——千億資本角逐農(nóng)地改革之湖州樣本

　　“近兩年來(lái)，湖州通過(guò)宅基地置換和承包地流轉(zhuǎn)，騰出了大量可用于開發(fā)的建設(shè)用地。有了土地就能引進(jìn)項(xiàng)目，發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)；有了新增產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，城市就有條件吸納農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榫用??！闭憬『菔形庑k處長(zhǎng)計(jì)欣華對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　湖州，這座距離上海160公里的浙北城市，正悄然進(jìn)行著一場(chǎng)農(nóng)村土地改革。在湖州東部183平方公里的土地上，原先的村民陸續(xù)搬遷至統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的新社區(qū)，宅基地和承包地經(jīng)過(guò)整理以實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)。在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的條件下，大量土地納入城市建設(shè)用地指標(biāo)之內(nèi)。

　　原來(lái)八里店、環(huán)渚、織里等鄉(xiāng)鎮(zhèn)變成湖州的“東部新區(qū)”，房地產(chǎn)開發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、制造業(yè)升級(jí)等在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行得如火如荼。在湖州的新農(nóng)村示范村——八里店前村，幾十座塔吊鱗次櫛比，十余個(gè)住宅社區(qū)集中開工建設(shè)。在離前村不遠(yuǎn)的開發(fā)區(qū)內(nèi)，三一重工、棟梁鋁材等企業(yè)的生產(chǎn)基地已基本落成，上實(shí)發(fā)展、綠城集團(tuán)等高端地產(chǎn)項(xiàng)目正在開發(fā)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民以宅基地?fù)Q房、換補(bǔ)償，以承包地?fù)Q租金、換工作的模式在浙江很多地級(jí)市試行。近年來(lái)，一半以上的社會(huì)投資是由新增建設(shè)用地帶來(lái)的。以此計(jì)算，2009年，浙江因建設(shè)用地?cái)U(kuò)張而吸引的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超過(guò)5000億元。土地和勞動(dòng)力“新的流轉(zhuǎn)”，正成為地方經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。而在土地開發(fā)效率提高的同時(shí)，由于局部地區(qū)開發(fā)速度過(guò)快，農(nóng)地性質(zhì)尚未變更，因此城郊出現(xiàn)了大批以小產(chǎn)權(quán)房為主的新社區(qū)。

　　宅基地置換 求解用地難題

　　湖州以及臨近的嘉興，目前正在“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”名義下進(jìn)行著土地制度改革試點(diǎn)，改革的核心便是宅基地?fù)Q新房，農(nóng)民變市民。當(dāng)?shù)卣菩姓刂脫Q的直接動(dòng)力是擴(kuò)大開發(fā)用地面積。

　　居住在湖州市吳興區(qū)的錢榮民，今年40歲，經(jīng)過(guò)宅基地置換，一家五口人共分到城里三套100多平方米的新住房?！拔腋改缸∫惶祝液屠掀?、孩子住一套，剩下一套打算出租。”

　　原先在家務(wù)農(nóng)的錢榮民，現(xiàn)在是浙江一家大型電力設(shè)備企業(yè)的員工。他向中國(guó)證券報(bào)記者介紹，“在廠里工作不到兩年，已經(jīng)加過(guò)幾次工資，現(xiàn)在月收入2000多元，加上年終獎(jiǎng)，一年收入近3萬(wàn)元；企業(yè)還給上養(yǎng)老保險(xiǎn)，每月的標(biāo)準(zhǔn)是205元。”錢榮民的愛人則在當(dāng)?shù)匾患彝b生產(chǎn)企業(yè)工作，年收入約2萬(wàn)元。錢榮民的父母每月也有360元的養(yǎng)老金。全家一年的收入近6萬(wàn)元。

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　　“以前我們家搞水產(chǎn)養(yǎng)殖，最好的年份，收入也就2萬(wàn)元出頭?！背蔀椤笆忻瘛焙?，錢榮民家享受到了和城里人一樣的配套服務(wù)。除了新建小學(xué)、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、商貿(mào)中心外，湖州市還將一所省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)遷入新區(qū)內(nèi)，并規(guī)劃將第三人民醫(yī)院（浙江省三甲醫(yī)院）遷入新區(qū)。

　　湖州以及臨近的嘉興，目前正在“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”名義下的進(jìn)行著土地制度變革的試點(diǎn)。改革的核心便是宅基地?fù)Q新房，農(nóng)民變市民。

