自4月起整個二手市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象 投資客抄底老城區(qū)“舊屋”

廣州二手樓市在經(jīng)歷了去年年底至今年春節(jié)的“最冷寒冬”之后，自4月份開始，整個市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。據(jù)中原地產(chǎn)二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，天河北板塊、東圃板塊、海珠西板塊的二手房成交面積在2月份即大幅上升，成為2012年上半年率先“破冰”的板塊。而到房地產(chǎn)市場的“紅五月”，市區(qū)其他板塊亦頻現(xiàn)回暖跡象。不過，也有多位業(yè)內(nèi)人士坦言，即便時下有央行降息、各地限購政策微調(diào)等利好信號刺激市場，已被限購“大傷元?dú)狻钡亩謽鞘腥孕枰荛L一段時間才能恢復(fù)到2010年時的最佳狀態(tài)。

6月市場動態(tài)

睇樓量、成交量持續(xù)回暖 部分區(qū)域樓價回升

雖然政府調(diào)控樓市的決心暫不動搖，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，6月8日央行宣布降息的消息已成為刺激買家本月加速入市的一大利好。在目前市場逐步復(fù)蘇的前提下，降息對于買家特別是依賴貸款的“剛需”客來說，減輕月供壓力無疑加快他們的入市速度，尤其是一些觀望了半年或以上的“熟客”看樓熱情得到提升，令現(xiàn)時市場買賣雙方對樓市逐漸恢復(fù)信心。

據(jù)滿堂紅市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月二手住宅看樓量環(huán)比增加14.1%，業(yè)主放盤量環(huán)比增加6.8%，新增客量環(huán)比增加13.9%，供需同步增加直接帶動二手住宅交投活躍。另據(jù)中原地產(chǎn)6月二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，6月住宅成交面積同比上升39%，中心六區(qū)同比升幅高達(dá)44%，環(huán)比上升19%。其中，天河區(qū)成交量環(huán)比升幅高達(dá)45%。

合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，6月廣州二手住宅成交均價為16844元/m2，環(huán)比5月上升5.6%，同比2011年6月上升5.1%，6月是自今年年初錄得限購以來二手成交均價最低點(diǎn)后，連續(xù)第5個二手成交均價走高的月份。

另據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月中心六區(qū)各有升跌，白云區(qū)升幅最大，達(dá)17%，其次為天河區(qū)和海珠區(qū)。而番禺下降幅度為13%，另外荔灣、越秀兩區(qū)下降幅度在5%以內(nèi)。

“畢業(yè)季”房屋租賃市場暢旺 租金同比上升8%

合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月份廣州住宅租賃市場約有18%的租客為“88”、“89”年或“90”后的年輕人。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，現(xiàn)時多數(shù)高校畢業(yè)生合租預(yù)算大多在人均600~800元/月的范圍內(nèi)，最寬裕的也是人均1000元/月左右，多選擇在工作地點(diǎn)周邊步行15~20分鐘或公交、地鐵幾個站直達(dá)的范圍內(nèi)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月全市租賃均價為41元/m2/月，同比上升8%，環(huán)比則下降2%。天河區(qū)后天河北、東圃板塊，海珠區(qū)的赤崗、南洲板塊，白云區(qū)的機(jī)場路都是熱租板塊。另外，一些靠近各間大學(xué)的路段，如中山大學(xué)附近的新港西、濱江東路段，靠近暨大、華師、華工的天河石牌和五山附近，也是畢業(yè)生租房的熱門區(qū)域。

后市預(yù)測

樓市回暖 8月見真章

“去年第四季度是廣州二手樓市最慘淡時期，下半年成交量還不足今年上半年的一半?！敝芊灞硎?，雖說今年上半年房地產(chǎn)市場日趨回暖，6月降息也對整個市場有一定的影響，但二手市場對此信號接收有一定的滯后性，預(yù)計二手樓市成交量有望在8月后出現(xiàn)較明顯回升。

