美國(guó)房市回暖 “兩房”股價(jià)飆升

房利美近期股價(jià)走勢(shì) 新華社圖片

房利美、房地美今年分別上漲570%及470%

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，令抵押貸款融資巨頭房利美和房地美業(yè)績(jī)顯著回升，也推動(dòng)“兩房”股價(jià)一飛沖天。最新財(cái)報(bào)顯示，房利美首季利潤(rùn)創(chuàng)歷史新高，房地美盈利則創(chuàng)歷史第二高紀(jì)錄。今年以來，房利美股價(jià)累積漲幅高達(dá)570%，房地美年內(nèi)股價(jià)漲幅也達(dá)到470%。

分析人士指出，房?jī)r(jià)上漲和就業(yè)市場(chǎng)的回暖推動(dòng)了抵押貸款違約率下降以及再融資活動(dòng)增加，這是“兩房”業(yè)績(jī)表現(xiàn)強(qiáng)勁的主要推動(dòng)因素。但需要注意的是，盡管部分投資者看好“兩房”股價(jià)表現(xiàn)，但這兩家機(jī)構(gòu)目前仍處于政府托管狀態(tài)，在美國(guó)政府推動(dòng)的住房金融市場(chǎng)改革的背景下，兩家機(jī)構(gòu)未來走向尚無定數(shù)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

信貸質(zhì)量顯著回升

作為美國(guó)最大的住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)，房利美首季業(yè)績(jī)給美國(guó)房市復(fù)蘇添上最新一抹亮色。財(cái)報(bào)顯示，該公司今年第一季度實(shí)現(xiàn)稅前凈利潤(rùn)81億美元，創(chuàng)歷史新高，當(dāng)季收入達(dá)到580億美元。至此房利美已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度實(shí)現(xiàn)盈利。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，房利美利潤(rùn)創(chuàng)新高主要是受到凈利息收入上升以及信貸質(zhì)量改善的提振。其中，與美國(guó)銀行達(dá)成訴訟和解獲得的近百億美元一次性收入計(jì)入了房利美首季的凈利息收入，若剔除這部分收入，房利美的核心盈利水平與去年第四季度基本持平。與此同時(shí)，隨著信貸質(zhì)量改善，第一季度房利美整體信貸損失撥備下降24億美元，獨(dú)棟房屋貸款嚴(yán)重違約率從去年底的3.29%下降至3.02%，自由不動(dòng)產(chǎn)銷售凈價(jià)也實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

另一家住房抵押貸款融資巨頭房地美公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)同樣不俗。該公司今年首季實(shí)現(xiàn)盈利46億美元，較去年同期大幅增加七倍，創(chuàng)下歷史第二高季度盈利水平。至此該公司已連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)盈利。

目前“兩房”為美國(guó)約三分之二的新房貸款提供融資，信貸質(zhì)量改善對(duì)于兩家企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)至關(guān)重要。據(jù)房地產(chǎn)信息服務(wù)機(jī)構(gòu)貸方處理服務(wù)公司的最新報(bào)告，今年3月，在美國(guó)的5020萬筆抵押貸款中，首次違約住房貸款比例下降至0.84%，是2007年以來首次低于1%。首次違約貸款指的是從按期償還變?yōu)橥锨分辽?0天的貸款，在2009年1月時(shí)，全美首次違約住房貸款比例曾達(dá)到2.89%的峰值。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新問題貸款的減少顯示美國(guó)正在逐步告別“大蕭條”以來最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。穆迪分析首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪稱，抵押貸款質(zhì)量正在迅速改善，預(yù)計(jì)未來18-24個(gè)月內(nèi)將面臨止贖房產(chǎn)的最后一波升潮，一旦這個(gè)問題順利解決，抵押貸款質(zhì)量將變得“非常好”。

公司前景存不確定性

2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤曾致“兩房”一度瀕臨破產(chǎn)，兩家公司股價(jià)出現(xiàn)墜崖般的下落，房利美股價(jià)在2007年7月至2008年9月期間從65美元跌至不到1.5美元，房地美股價(jià)也在一年間從60美元跌到1.7美元。

為挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)政府先后注資近1900億美元對(duì)這兩家抵押貸款融資巨頭提供救助。目前美國(guó)政府在兩家機(jī)構(gòu)的持股比例均為79.9%。根據(jù)政府救助條款，“兩房”需要將每月全部獲利以股息形式上繳給美國(guó)財(cái)政部，這意味著股東得不到任何分紅，兩家公司股價(jià)因此萎靡不振。由于股價(jià)長(zhǎng)期低于1美元，“兩房”在2010年被迫從紐交所退市，轉(zhuǎn)到場(chǎng)外電子柜臺(tái)交易市場(chǎng)（OTCBB）交易。

不過今年以來“兩房”股價(jià)表現(xiàn)堪稱一飛沖天。數(shù)據(jù)顯示，房地美今年以來上漲470%，21日收盤于1.5美元，市值48.5億美元。房利美股價(jià)上漲570%，21日收盤于1.7美元，市值98.5億美元。

根據(jù)美國(guó)證交會(huì)的公開數(shù)據(jù)，近期包括保爾森基金和PERRY資本等一些規(guī)模較大的對(duì)沖基金開始購入“兩房”股票，扭轉(zhuǎn)了此前普遍是小型機(jī)構(gòu)投資者買入的狀況。不過大多數(shù)分析師認(rèn)為，只有美國(guó)國(guó)會(huì)同意解除“兩房”的托管狀態(tài)，允許其進(jìn)行再融資，其股票才具有實(shí)際價(jià)值，在此前介入無疑是“風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大的賭注”。

FBR資本市場(chǎng)集團(tuán)分析師米爾斯認(rèn)為，美國(guó)財(cái)政部也希望獲得大量資金，不會(huì)輕易放棄這兩個(gè)重要的收入來源。他還認(rèn)為，“兩房”的股票投資者正在夢(mèng)想一個(gè)美好的故事結(jié)局，但故事存在相當(dāng)大的不確定性。雖然美國(guó)國(guó)會(huì)迄今尚未立法確定“兩房”最終會(huì)被拆分還是重新成為私營(yíng)公司，但將兩家公司原原本本地交還給股東幾乎是不可能的。

美國(guó)會(huì)參議院議員鮑勃·庫克一直以來都支持改革“兩房”的立法。他日前明確表示，即便兩家公司實(shí)現(xiàn)盈利，股東也將一無所獲。他指出，一旦財(cái)政部在國(guó)會(huì)未改革房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的情況下出售“兩房”的優(yōu)先股投資，我們就會(huì)重新回到“兩房”賺錢時(shí)私人股東獲利，虧損時(shí)納稅人買單的境地，“無論哪一種情況出現(xiàn)，都是無法接受的”。（楊博）