
中國房地產(chǎn)市場已陷入誤讀、誤導(dǎo)、誤判的“三誤”泥淖。如果對此不加以辨別,盡快走出困境,對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行會(huì)有不良影響。
4月17日,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。消息甫出,樓價(jià)沒見回落,股市卻出現(xiàn)了暴跌。股市與樓市對政策的不同反應(yīng),令投資人愕然。不僅如此,現(xiàn)在,許多地方將房地產(chǎn)新政解讀為是要打壓房價(jià),以遏止房價(jià)過快上漲勢頭。
這種解讀,有沒有道理?有,但不全面,更不是關(guān)鍵。關(guān)鍵在于中國的房地產(chǎn)市場早已陷入誤讀、誤導(dǎo)、誤判的“三誤”泥淖。如果對此不加以辨別,很有可能會(huì)引發(fā)更多惡果。
首先從誤讀說起。這次國務(wù)院《通知》的目的很清楚,就是要采取多種手段,遏制部分城市房價(jià)過快上漲?!锻ㄖ诽貏e列出了幾條措施。如,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸政策,發(fā)揮稅收對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,嚴(yán)格限制各種名目的炒房投機(jī)等。也就是說,對投機(jī)性炒房,再也不能姑息。
這是一面。問題的另一面是,要穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)。為此,要增加居住用地的有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的購地和融資監(jiān)管、加大對房地產(chǎn)交易的監(jiān)管力度,在住房問題上要引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。也就是說,在維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面,也要采取實(shí)質(zhì)性措施。
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因此,如果把相關(guān)房地產(chǎn)政策僅僅看做是打壓房價(jià)的工具,顯然是一種誤讀。因?yàn)?,住房在衣、食、住、行等四大民生問題中仍占最大比例,住房消費(fèi)仍將是中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的一大動(dòng)力。更何況房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、影響的就業(yè)人口多,政府不可能就此阻斷其發(fā)展前程。在這種情況下,如果偏執(zhí)一端,再像以前那樣誤讀下去,是會(huì)出大問題的。
這便要談到第二個(gè)問題,“誤導(dǎo)”的問題。從這份《通知》及此前出臺(tái)的相關(guān)措施看,有關(guān)方面現(xiàn)在已經(jīng)把房地產(chǎn)買賣劃分為投機(jī)、投資和自住消費(fèi)型三類。當(dāng)前政策要打壓的目標(biāo)很清楚,就是要遏止投機(jī)與投資型買賣。然而,在很多地方,這三類買房人被有意無意地?cái)嚭驮谝黄稹?/p>
這種混淆與長期以來房地產(chǎn)市場風(fēng)行的價(jià)格誤導(dǎo)有很大關(guān)系。在一些城市,最常見的做法是,某些房地產(chǎn)商將少數(shù)投機(jī)性樓盤炒得很高,以此來誤導(dǎo)自住型消費(fèi)者。地方政府出于短期財(cái)政的考慮,也容忍甚至推崇這種炒作。長此以往,使得投機(jī)客等同于自住型消費(fèi)者,從而把房價(jià)炒翻了天。
這種狀況在一些房價(jià)漲勢驚人的城市特別明顯。由于對投機(jī)客沒有限制,投機(jī)客在信貸和稅收等方面的要求與自住型消費(fèi)者沒有差別,這使得某些房地產(chǎn)商和投機(jī)客就有了合謀的空間,甚至聯(lián)起手來充分利用銀行資金或信貸杠桿拉抬房價(jià)牟取暴利,把風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁到自住型購房者身上。
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多年來,正是由于不少房地產(chǎn)商和投機(jī)客利用這種不分買房者類型的價(jià)格誤導(dǎo),地方政府的放任不管,使得一些城市房價(jià)越炒越高,房地產(chǎn)市場越來越畸形,并造成老百姓普遍感到房價(jià)難以承受的惡果。出現(xiàn)這種惡果,還與第三個(gè)問題有關(guān),這就是“誤判”的問題。
這種誤判有三大表現(xiàn)。
一是對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展趨勢與短期房價(jià)走勢的誤判。由于中國經(jīng)濟(jì)目前還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的中期,房地產(chǎn)市場從長期看依然是增長趨勢。但問題是,這種長期趨勢被短期化了。一些地方的房價(jià)與當(dāng)?shù)乩习傩盏氖杖雵?yán)重背離。這種將長期趨勢短期化的誤判,已成為導(dǎo)致房價(jià)離譜的根源之一。
二是對房地產(chǎn)投資特殊性的誤判。一般認(rèn)為,房地產(chǎn)是投資品。但在中國情況不是這樣。一是因?yàn)橥恋刂贫炔煌?,二是?jīng)濟(jì)環(huán)境不同。住房在中國主要還是消費(fèi)品,而不是投資品。當(dāng)少數(shù)豪宅作為投資品出現(xiàn)時(shí),由于它有稀缺性和唯一性,容易成為投機(jī)者追逐的標(biāo)的物,因此不能成為一個(gè)地區(qū)自住房消費(fèi)者的參照物。不幸的是,正是在這一點(diǎn)上,誤判十分嚴(yán)重。
三是對不同類型購房者的誤判。從目前中國居民的收入情況看,購房者有三大類型。一是少數(shù)投機(jī)客和投資客,他們買賣房產(chǎn)以牟利為目的,是市場中最不穩(wěn)定的因素;二是大多數(shù)自住型消費(fèi)者,他們是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量。另外,還有一類是保障性住房的需求者,他們?nèi)藬?shù)眾多,也是房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的對象。然而,在這一點(diǎn)上,誤判也十分嚴(yán)重。
總之,誤讀、誤導(dǎo)和誤判,使當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場迷失了方向。只有認(rèn)識(shí)到這些問題,才有可能找到化解矛盾的鑰匙,盡快走出困境。(轉(zhuǎn)自上海證券報(bào) 亞夫 作者系本報(bào)首席編輯)