　　湖州市委農(nóng)辦主任卞利強(qiáng)介紹，湖州的宅基地置換政策是按人口計(jì)算的，村民上交宅基地，每人可獲得城市新區(qū)住房約53平方米，獨(dú)生子女獲雙份補(bǔ)償。村民戶人口越多，可置換到的住房面積就越大。每戶村民置換到的新住房一般在400-500平方米，還可以通過(guò)抽簽的方式置換到商鋪。近兩年來(lái)，湖州對(duì)東部新區(qū)內(nèi)的農(nóng)戶實(shí)行一次規(guī)劃、一次安置、一次配套。湖州市政府的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年2月，湖州已興建38個(gè)農(nóng)戶拆遷安置社區(qū)，安置人口11.06萬(wàn)人，縮減自然村2433個(gè)。根據(jù)湖州市建設(shè)規(guī)劃，至2011年底，該市計(jì)劃讓30萬(wàn)農(nóng)民搬入新建社區(qū)，這相當(dāng)于湖州全市人口的11.6%。

　　當(dāng)?shù)卣菩姓刂脫Q的直接動(dòng)力是擴(kuò)大開發(fā)用地面積。“受制于建設(shè)用地規(guī)模，近年來(lái)，湖州招商引資情況明顯落后于周邊蘇南城市，多數(shù)大企業(yè)將生產(chǎn)基地都選在吳江、蘇州等地。”湖州市工商局干部施宛莎坦言。同樣的問(wèn)題也發(fā)生在臨近的嘉興。嘉興的農(nóng)業(yè)用地保有率高達(dá)86%，而農(nóng)業(yè)產(chǎn)出占嘉興GDP的比重不到6%。

　　“浙江對(duì)農(nóng)地保有率的要求很嚴(yán)格，我們每次申報(bào)項(xiàng)目，都會(huì)受到農(nóng)地保護(hù)的限制。”湖州市統(tǒng)計(jì)局綜合處副處長(zhǎng)楊學(xué)偉表示。

　　據(jù)湖州市國(guó)土資源局的最新統(tǒng)計(jì)，湖州市域面積5818.44平方公里，其中農(nóng)業(yè)用地達(dá)4916.94平方公里，農(nóng)地保有率達(dá)84.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蘇州、無(wú)錫等江蘇城市。而湖州的農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)值占當(dāng)?shù)谿DP的比重不到8%。

　　“杭嘉湖平原的投資環(huán)境很成熟，條件也十分優(yōu)越，發(fā)展主要受制于土地。而土地資源已成為浙江省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要制約因素?！闭憬≌芯渴腋敝魅问⑹篮?。

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　　根據(jù)當(dāng)?shù)卣臏y(cè)算，與蘇南城市相比，湖州和嘉興的投資成本要低20%-30%，物價(jià)指數(shù)和勞動(dòng)力成本均明顯低于周邊城市。目前，湖州和嘉興已有申嘉湖、申蘇浙皖、滬杭等多條高速公路直通上海。

　　在“有效對(duì)接大上?！钡膮^(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下，浙北的地級(jí)市近年來(lái)開始頻繁“招攬”大項(xiàng)目。嘉興南湖區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)吳海松坦言，大飛機(jī)項(xiàng)目一落戶上海，當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府便頻繁出動(dòng)，遍訪國(guó)內(nèi)主要航空制造企業(yè)，將許多零部件配套產(chǎn)業(yè)帶到了嘉興。

　　湖州市市長(zhǎng)馬以介紹，2009年，為實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)，湖州向上爭(zhēng)取重中之重項(xiàng)目和政府導(dǎo)向性重大項(xiàng)目，其中，115個(gè)項(xiàng)目列入中央新增投資計(jì)劃，88個(gè)項(xiàng)目列入省重點(diǎn)工程。在招商引資方面，湖州共批外資項(xiàng)目336個(gè)，新批總投資千萬(wàn)美元以上企業(yè)81家?！傲?zhēng)引進(jìn)大、好、高項(xiàng)目，不斷促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整?！?/p>

　　但是，項(xiàng)目引進(jìn)需要占用土地。而湖州、嘉興等城市的建設(shè)用地指標(biāo)十分有限?！稗r(nóng)地保有率不能動(dòng)，那就只能在宅基地上想辦法。”湖州市南潯區(qū)委沈曉良處長(zhǎng)說(shuō)。

　　2008年中共十七屆三中全會(huì)后，湖州、嘉興等浙江地級(jí)市開始嘗試農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革。通過(guò)宅基地置換和整理，在保耕地“占補(bǔ)平衡”的同時(shí)，騰挪出可用于開發(fā)的土地。

