二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛激增房產(chǎn)中介鉆法律漏洞規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

買(mǎi)二手房找中介原本是省時(shí)省力的不二選擇,然而自2010年9月以來(lái),隨著銀行利率的調(diào)整,北京市二手房交易量回落,房屋中介公司想出各種招數(shù)維持自己的業(yè)務(wù)收入,由此引發(fā)不少糾紛。

《法制日?qǐng)?bào)》記者從北京市東城區(qū)人民法院獲悉,今年以來(lái),該法院受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì),僅2011年前兩個(gè)月,東城區(qū)法院就受理此類糾紛30件,同比上漲200%。

二手房買(mǎi)賣(mài)為何糾紛猛增?《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

房產(chǎn)中介推薦“理財(cái)”計(jì)劃

記者在采訪東城區(qū)法院時(shí),了解到這樣一起案件:

案件當(dāng)事人一方北京市民席先生本想通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)一套自住房,然而中介公司卻向他推薦了一個(gè)“理財(cái)”計(jì)劃:中介公司手中有一套地處黃金地段的商用房正在出售,價(jià)格較低,升值空間很大。

“中介公司建議我搶先與賣(mài)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,并交5萬(wàn)元定金?！毕壬诮邮懿稍L時(shí)說(shuō),“中介公司當(dāng)時(shí)保證,他們會(huì)找到比我出價(jià)高出20萬(wàn)元的買(mǎi)家。賣(mài)家為了多賺購(gòu)房款,一定會(huì)毀約,那么就要向我返還雙倍的定金。這樣一來(lái),賣(mài)家既多賺10萬(wàn)元的房款,我也賺了5萬(wàn)元的額外之財(cái)?！?/p>

不久,席先生與中介公司簽訂了居間合同,約定與房主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后,就向中介公司支付中介費(fèi)兩萬(wàn)元。隨后,席先生又依計(jì)劃向房主支付了5萬(wàn)元定金,并簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

可是,簽完合同后,席先生左等右等,一直沒(méi)有等來(lái)預(yù)料之中的“好消息”,而賣(mài)家卻是三番五次地催促他盡快給付房款。

無(wú)奈之下,席先生只得與房主解約。因?yàn)橄壬菤Ъs方,他交付的5萬(wàn)元定金不能退回。

正當(dāng)席先生為投資失敗懊惱的時(shí)候,中介公司卻一紙?jiān)V狀將他告上法庭,要求席先生支付兩萬(wàn)元中介費(fèi)。

雖然席先生是在中介公司的“忽悠”之下進(jìn)行交易的,但由于其與中介公司之間只有口頭承諾,沒(méi)有其他任何證據(jù),最終法院只能判令席先生向中介公司支付中介費(fèi)兩萬(wàn)元。

中介兩面理騙你沒(méi)商量

上當(dāng)?shù)牟恢瓜壬蝗恕！斗ㄖ迫請(qǐng)?bào)》記者隨后對(duì)東城區(qū)法院判決的另一起案件當(dāng)事人張小姐進(jìn)行了采訪。

張小姐在北京打拼了幾年,想買(mǎi)一套二手房自住。幾番比較之后,她看中了一套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一處住宅。但因?yàn)榉績(jī)r(jià)較高,加上自己的存款也不多,張小姐為此猶豫不決。

這時(shí),曾經(jīng)接觸過(guò)的一家中介公司的業(yè)務(wù)員找上門(mén)來(lái),向張小姐游說(shuō):“我們公司在銀行有‘關(guān)系’,保證可以申請(qǐng)到90萬(wàn)元的公積金貸款,貸款的利率也可以打7折?！?/p>

張小姐一聽(tīng),喜出望外。雖然中介公司強(qiáng)調(diào)“為了不暴露銀行的‘關(guān)系’,上述承諾不能寫(xiě)在居間合同中”,張小姐仍然非常爽快地與房主簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,并向中介公司支付了中介費(fèi)。

