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北京"準地王"跳漲近5000萬 開發(fā)商質(zhì)疑政府違約

2013-06-17 11:51:38 來源:新華房產(chǎn)
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提要:僅僅半個月時間,北京夏家胡同“準地王”加價近5000萬復(fù)出,此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價一年上漲了30個億,盡管地方政府“一邊限房價,一邊漲地價”的做法廣受詬病,但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進。

僅僅半個月時間,北京夏家胡同“準地王”加價近5000萬復(fù)出,此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價一年上漲了30個億,盡管地方政府“一邊限房價,一邊漲地價”的做法廣受詬病,但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進。

6月13日,北京市國土局自導(dǎo)自演了一出大戲。其在當(dāng)天上午發(fā)布公告稱,5月27日被叫停的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地將于6月19日恢復(fù)掛牌出讓。這一地塊恢復(fù)交易后,起始報價變更為13.59億元。

然而,當(dāng)天傍晚6點半,北京市國土局卻發(fā)表聲明稱,夏家胡同地塊的起始報價仍為13.1億元,因暫停交易前已收到7次有效報價,最后一次報價為13.52億元。按交易規(guī)則,恢復(fù)交易后起報價設(shè)定為暫停交易前最高報價基礎(chǔ)上加一個競價階梯,即13.59億元。

“國土局的解釋有些牽強,沒聽說過地塊恢復(fù)交易后,國土部門自己往上加價的。”一位經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負責(zé)人對《華夏時報》記者表示,此次上調(diào)起始價,可能是土地部門為了降低溢價率,避免被上級主管部門問責(zé)。但用大幅調(diào)高起始價的辦法來降低溢價率,并不能使地價下降,不過是自欺欺人。

國土局單方面違約?

看上去,北京市國土局此次“改口”,是對起始報價變更進行解釋,但在“改口”的字里行間,卻隱藏著讓人頗感矛盾的問題。

“國土局在一塊土地掛牌之后就相當(dāng)于給開發(fā)商發(fā)出了邀約,開發(fā)商應(yīng)邀出價,經(jīng)過這樣的掛牌程序,相當(dāng)于雙方有了一個出讓約定,”上述經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負責(zé)人對記者表示,“現(xiàn)在國土局要求重新掛牌,相當(dāng)于單方面違約?!?/p>

“我們在北京土地市場參與拿地這么多年,還沒遇上過這種交易規(guī)則?!鄙鲜龇科筘撠?zé)人向記者表示,“不過,規(guī)則也都是政府定的?!?/p>

記者查詢了此前北京市暫停交易地塊重新出讓的例子,也未查到按照這種“交易規(guī)則”加價后重新掛牌的先例。很多被暫停交易的地塊在恢復(fù)交易后都改變了出讓方式。如2012年的熱點地塊萬柳地塊,同樣也是掛牌之后被暫停交易,但恢復(fù)交易之后直接進入了現(xiàn)場競價程序,并未重新再走一遍掛牌程序。

“國土局在暫停這一地塊交易時,開發(fā)商已經(jīng)被告知之前的網(wǎng)上報價無效,繳納的保證金也已被退回?!币晃涣私鈨?nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“重新走一遍掛牌程序,房企需要重新申請競買資格、進行網(wǎng)上報價?!?/p>

上述人士表示,既然這一地塊是重新掛牌,之前開發(fā)商的網(wǎng)上報價無效,那國土局所說的13.59億元的“第8次報價”就很難站得住腳。

事實上,“準地王”地塊被暫停出讓后復(fù)出,地價不降反升,背后隱藏著更深層的原因。

業(yè)內(nèi)一位知情人士告訴本報記者,“從某種程度上說,不排除土地部門試探市場的用意?!?/p>

雖然為了避免溢價率過高,該宗地塊已經(jīng)設(shè)置了合理的土地上限價格,但是在夏家胡同地塊的標書中,并沒有標出合理土地上限價格的具體數(shù)字。

“現(xiàn)在國土局對13.59億元的解釋仍然是模棱兩可,如果以這個數(shù)字為基礎(chǔ)設(shè)置最終的合理土地上限價格,其實這一地塊被變相抬價了?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

難以阻擋的“地王”

無論13.59億元這一數(shù)字是“起始報價”還是“第8次報價”,對于參與其中的開發(fā)商而言,這一地塊的競價門檻已經(jīng)被鎖定在了“13.59億元”。

根據(jù)掛牌信息,恢復(fù)掛牌后的夏家胡同地塊位于西南三環(huán)內(nèi),出讓面積14.4萬平米,總建筑面積為7.66萬平米。如果剔除該地塊原本要求的配建1萬平米的公租房面積,起始樓面價將達2.04萬元/平米。

“對于國土局而言,如果這一地塊的起始價仍為13.1億元,那么起始價變更所能改變的只是這一地塊的溢價率,”北京一位房企負責(zé)人告訴記者,“市場最終關(guān)注的還是這一地塊成交的樓面地價?!?/p>

早在上次這一地塊掛牌時,業(yè)內(nèi)就一致認為成交后樓面價有可能超出3.5萬元/平米,成為今年北京新的單價地王。

“優(yōu)質(zhì)地塊出‘地王’是市場規(guī)律,不可能三環(huán)內(nèi)地塊拍出五環(huán)外地塊的價格,這一地塊起始價雖然有所上調(diào),但還是會成為熱門地塊?!敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

事實上,盡管在這一地塊初次掛牌時,北京市土儲中心的相關(guān)負責(zé)人曾表示,推出這一地塊主要是為了改善當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境,并表示將在這一地塊配建盡可能多的保障性住房。但這一地塊區(qū)域位置的稀缺仍然讓各路房企躍躍欲試,據(jù)媒體報道,當(dāng)時就有包括萬科、中糧、和記黃埔、九龍倉在內(nèi)的數(shù)十家大型房企繳納了保證金。

“不過,如果這一地塊此前只接受了7次報價,那意味著參與競價的房企只有7家,這一次重新掛牌,相當(dāng)于延長了掛牌時間,不排除會有新的房企參與進來?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

亞豪市場總監(jiān)郭毅表示,起始報價的變更對進場開發(fā)商的資金又有了新的要求,并將在一定程度上影響開發(fā)商的參與積極性,但是如果地塊成功出讓,對于整體市場來說,也將產(chǎn)生市場向好的心理預(yù)期影響。華夏時報

編輯: 柳洪杰 標簽: 地塊
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