日前,最高法院公布《〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題解釋(三)》征求意見稿規(guī)定,夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產。該法規(guī)若能實施,消費者先領取結婚證后買房的現象將會增多;由于婚前個人貸款購房也算作婚后家庭房產,家庭再次置業(yè)將按照二套房貸標準執(zhí)行,那么二套房衡量仍然值得商榷。
婚前已購房產:
銀行規(guī)定房產在還貸期間,不可以進行房產變更或者增名
據了解,30%的年輕人希望結婚時將婚前一方房產變更為夫妻兩人共有。但是在實際執(zhí)行中,如果房產還處在抵押還貸期,銀行一般不同意房產產權變更或者增名等要求,而是必須要將房貸還清之后,產權人才能將房產的產權進行變更或者增名。例如,小王于2008年購置了一套房產,當時房產是個人名下所有。小王與女友計劃于2011年結婚,經了解,由于房產在2008年是小王一人與銀行達成貸款協議,現在如果將女友增加為房產共有人,幾乎是不可能的。
“鏈家地產”首席分析師張月認為,第一,對于已經貸款買房的消費者來講,通常還貸期超過10年,甚至更長,那么消費者在沒有還清房貸前不可以進行房產的增名或者變更。新規(guī)定如果實施,如果一方要求將房產更名為夫妻共有財產,那么可能會有部分消費者選擇提前還款,各家銀行提前還款的規(guī)定是不一樣的。例如,光大銀行(601818)規(guī)定“正常還款1個月后可申請?zhí)崆斑€款”,而中信銀行(601998)則是“1年內不允許提前還款”。消費者需要對貸款銀行的規(guī)定作詳細了解。
婚前現購房產:
對房產有共有產權要求的消費者均“先結后買”,今后這種趨勢更明顯
小張與小李也遇到房產問題,二人還沒有結婚,但是打算共同買房,雖然湊夠了首付,但是在申請房貸時沒有通過。從銀行現在的相關規(guī)定來看,對于沒有結婚的男女朋友,如果想通過銀行共同貸款購房,是無法申請到貸款的。
“鏈家地產”首席分析師張月人為,意見稿中提到“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產?!边@可能讓對房產共有權有要求的消費者選擇先結婚后買房,從而將置業(yè)計劃推遲,這種趨勢將更加明顯。
婚前個人貸款購房:
仍算婚后家庭購房,二套房標準需考量
即使是婚前個人名下房產,婚后家庭如果再置業(yè),將作為第二套房產看待。由于第二套房是按照家庭為單位來認定,在具體執(zhí)行中,只要是組建家庭后,家庭中成員名下有房產,若再次買房,按照第二套房產執(zhí)行房貸。
據“鏈家地產”統(tǒng)計數據,當前60%初次購房的年輕人有5年內再次置業(yè)的計劃。張月認為,在實際執(zhí)行中由于將婚前一方購房算作家庭購房,而組建家庭后再次購房執(zhí)行二套房產政策,但是如果“婚前購房屬個人財產”開始實施,那么二套房該如何衡量標準仍需考量。
來源:中國證劵報 編輯:孫遲