到了該向房主交款的日子,中介公司卻告訴張小姐,公積金貸款只有80萬(wàn)元,利率也沒(méi)有優(yōu)惠。資金不足的張小姐只能放棄購(gòu)買(mǎi)這套房子。

不久,心有不甘的張小姐將中介公司訴至東城區(qū)法院。

張小姐告訴記者,在庭審時(shí),中介公司將貸款的承諾推得一干二凈,稱自己管理規(guī)范,沒(méi)有作出任何承諾。

因?yàn)橹薪楣镜目陬^承諾并沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)《居間服務(wù)合同》,張小姐也拿不出其他證據(jù),最終法院判決張小姐敗訴。

寫(xiě)保證書(shū)保證“忽悠”你

《法制日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),相較于席先生、張小姐遇到的“口頭承諾”忽悠,中介的另一種“真誠(chéng)”的忽悠方式,讓購(gòu)房者有點(diǎn)防不勝防。

北京市民王先生就是被“真誠(chéng)”打動(dòng)而上當(dāng)?shù)娜?。記者通過(guò)法院聯(lián)系到他,他告訴記者,他打算通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)一套“學(xué)區(qū)房”。很快,某中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)就給王先生物色到了一套離某小學(xué)不遠(yuǎn)的房子。

但在接觸中,王先生覺(jué)得李明有點(diǎn)“忽悠”,讓人不放心。為表示自己的誠(chéng)意,李明向王先生寫(xiě)下了一份《保證書(shū)》,承諾只要房子沒(méi)過(guò)戶,王先生可以隨時(shí)毀約,中介公司不收取中介費(fèi)。

看到李明寫(xiě)的《保證書(shū)》,王先生放心地簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。但是,經(jīng)過(guò)詢問(wèn)這套房子所在小區(qū)的居委會(huì),王先生得知這套房子雖距離某小學(xué)不遠(yuǎn),但因?yàn)樾姓^(qū)劃不同,住在這兒根本就上不了某小學(xué)。

于是,王先生與房主協(xié)商解除了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。隨后,王先生找到中介公司,要求解除《居間服務(wù)合同》。中介公司同意解除《居間服務(wù)合同》,并收回了包括李明寫(xiě)的《保證書(shū)》在內(nèi)的雙方往來(lái)的一切書(shū)面文件。

但讓王先生沒(méi)想到的是,他最終收到了一張法院傳票。原來(lái),中介公司向法院起訴,要求王先生支付3萬(wàn)元中介費(fèi)。

坐在法庭里的王先生很委屈,因?yàn)樗摹毒娱g服務(wù)合同》及《保證書(shū)》都被中介公司收回了。王先生要求中介公司把李明叫來(lái)當(dāng)面對(duì)質(zhì),可中介公司堅(jiān)稱公司根本沒(méi)有叫李明的員工。而除了名字之外,王先生對(duì)這個(gè)自稱“李明”的業(yè)務(wù)員一無(wú)所知。

最終,因王先生未能提交有效證據(jù),法院判決他敗訴。

中介模糊自身責(zé)任引糾紛

“房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致買(mǎi)房人履約能力變化、房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的詳細(xì)項(xiàng)目和具體標(biāo)準(zhǔn)尚無(wú)法律規(guī)定、居間服務(wù)費(fèi)用定價(jià)隨意超出合理范圍以及買(mǎi)房人缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)4大原因造成了此類房屋居間合同糾紛數(shù)量激增。”東城區(qū)法院的辦案法官對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

同時(shí),法官在辦案過(guò)程中還發(fā)現(xiàn),近期的居間合同糾紛呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn):一是中介公司提供的居間合同中,對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任約定嚴(yán)格,而對(duì)于中介方自己的責(zé)任卻表述模糊；二是中介公司以難以取證的口頭承諾代替書(shū)面合同。

來(lái)源：法制日?qǐng)?bào) 編輯：鄧京荊 于姝楠