三、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)健康發(fā)展

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔(dān)心，如果不放松調(diào)控，將可能造成房價(jià)大幅回落、房地產(chǎn)投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機(jī)構(gòu)潛在風(fēng)險(xiǎn)凸顯等問題。對此，我們認(rèn)為，順應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上有利于經(jīng)濟(jì)和社會的持續(xù)健康發(fā)展。

(一)房地產(chǎn)投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正?；卣{(diào)

我國房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重長期保持在23%左右。調(diào)控政策出臺一年多來，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增長速度，預(yù)計(jì)2011年全年增速仍將達(dá)30%左右。這表明在城市化快速推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)投資保持較快增長仍有較強(qiáng)的支撐動力。即使在繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的情況下，初步預(yù)測，明年房地產(chǎn)投資增速仍會保持在20%左右。雖然增速出現(xiàn)一定程度回落，但也是我國房地產(chǎn)投資增速開始進(jìn)入正?；卣{(diào)周期的反映。根據(jù)我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標(biāo)測算，并參照國際經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來幾年，我國城鎮(zhèn)住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn)。未來一段時(shí)期房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的、正常的。期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)調(diào)控的過程實(shí)際上給房地產(chǎn)投資增速調(diào)整留出了必要空間。

(二)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于進(jìn)一步改善民生，促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定

堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，鞏固調(diào)控成果，將有利于切實(shí)改善民生，促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定。一方面，通過抑制投機(jī)需求，使過快上漲的房價(jià)合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費(fèi)的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調(diào)整土地供給和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費(fèi)。尤其是加大保障性住房建設(shè)，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定，同時(shí)還將對擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮重要作用。

(三)堅(jiān)持調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展

前些年，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張偏快，負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出。繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營不夠?qū)徤鳌⒉蛔⒅禺a(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會被更有實(shí)力的企業(yè)兼并或者收購，有競爭實(shí)力的企業(yè)會得到發(fā)展，最終將形成綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的大型企業(yè)與更加專注于某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域、深耕細(xì)作的中小企業(yè)并存的局面。

(四)房價(jià)穩(wěn)步回調(diào)對銀行等金融體系的影響總體可控

隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調(diào)控比較及時(shí)，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統(tǒng)重視防范和應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升。2010年，住房消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經(jīng)防范了部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，房價(jià)回調(diào)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，影響總體可控。

(五)從中長期看，堅(jiān)持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整

今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的原因，但也與前兩年增長快、基數(shù)高有直接關(guān)系。2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓金的預(yù)算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達(dá)到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續(xù)下去。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，從中長期來看，有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，而將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方面。

四、繼續(xù)堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，著手建立長效機(jī)制

堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，就是要進(jìn)一步落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)調(diào)控措施，不斷鞏固調(diào)控效果。在需求方面，繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強(qiáng)化住房的居住屬性，繼續(xù)堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。在供給方面，認(rèn)真落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道，通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引更多社會資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。更好地發(fā)揮保障性住房建設(shè)惠民生、穩(wěn)房價(jià)、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。通過調(diào)控改善住房市場的供求關(guān)系，從而進(jìn)一步促使房價(jià)調(diào)整到合理水平。

在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，還需著手建立房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的長效機(jī)制。主要包括：建立健全房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)；完善市場機(jī)制和制度性安排，特別是在認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡早設(shè)計(jì)和建立符合我國國情、有利于遏制投機(jī)、鼓勵自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度；治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和重組，完善企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；完善住房保障制度，建立保障房建設(shè)、分配、管理、運(yùn)營的規(guī)范有效的制度體系。

(作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所 任興洲 鄧郁松 許 偉)

來源：人民日報(bào) 編輯：馬原