　　湖州市吳興區(qū)便在此時(shí)開始醞釀規(guī)劃東部新區(qū)。一方面將人戶日益縮小的行政村合并，統(tǒng)一拆遷安置，農(nóng)民或是置換到城區(qū)街道，或是進(jìn)入新建社區(qū)，分批逐次轉(zhuǎn)化為市民；另一方面通過(guò)宅基地置換和承包地流轉(zhuǎn)，既發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、又為城市擴(kuò)張騰出空間。湖州下轄的德清縣，經(jīng)過(guò)農(nóng)地整理和置換，在獲得城市建設(shè)用地的同時(shí)，還新增有效耕地7.8萬(wàn)畝。

　　經(jīng)過(guò)近兩年時(shí)間大規(guī)模的騰挪，湖州儲(chǔ)備了數(shù)目可觀的建設(shè)用地，進(jìn)而申報(bào)建設(shè)用地性質(zhì)變更。由于新增建設(shè)用地通過(guò)宅基地整理獲得，因此，耕地并未減少。

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　　“浙江的多數(shù)地市都只能在耕地占補(bǔ)平衡上想辦法?！笔⑹篮乐赋觥＝y(tǒng)計(jì)顯示，浙江在2009年期間為中央級(jí)別的擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目批準(zhǔn)用地1693公頃，這其中新增建設(shè)用地面積1259公頃，占用耕地面積547公頃，與此同時(shí)完成補(bǔ)充耕地面積同為547公頃。

　　農(nóng)戶宅基地置換直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。2009年，湖州市建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值同比分別增長(zhǎng)10.5%和33.1%。而在這場(chǎng)土地變革中走在前列的湖州市吳興區(qū)，近兩年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯高于浙江省的平均水平。2008-2009年兩年，該區(qū)GDP年均增速超過(guò)10%，固定資產(chǎn)投資年均增速超過(guò)20%。

　　承包地流轉(zhuǎn) 盤活農(nóng)村勞力

　　農(nóng)業(yè)收入占比過(guò)低為承包地流轉(zhuǎn)和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。

　　在湖州下轄的德清縣，興起了土地股份合作社、土地股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè)等土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。對(duì)于這類企業(yè)，當(dāng)?shù)卣淮涡越o予2萬(wàn)至5萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于永久放棄土地承包權(quán)的農(nóng)戶給予養(yǎng)老金，并提供一次性補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)為耕地、菜地、園地等每畝5000元。另外，農(nóng)戶還可以土地入股的方式，參加土地股份合作社等。

　　德清縣的新市鎮(zhèn)目前是長(zhǎng)三角規(guī)模最大的淡水養(yǎng)殖基地之一，以出產(chǎn)鱖魚和青蝦而聞名。“魚苗現(xiàn)在放下去，十月份就能上市。現(xiàn)在養(yǎng)魚規(guī)模大了，利潤(rùn)多了，到信用社辦貸款也容易?！睆埲椒驄D經(jīng)營(yíng)的100多畝魚塘便是村里40多戶人家的水田流轉(zhuǎn)集中起來(lái)的。

　　“我們向村上的合作社承包魚塘，合作社按經(jīng)營(yíng)收入的一定比例提留利潤(rùn)，交了土地的農(nóng)民每年從合作社領(lǐng)取租金收入?！睆埲浇榻B，2009年，這40多戶農(nóng)家從土地股份合作社獲得500元/畝的“紅利”，與原來(lái)自己經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相比，每畝增收140元。今后，實(shí)施土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民可根據(jù)股份合作社每年的經(jīng)營(yíng)情況獲得類似分紅的收入。

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　　目前，該縣78%的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到二三產(chǎn)業(yè)，46%的農(nóng)田實(shí)現(xiàn)有效流轉(zhuǎn)。而湖州市農(nóng)田流轉(zhuǎn)面積達(dá)64.58萬(wàn)畝，流轉(zhuǎn)比例達(dá)35.9%。

　　湖州市統(tǒng)計(jì)局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師錢中勇分析，農(nóng)民宅基地置換和承包地流轉(zhuǎn)中獲得補(bǔ)償以及房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性收益，是他們轉(zhuǎn)移性收入和財(cái)產(chǎn)性收入大幅增加的主要原因。而農(nóng)業(yè)收入占比過(guò)低為承包地流轉(zhuǎn)和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。

