時(shí)評：捅破房地產(chǎn)欠稅的秘笈

近日，一位叫李勁松的律師在網(wǎng)上掀起了軒然大波。李勁松在總結(jié)了29家上市房企今年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)告以后，提出質(zhì)疑，說包括萬科和SOHO在內(nèi)的知名公司，大量拖欠應(yīng)該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達(dá)640億元。消息一出，立刻嘩然，有媒體的熱議，也有房企的反駁(5月6日《中國廣播網(wǎng)》)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)商欠稅不繳，早已成為一個(gè)“古老”的話題。細(xì)心的人不難發(fā)現(xiàn)，近年來，無論是北京、上海、廣州等一線城市，還是二三線城市的房地產(chǎn)市場，凡稅務(wù)部門公告欠稅“老賴”，房地產(chǎn)企業(yè)總是榜上有名，而且占據(jù)著榜單的絕大部分席位，更令人氣憤的是，即便房地產(chǎn)商在銷售的黃金時(shí)期，不差錢的賺錢時(shí)段，仍然欠(稅)并快樂著。

對于房地產(chǎn)企業(yè)因長期拖欠國家稅款變成“釘子戶”，社會(huì)輿論常從道德層面進(jìn)行激烈討伐，把追問的矛頭指向地產(chǎn)商對社會(huì)誠信度和責(zé)任感等方面。然而，道德的大棒并未敲醒“見稅就欠”的房產(chǎn)商，房地產(chǎn)行業(yè)欠稅局面并未因此有半點(diǎn)改觀?；蛟S，我們應(yīng)該更多地追索這種現(xiàn)象背后的制度“病原體”——在超級暴利的情況下，他們?yōu)楹吻废氯绱颂煳臄?shù)字級的稅收?

現(xiàn)在，房產(chǎn)商們手中都捧著一本欠稅“葵花寶典”，這本欠稅“秘笈”，詳細(xì)告訴房地產(chǎn)開發(fā)商對付稅務(wù)部門的手段。換句話講，房地產(chǎn)企業(yè)欠稅的“法寶”，早已成為行業(yè)的顯規(guī)則。

就拿土地增值稅來說，按照稅法規(guī)定，開發(fā)完畢后，方能清算繳納稅收。但是由于目前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，也就是說這一期開發(fā)還未完成，下一期的開發(fā)已經(jīng)開始，有的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期10多年，因此，就將土地增值稅變成了永遠(yuǎn)不用繳稅的稅種。這里面當(dāng)然有制度上的缺陷，不過，還有些情況是故意欠稅，是亟須國家職能部門警惕的。

比如房地產(chǎn)開發(fā)商每開發(fā)一個(gè)新樓盤，就要成立一個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行管理。而一旦樓盤銷售完畢后，這些項(xiàng)目公司便很快會(huì)被注銷，這種“打一槍換一個(gè)地方”的經(jīng)營手段，使得欠稅甚至偷逃國家稅收變得暢通無阻。還有，由于現(xiàn)行樓房銷售模式多為預(yù)售制，所以，稅務(wù)部門必須依據(jù)開發(fā)商預(yù)先估算應(yīng)繳稅款的額度進(jìn)行預(yù)繳，但開發(fā)商出于“自利”本性，能低估就低估。在隨后的結(jié)算中，開發(fā)商又抬出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，收入確認(rèn)的要件(銷售方將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購貨方)，來搪塞稅務(wù)部門。這樣一來，即便購房者的按揭貸款進(jìn)入了開發(fā)商的賬戶，他們也時(shí)常以風(fēng)險(xiǎn)沒有完全轉(zhuǎn)移為借口，死不承認(rèn)到賬的預(yù)付購房款為營業(yè)收入，繼續(xù)欠繳國家稅收。

既然我們已知道了房產(chǎn)企業(yè)欠稅的“寶典”，國家職能部門就應(yīng)將之全部撕破，片甲不留。具體講:一方面，稅務(wù)部門要修葺土地增值稅的征管方式，將欠稅的制度性管涌及時(shí)補(bǔ)上;與此同時(shí)，還要架構(gòu)起聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，凡沒有繳足國家稅款者，一律不準(zhǔn)注銷和成立新的項(xiàng)目公司。此外，在營業(yè)稅征管方面，在加大征收力度的同時(shí)，相關(guān)立法部門有必要專門就會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的收入確定條款，進(jìn)行重新修改和完善，以保障國家稅款的足額入庫。