中國即墨國際商貿(mào)城,引進了復(fù)星·星泓天貿(mào)城和智慧物流園、四季青國際服裝城等重點項目,涉及總投資300多億元、建筑面積600多萬平方米。
“交通的四通八達,為即墨商貿(mào)的整體升級和產(chǎn)業(yè)集聚帶來了直接影響,商貿(mào)城還規(guī)劃設(shè)計了青榮輕軌站前商務(wù)區(qū)。我們用資源整合、全產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、品牌創(chuàng)新孵化、生產(chǎn)加工基地等全方位手段,致力于打造江北最具特色的國際商貿(mào)城、國家級物流節(jié)點。”即墨國際商貿(mào)城管委副主任李濤介紹,“半島7市 5000萬常住人口,1小時就可以到即墨逛商城。據(jù)初步估算,整個項目將產(chǎn)生25萬個就業(yè)機會、日客流量超50萬人次、年交易額超千億的巨大影響力?!?/p>
多個批發(fā)商場的建設(shè),會不會造成資源浪費和業(yè)界競合的加劇?中紡聯(lián)合國際商貿(mào)城的負(fù)責(zé)人陳祝全表示,各個商場有少部分的競爭點,但是各自有各自的特色。比如該商貿(mào)城以紡織服裝為主,而復(fù)星·星泓天貿(mào)城以建材、木雕、皮包為主,大家將在沒有沖突的前提下一起把市場做起來。
即墨服裝市場已經(jīng)在山東半島、乃至長江以北,具有了強大的輻射作用,為何還有那么多的大型批發(fā)市場項目落戶即墨?國際商貿(mào)城管委有關(guān)負(fù)責(zé)介紹,作為千年商都,即墨服裝市場曾位列全國同行列三強。然而,隨著經(jīng)濟發(fā)展和智能化時代到來,以批發(fā)、走量為主的低端商貿(mào)模式已跟不上發(fā)展需求,轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。
“以前的服裝市場多數(shù)都是格子鋪 ,內(nèi)部環(huán)境落后,缺乏大品牌入駐需要的硬件設(shè)施,另外,目前已經(jīng)走到移動互聯(lián)網(wǎng)時代,在整個商場的管理上都需要進一步改造?!睆?fù)星·星泓天貿(mào)城副總經(jīng)理蔣醫(yī)軍表示。
海陽建設(shè)大批發(fā)市場
青榮城鐵通車后,將最大程度地實現(xiàn)觀念、政策、科技、信息、產(chǎn)業(yè)、資金、人才、資源的雙向流動,既能為海陽帶來大量的人才聚集、經(jīng)貿(mào)合作、產(chǎn)業(yè)聚集的機會,同時也為海陽當(dāng)?shù)氐奶厣Y源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢“走出去”創(chuàng)造了條件。海陽市投資局副局長葉春華介紹說,青榮城鐵通車后,將進一步推動吸引一批新項目、大項目落戶擴張,催生新的經(jīng)濟增長點。
作為海陽的工業(yè)重鎮(zhèn),徐家店鎮(zhèn)原有的化肥廠、農(nóng)藥廠、絲綢廠等老企業(yè),在轉(zhuǎn)制后不少已經(jīng)倒閉。相對于靠海一側(cè)的南部來說,徐家店鎮(zhèn)顯得比較落后。而青榮城鐵海陽北站的落戶,將是該鎮(zhèn)發(fā)展的一個重要機遇。輻射膠東半島的專業(yè)商品批發(fā)市場,就在這個背景下產(chǎn)生。
“一條現(xiàn)代化的鐵路一通,就什么都有了”,徐家店鎮(zhèn)黨委書記趙偉介紹說,該鎮(zhèn)的招商引資可以加快步伐,引入高精尖企業(yè),接受青島、煙臺的工業(yè)轉(zhuǎn)移,另外就是對蘋果等農(nóng)副產(chǎn)品的加工、物流產(chǎn)業(yè)是一個很大的帶動。