　　經(jīng)過(guò)宅基地置換和承包地流轉(zhuǎn)，原湖東村村民陸永強(qiáng)家三兄弟搬遷至湖州市區(qū)月河街道?！耙婚_始，政府把我們兄弟三人安排進(jìn)本地一家福利企業(yè)，半年后，外地一家大型機(jī)械企業(yè)的生產(chǎn)基地投產(chǎn)，我就去那里上班了。”陸永強(qiáng)告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門牽線以及企業(yè)常規(guī)招工程序，遷入月河街道的相當(dāng)一部分村民進(jìn)入新建或擴(kuò)建的生產(chǎn)企業(yè)工作。而陸永強(qiáng)的二弟和三弟，在置換城里新房時(shí)，各分到了一間40多平方米的商鋪，他們做起家裝建材和童裝生意。

　　“人轉(zhuǎn)出去，土地才能流轉(zhuǎn)起來(lái)。”湖州市委農(nóng)辦主任卞利強(qiáng)表示?，F(xiàn)在，浙北地區(qū)很多行政村的人戶已經(jīng)減少了很多，年輕人大多數(shù)都進(jìn)城務(wù)工或者經(jīng)商，務(wù)農(nóng)人口比例已大為降低，這就為農(nóng)地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了需求和條件。

　　“到城里能找到工作，收入又高，原來(lái)分的土地轉(zhuǎn)給種糧大戶種，也有收益。以前為了完成公糧任務(wù)，我們家甚至每畝倒貼200元把田轉(zhuǎn)給別人種?！标懹缽?qiáng)說(shuō)。

　　湖州市最新的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年，全市農(nóng)村居民人均純收入11745元，其中，農(nóng)業(yè)收入僅為1424元，占比為12.1%；這一比例在近三年內(nèi)下降了2個(gè)百分點(diǎn)。而工資性收入達(dá)到5291元，比2006年上升33.3%。

　　錢中勇介紹，2009年，湖州農(nóng)民的轉(zhuǎn)移性收入和財(cái)產(chǎn)性收入合計(jì)達(dá)954元，比2007年增長(zhǎng)67.4%。湖州城鄉(xiāng)居民收入差距已縮小至1.98：1。而根據(jù)2008年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，全國(guó)城市和農(nóng)村的收入比為3.33：1。

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　　中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院院長(zhǎng)溫鐵軍認(rèn)為，地方政府對(duì)土地和勞動(dòng)力進(jìn)行重新配置，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。湖州等城市正在進(jìn)行的土地置換和流轉(zhuǎn)模式，需要相應(yīng)的制造業(yè)為基礎(chǔ)，同時(shí)更需要進(jìn)一步的產(chǎn)能擴(kuò)張。

　　馬以指出，立足于“工業(yè)強(qiáng)市”，2010年，湖州還將加快臨滬工業(yè)區(qū)、臨杭工業(yè)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的開發(fā)與建設(shè)，在重大項(xiàng)目建設(shè)、前期、儲(chǔ)備三大環(huán)節(jié)，各安排百個(gè)項(xiàng)目和千億元總投資，確保市重點(diǎn)建設(shè)完成投資235億元。這一投資力度在湖州是近幾年來(lái)所罕見的。

　　農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移至城市，就業(yè)壓力很大程度上需要通過(guò)制造業(yè)來(lái)吸收。而這是否會(huì)給本已過(guò)剩的產(chǎn)能“雪上加霜”？近三年來(lái)，湖州市固定資產(chǎn)投資年均增速超過(guò)20%。

　　對(duì)此，馬以給出的答案是“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，淘汰低效落后產(chǎn)能，遏制低水平重復(fù)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)選擇側(cè)重于新能源、新材料、裝備制造、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)等?！?/p>

　　不過(guò)，溫鐵軍指出，土地是地方政府手上最大的資本，將農(nóng)地“國(guó)有化”，進(jìn)而利用地方融資平臺(tái)將土地抵押給銀行獲得開發(fā)資金，這種“以地套現(xiàn)”的模式和近年來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮有關(guān)。其風(fēng)險(xiǎn)在于抵押的土地越多，金融體系的債權(quán)規(guī)模就越大，而地方政府和開發(fā)商的債務(wù)將不斷通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁給城市的新進(jìn)入者。一旦人口紅利終結(jié)，那么中國(guó)的城市化將面臨“產(chǎn)能過(guò)剩之后的金融過(guò)?！?。

　　截至2009年底，湖州總?cè)丝?59萬(wàn)人，農(nóng)村勞動(dòng)力資源總數(shù)125萬(wàn)人，其中進(jìn)入城市各行業(yè)工作的人員已達(dá)86萬(wàn)人（工業(yè)性就業(yè)50.36萬(wàn)人）；留在農(nóng)村的勞動(dòng)力約為39萬(wàn)人。而近年來(lái)，湖州每年創(chuàng)造的就業(yè)崗位約5萬(wàn)個(gè)，如果經(jīng)濟(jì)增速能保持，8年左右的時(shí)間便有能力吸納剩余農(nóng)村勞動(dòng)力。

