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從“日光”到“打折” 樓市“心理戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向

2014-03-19 14:53:29 來源:新華網(wǎng)
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2014年以來,關(guān)于樓市“一半海水,一半火焰”的論調(diào)盛行:盡管三四線城市“山雨欲來”,一線城市卻沐浴著不會(huì)消褪的陽光。然而,記者近期采訪發(fā)現(xiàn),北京前三月成交大幅下降,開盤價(jià)下調(diào);廣州知名房企給出購房8.8折、“分期首付”的優(yōu)惠。

從“日光”“哄搶”“徹夜排隊(duì)”到“打折”“調(diào)價(jià)”“分期首付”,在經(jīng)歷了過去十多個(gè)月的快速上漲后,這些關(guān)鍵詞的改變,表明一線城市“只跌不漲”的神話正面臨考驗(yàn),也說明樓市買賣雙方的心理博弈開始出現(xiàn)新變化。

降價(jià)不明說 暗降知多少?

【地點(diǎn):北京,住總?cè)f科橙?!?/p>

2013年9月:售價(jià)待定

2013年11月:預(yù)計(jì)售價(jià)27000元

2014年1月:售價(jià)待定

2014年3月:即將開盤,預(yù)計(jì)售價(jià)23000元。

這是在等候預(yù)售的7個(gè)月時(shí)間里,位于北京市大興區(qū)的住總?cè)f科橙樓盤在其官網(wǎng)和一些房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站上公布的預(yù)售價(jià)變化軌跡,從27000元到23000元,開盤價(jià)調(diào)低4000元,等于降價(jià)超過15%。在反反復(fù)復(fù)的價(jià)格變動(dòng)和待定信息中,透露出耐人尋味的房?jī)r(jià)走勢(shì)和市場(chǎng)變化信號(hào)。

【地點(diǎn):廣州,保利·西海岸,保利·塞納維拉,保利·公園九里】

記者近日走訪了保利上述三個(gè)項(xiàng)目的售樓處,銷售人員均向記者表示可以進(jìn)行“首付分期”:如果購買首套住房,首付可以分4個(gè)月交清,第一個(gè)月僅需付房款的5%,購買第二套住房的首付甚至可以延長(zhǎng)到9個(gè)月。一位銷售人員告訴記者。

【地點(diǎn):廣州,時(shí)代南灣。】

銷售人員:現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購享受“史無前例”的8.8折優(yōu)惠,老業(yè)主介紹新業(yè)主交易成功,獎(jiǎng)勵(lì)1萬元現(xiàn)金。

【解讀】“降價(jià)是最難從開發(fā)商嘴里聽到的兩個(gè)字,但當(dāng)市場(chǎng)變化,他們?cè)诠_場(chǎng)合無數(shù)次說著房?jī)r(jià)必將堅(jiān)挺的同時(shí),也有無數(shù)種‘暗降’的辦法把房子賣出去?!币晃辉谏鲜蟹康禺a(chǎn)公司任職的銷售經(jīng)理告訴記者:調(diào)低開盤價(jià)、送首付、送裝修、送家電、“X萬抵XX萬”等都是常用辦法。

四重因素影響 購房心理戰(zhàn)轉(zhuǎn)向

記者在采訪中發(fā)現(xiàn),這些優(yōu)惠不乏作秀的成分。但即便是作秀,如果有一些歷史的縱深感,就能明顯發(fā)現(xiàn)出不同。

廣州保利的銷售人員表示,首付分期是“大促銷活動(dòng)”“不可能一直持續(xù)下去”,希望記者早下決定,“手快有,手慢無”。

而將時(shí)間回溯到2013年10月,還是在保利·西海岸,銷售人員的底氣要強(qiáng)硬很多:購房首付3成,且需和開發(fā)商規(guī)定的貸款合作銀行簽訂合同,該銀行當(dāng)時(shí)執(zhí)行的首套住房貸款利率上?。保埃ァY彿空咭促I,要么走。

