全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化局面，鄂爾多斯、溫州等地遇冷，而杭州等地繼續(xù)高溫。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)，9月份，杭州公告土地23幅，土地面積46萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降63%、55%，但價(jià)格大幅上升，土地成交樓板價(jià)環(huán)比上升176%，同比上升125%。

為了抑制地價(jià)，近日杭州國(guó)土局下發(fā)的《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》明確提出：“對(duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開(kāi)始’競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積?！痹缭?月19日，國(guó)土資源部就曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》稱(chēng)，市縣國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)可能出現(xiàn)高價(jià)地的要及時(shí)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，制訂出讓方案和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)案。

部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一辦法能否奏效抱持懷疑態(tài)度。北京等城市已經(jīng)試點(diǎn)超過(guò)一年，只有地方政府把土地底價(jià)抬高，就能有效地降低土地溢價(jià)率。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與企業(yè)分化勢(shì)不可擋：一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、資源集聚能力不強(qiáng)、資金與人員外流的城市，房?jī)r(jià)大幅下挫，甚至到達(dá)50%以上，依然乏人問(wèn)津，樂(lè)觀估計(jì)，五年之內(nèi)都緩不過(guò)勁來(lái)，悲觀估計(jì)恢復(fù)市場(chǎng)得十年以上。而另一些城市，從今年二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)成交量、價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈勢(shì)頭，其趨勢(shì)延續(xù)至今，不得不出臺(tái)救火舉措。

房地產(chǎn)企業(yè)同樣如此，鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利、碧桂園、富力、恒大、華潤(rùn)置地、金地、龍湖、世茂、萬(wàn)科、中海10家一線(xiàn)房企今年前三季度的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達(dá)到了近572億元，超過(guò)前三季度的一半?！吨袊?guó)證券報(bào)》披露，萬(wàn)科、保利、金地等公布了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的20家大型房企，9月份單月合計(jì)銷(xiāo)售額為658億元，環(huán)比上漲了10%；今年前9個(gè)月，這些房企累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到了5284.5億元，較2011年同期的4889億元上漲了8.1%。從二季度開(kāi)始，這些龍頭房企在土地市場(chǎng)上發(fā)力。僅10月8日一天，就有萬(wàn)科、金融街、保利、首開(kāi)股份四家公司公告拿地。保利地產(chǎn)及其聯(lián)合體在4天內(nèi)斥資超過(guò)140億元大量圈地。與此相反的是，榮安地產(chǎn)、中華企業(yè)、沿海家園等企業(yè)，紛紛出售旗下資產(chǎn)回籠資金，以求渡過(guò)難關(guān)。

分化的市場(chǎng)緣于經(jīng)濟(jì)冷熱不同，資源集聚力的不同，未來(lái)將呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的格局。

雖然溫州經(jīng)濟(jì)下行，但浙江省積聚的財(cái)富、人力仍然在向省會(huì)城市尋找發(fā)泄口。同樣是中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，9月杭州的商品房供求比為0.82，成交均價(jià)為每平方米14690元。各大城市的供求比緊張，成交量上升，預(yù)示了未來(lái)房?jī)r(jià)難以下行，即使是最糟糕的城市，成交量與價(jià)格也在企穩(wěn)反彈的過(guò)程中。

這說(shuō)明，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，資源集聚能力、財(cái)富與人才的集聚能力重要性仍然處于最重要的位置，投資者依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源與軌道交通等前提條件購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，房地產(chǎn)熱度從中心城市向二線(xiàn)、三線(xiàn)城市逐步擴(kuò)散。以往資源短期集聚的城市，隨著發(fā)展后勁衰退，或者經(jīng)濟(jì)暫時(shí)處于停滯狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)處于循環(huán)之中，品牌企業(yè)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，現(xiàn)金回流加快逢低吸納土地，為未來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展預(yù)留充足空間，這是強(qiáng)者的良性循環(huán)，無(wú)怪乎，一年來(lái)萬(wàn)科股票重受投行推崇。而弱勢(shì)小企業(yè)或者負(fù)債率高的企業(yè)，資金回流速度慢，產(chǎn)品得不到認(rèn)可，成本控制不力，無(wú)法逢低吸納土地，陷入弱者的惡性循環(huán)。

杭州地價(jià)漲，北京地價(jià)漲，而溫州等地暫時(shí)落入低谷，貴州等地還在吸引開(kāi)發(fā)商。本輪房地產(chǎn)調(diào)整的分化，可以看出中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的大致趨勢(shì)。

　　實(shí)習(xí)編輯：范文軒