黃燕飛表示，目前樓市成交增多，主要得益于央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、下降利息以及各地頻頻出臺的樓市微調(diào)政策等因素影響，使買賣雙方信心加強(qiáng)，買家減少觀望情緒，加快出手速度，亦促使改善型買家加入置業(yè)行列。面對各地樓市微調(diào)的情況，中央多次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松，可以預(yù)見下半年以限購為主的調(diào)控主調(diào)不變，間或出現(xiàn)微調(diào)政策，但不會觸及調(diào)控根本。一手樓降價促銷高潮已過，但受供大于求的限制，預(yù)計開發(fā)商大幅漲價的可能性不高，以一手樓為風(fēng)向標(biāo)的二手樓，預(yù)計成交價會穩(wěn)中微升。此外，下半年仍然會以首次置業(yè)及改善型買家為主，投資客由于限購，仍然難有大作為，成交量預(yù)計有適度回升。

上半年樓市總結(jié)

租金升幅首次跑贏樓價

中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示，2012年上半年二手住宅市場呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的狀態(tài)，1~3月二手買家入市意愿低且與業(yè)主價格分歧大；部分二手業(yè)主不能接受大幅壓價，出現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租或惜售；同時部分一手樓促銷分流了部分二手買家?！拔逡弧焙螅I家從一手市場回流明顯，形成一個成交小高潮；各地政策微調(diào)信息頻繁傳出，買家降價預(yù)期減弱，看樓積極性提高；首次置業(yè)仍是市場主體，但改善型買家入市也漸多。

滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州市二手房總體均價(除南沙、從化、增城)為14467元/m2，同比上升10.1%。上半年二手房平均租金(除南沙、從化、增城)38.3元/m2/月，同比上升10.4%。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰表示，這是近幾年以來，租金上漲幅度首次跑贏樓價，雖然租金漲幅僅以0.3%微弱勝出，但也足以說明限購政策落地后，廣州樓價從早前動輒同比增長20%，逐漸回歸到正常而穩(wěn)定的水平。

投資客抄底老城區(qū)筍盤

雖然住宅限購政策未見松綁，但據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前廣州二手樓市已有部分投資客戶重新進(jìn)場。滿堂紅周峰表示，現(xiàn)時進(jìn)場的投資客多數(shù)活躍在老城區(qū)，這部分投資客戶較為青睞一些價格有優(yōu)勢的樓梯樓物業(yè)，面積大多在60平方米以內(nèi)，均價在17000~18000元/m2。

合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3~5月份長線投資者購買二手房成交個案當(dāng)中，73%的個案為一次性付款。據(jù)合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明介紹，近幾個月以來在降息預(yù)期的驅(qū)動下，加上個別區(qū)域樓價在調(diào)控下確實(shí)出現(xiàn)了明顯的松動，吸引手中有幾十萬閑錢的投資者躍躍欲試。

“反價”是個案 議價幅度收窄

“五一”過后，一二手樓市成交價和成交量雙雙回升，傳說中的“樓價見底”轉(zhuǎn)瞬即逝。目前針對改善型“剛需”的大戶型成交比例增多，間接刺激價格結(jié)構(gòu)性上漲，但總體來說各區(qū)成交價已逐步進(jìn)入窄幅振蕩通道，大漲大跌的可能性較低。隨著市場逐漸回暖，小業(yè)主心態(tài)重新轉(zhuǎn)強(qiáng)，惜售心理日趨嚴(yán)重，議價空間逐步收窄。

中原地產(chǎn)僑怡分行客戶經(jīng)理張海鵬介紹，去年年底至今年年初，天河北一帶盤源議價空間可到5%~8%左右，到6月底卻收窄到1%~2%。黃燕飛表示，近期市場上確實(shí)出現(xiàn)業(yè)主反價現(xiàn)象，但這只出現(xiàn)在天河、越秀、海珠以及番禺區(qū)板塊的零星物業(yè)上，目前市場二手價格穩(wěn)定。

合富置業(yè)梁燕明表示，從整體市場來看，業(yè)主反價或提價的現(xiàn)象僅是零星個案，大部分業(yè)主由于放盤價與市場價相差不遠(yuǎn)，都是采取有買家到價就出售物業(yè)，并不會延誤出售物業(yè)套現(xiàn)的最佳時機(jī)。記者王雯倩

來源：廣州日報 編輯：張少虎