“一旦出現(xiàn)這種情況,你就知道,開發(fā)商又要心口不一了,這證明,他們的日子開始不如想象中好過了?!币晃毁彿拷?jīng)理表示。

記者采訪發(fā)現(xiàn),目前,至少有四重力量影響并導(dǎo)致了這一結(jié)果。

--市場(chǎng)調(diào)節(jié)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等專家分析,從2012年下半年開始,一線城市的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一波連續(xù)十多個(gè)月的上漲,國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2013年12月,京滬穗深四大一線城市的房?jī)r(jià)同比漲幅超過或接近20%,在已經(jīng)執(zhí)行了2年多的嚴(yán)格限購政策后,盡管供需矛盾仍然緊張,但擠出了投資投機(jī)需求后,絕不足以支持如此大幅度的瘋狂上漲,在擠出了追漲、恐慌的超前購房陰影后,市場(chǎng)必然會(huì)有所理性調(diào)整。

--調(diào)控發(fā)力。在一線城市“越調(diào)越漲”的壓力聲中,京滬穗深在去年下半年都出臺(tái)了更嚴(yán)格的調(diào)控加碼規(guī)定。例如,廣州將外來人口繳納社保允許購房的期限從2年增加到3年,這些嚴(yán)格的調(diào)控政策也在鞏固和加強(qiáng)調(diào)控的效果。

--預(yù)期分流。北京2014年起試點(diǎn)安居性商品房,僅前兩個(gè)自住房項(xiàng)目的申請(qǐng)就超過40萬套,從商品房分流了大批需求,并直接影響了市場(chǎng)預(yù)期。北京市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降39.1%。而廣州、深圳等多地已經(jīng)或籌備推出類似共有產(chǎn)權(quán)保障房項(xiàng)目,也將給市場(chǎng)帶來巨大影響沖擊。

--資金壓力。中原地產(chǎn)分析師薄夫利認(rèn)為,盡管去年上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款再創(chuàng)新高,但在房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊和頻頻出擊搶當(dāng)?shù)赝醯券B加影響下,開發(fā)商也需要讓利跑量,加快資金周轉(zhuǎn)。

規(guī)劃著陸 能否讓“只漲不跌”神話祛魅

從時(shí)代地產(chǎn)到萬科、保利,這些標(biāo)桿地產(chǎn)公司近期在一線城市的動(dòng)作表明,在經(jīng)歷了過去一輪快速上漲后,本已居高不下的一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控并非“免疫”,也絕不是只漲不跌的“神話”。

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2月北京房?jī)r(jià)同比上漲15.5%,和去年動(dòng)輒20%左右的增速相比,漲幅已經(jīng)開始有所收窄。

專家表示,這不僅對(duì)一線城市樓市和購房者預(yù)期帶來影響,對(duì)全國市場(chǎng)也將帶來傳導(dǎo)和示范沖擊。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,一線城市出現(xiàn)的降價(jià)促銷將對(duì)庫存較大的二三線城市起到示范作用。雖然目前部分二三線城市還沒有出現(xiàn)明顯的降價(jià)現(xiàn)象,但預(yù)計(jì)未來兩三個(gè)月將看到一些變化。

3月16日,國務(wù)院正式頒布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》,其中明確要“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策,共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃,確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局?!?/p>

李鐵崗認(rèn)為,這是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件,對(duì)一線城市而言,城市功能的再定位和人口、產(chǎn)業(yè)的紓解轉(zhuǎn)移將在未來成為緩解供需矛盾的重要武器,對(duì)遏制二三線城市乃至四線城市出現(xiàn)的“造城沖動(dòng)”,引導(dǎo)其在產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上發(fā)展健康的房地產(chǎn)市場(chǎng),也具有重要的指導(dǎo)意義。(“中國網(wǎng)事”記者烏夢(mèng)達(dá) 王浩明席敏)

 
 
 

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