趙偉表示,徐家店鎮(zhèn)是煙臺知名的蘋果專業(yè)鎮(zhèn),是萊陽、棲霞、海陽三地果品的重要集散地和交易中心。城際鐵路開通后,便捷交通將帶來更多的人流、資金流,不斷擴大其在國內(nèi)外影響力。瞄準(zhǔn)這個機會,徐家店鎮(zhèn)引入外地企業(yè)投資,在當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)了輻射膠東半島的農(nóng)副產(chǎn)品大型專業(yè)批發(fā)市場。
專業(yè)批發(fā)市場將以蘋果、西紅柿等農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)加工為主,總投資5億元,到明年規(guī)劃攤位1萬個,建設(shè)面積60萬平方米,每天可接待全國交易客戶6萬人。目前已經(jīng)完成投資3億元,建筑主體已經(jīng)完工60%,趙偉介紹說,隨著青榮城鐵的開通在即,該鎮(zhèn)將引入先進的果品加工業(yè),打造農(nóng)產(chǎn)品的冷鏈物流,加大批發(fā)市場的招商力,全面打通果品銷售的綠色通道。
榮成中韓邊貿(mào)城開張
“東西都是自產(chǎn)自銷,價格絕對便宜,都可以無理由退貨”,10月18日,在榮成中韓邊貿(mào)城內(nèi),盛裕瑞祥海參批發(fā)公司的經(jīng)理張笑笑這樣招呼顧客。原來為了吸引更多業(yè)主,邊貿(mào)城還給她免了三年的房租。
中韓邊貿(mào)城由浙江一家公司投資20億元開發(fā)建設(shè),位于榮成市重點規(guī)劃的高鐵商貿(mào)物流圈,目標(biāo)是打造成全國最大的海洋食品配送基地、全國最具影響力的邊貿(mào)商品集散中心,力爭年交易額能力達到100億元以上。
作為全國漁業(yè)大縣,榮成市有著豐富的海洋資源,海洋食品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、規(guī)模大,并且是中國大陸距離韓國最近的城市,擁有石島、龍眼兩個國家一類開放口岸。雖然榮成有很多海產(chǎn)品批發(fā)市場,但是海產(chǎn)品交易一直沒有形成集群、規(guī)模效應(yīng)。而中韓邊貿(mào)城以交易集散為核心功能,建設(shè)有海洋食品博覽中心、科研中心等配套機構(gòu),還設(shè)置了各種休閑娛樂設(shè)施,并為業(yè)主提供銀行、郵政、倉儲、物流等相關(guān)服務(wù),協(xié)助辦理稅務(wù)登記等相關(guān)手續(xù)。整個市場按業(yè)態(tài)分為海洋食品、邊貿(mào)商品、地方土特產(chǎn)、旅游商品以及辦公、會展、電子商務(wù)、餐飲娛樂等八個區(qū)域。
為了增加線上線下的實體銷售收入,中韓邊貿(mào)城聯(lián)合榮成市委、市政府建成海洋食品博覽中心作為配套外,還對一些中小企業(yè)實行了減免房租等政策。10月25日,2014海峽兩岸(威海·榮成)海洋食品博覽會在榮成海洋食品博覽中心開幕,中韓邊貿(mào)城經(jīng)過一個多月的試營業(yè),也于當(dāng)天正式開業(yè)。
“以前從濟南乘火車來這兒要8個小時,青榮城際鐵路開通后濟南到榮成只需 4個多小時,感覺離省城近了很多?!敝许n邊貿(mào)城的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,城際鐵路年底開通之后,包括濟南、淄博等地的游客,都可以乘坐火車來到榮成,到時候生意會更紅火 ,邊貿(mào)城的影響力也將進一步提升。
文/本報記者 姜振海 馬正拓 圖/本報記者 李雋輝 王濱