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　　城市化提速 小產(chǎn)權(quán)房“過(guò)?！?/strong>

　　在以“土地?fù)Q取發(fā)展”的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于局部地區(qū)速度過(guò)快，農(nóng)地性質(zhì)尚未變更，因此城郊出現(xiàn)了大批以小產(chǎn)權(quán)房為主的新社區(qū)。如何對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行“確權(quán)”，將直接影響到區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以及農(nóng)民身份的真實(shí)轉(zhuǎn)變。

　　在湖州，陸永強(qiáng)等湖東村的村民遷入了城區(qū)街道，“踏上了國(guó)有土地”，因此“城市化”比較徹底。而錢榮民等村民雖然分到了數(shù)套房產(chǎn)，但由于這些房產(chǎn)依然建在“集體土地”上，因此沒有產(chǎn)權(quán)證，屬于名副其實(shí)的“小產(chǎn)權(quán)房”。事實(shí)上，情況和錢榮民一樣的村民占據(jù)了大多數(shù)。

　　“我們的房子也能賣，價(jià)錢現(xiàn)在大概是每平方米3000元左右；隔一條河，對(duì)面是新建的商品房，那里的房子每平方米就能賣到7000多元。”錢榮民介紹。如果土地性質(zhì)變更，錢榮民的房產(chǎn)價(jià)值便可達(dá)到200多萬(wàn)元。

　　根據(jù)2004年修訂的土地管理法，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　“所謂商品房70年產(chǎn)權(quán)，便是指70年城市國(guó)有土地使用權(quán)。這一權(quán)利是一種用益物權(quán)，根據(jù)我國(guó)目前的法律，只有基于這一權(quán)利的房產(chǎn)才可以交易、轉(zhuǎn)讓、抵押等。宅基地等集體建設(shè)用地使用權(quán)也是用益物權(quán)，建在上面的房產(chǎn)雖然也具有物權(quán)的性質(zhì)，但由于權(quán)屬確認(rèn)尚未完成，因此目前還不具備交易、轉(zhuǎn)讓、抵押的屬性?！北本┤屎吐蓭熓聞?wù)所律師孟憲生指出。

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　　“農(nóng)地性質(zhì)不可能輕易變更，目前，湖州市正在逐步上報(bào)審批建設(shè)用地規(guī)劃，建設(shè)用地指標(biāo)批不下來(lái)，那房產(chǎn)便不可能‘轉(zhuǎn)正’。一些建設(shè)用地指標(biāo)批下來(lái)的地方，可以通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)成商品房，但須小區(qū)整體統(tǒng)一辦理?！焙菔姓晃还賳T表示。

　　該官員介紹，現(xiàn)在的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500元。但由于村集體土地本身存在權(quán)屬爭(zhēng)議，歸屬糾紛復(fù)雜；加之國(guó)有土地使用權(quán)需統(tǒng)一辦理，每戶村民須一次性支付20多萬(wàn)元的地價(jià)款，這對(duì)不少村民而言相當(dāng)困難，因此，具體進(jìn)展十分緩慢。

　　實(shí)際上，地方政府更傾向于在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中將農(nóng)村土地“國(guó)有化”。溫鐵軍指出，這將為“以地生財(cái)”和“以地套現(xiàn)”創(chuàng)造條件。以湖州為例，目前，該市市區(qū)工業(yè)用地的基準(zhǔn)價(jià)已上調(diào)至19.2萬(wàn)元/畝，而商業(yè)用地可拍到上百萬(wàn)元/畝，而農(nóng)用地的價(jià)值遠(yuǎn)沒有那么高。

　　“從中央政策看，今后，在耕地紅線之內(nèi)，擴(kuò)張城市建設(shè)用地是允許的，同時(shí)農(nóng)民可以通過(guò)宅基地置換，獲得進(jìn)入城市的初始資本?！敝袊?guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任黨國(guó)英認(rèn)為。

　　今年中央的“一號(hào)文件”提出，要加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記頒證工作，力爭(zhēng)用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。同時(shí)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新，安排年度土地利用計(jì)劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。

　　“隨著農(nóng)地確權(quán)和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，地方政府必然會(huì)逐步解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。從目前的情況看，持有人贖買，更符合現(xiàn)實(shí)?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。