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泰禾60億豪賭京城土地市場 激進(jìn)擴(kuò)張為哪般?

2013-07-02 09:07:57 來源:新華房產(chǎn)
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又是泰禾!27日,石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū)K地塊招標(biāo),最終被泰禾與北京華瀾恒泰聯(lián)合體以14.3億摘得。據(jù)悉,泰禾將在此建造北京首個(gè)泰禾廣場。

截止目前,今年泰禾已在土地市場“置金”近100億,而去年全年其地產(chǎn)銷額剛超過100億。與此同時(shí),泰禾集團(tuán)實(shí)際對外擔(dān)保總額已高達(dá)109.4億元,占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.8%。

大肆攻城略地

資料顯示,該出讓地塊位于石景山區(qū)魯谷路,性質(zhì)為C2商業(yè)金融地塊。土地面積2.13萬平方米,建筑控制規(guī)模為10.54萬平方米,出讓底價(jià)為10.14億元。以此計(jì)算,該地塊成交樓面價(jià)為13573元/平方米,溢價(jià)率為42.3%。

而僅兩個(gè)半月前,同區(qū)域的魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能(北京)國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競得,樓面價(jià)為2.13萬元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)174%。

“樓面價(jià)和溢價(jià)率都明顯低于前次同區(qū)域地塊,項(xiàng)目將來賣到3、4萬沒問題,地理位置稍遜一籌的融科創(chuàng)意中心都賣3萬了?!庇袠I(yè)內(nèi)人士如此表示。

截止目前,泰禾已在北京市場拿下4宗地,總金額達(dá)63.35億元。泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男在其微博上感嘆:“北京城東邊、西邊、東南邊、北邊,泰禾項(xiàng)目四方落地?!背?,泰禾還在福建、上海斬獲了多幅地塊,累計(jì)拿地金額近100億。

不過泰禾今年的拿地額度為110億,據(jù)此推測還將在土地市場有所行動。泰禾董事長黃其森公開表示:“我看北京哪一個(gè)區(qū)域都可以拿地,北京什么項(xiàng)目都可以做?!蹦壳疤┖虆⑴c了北京“準(zhǔn)地王”夏家胡同地塊的競標(biāo)。

在今年首季報(bào)中,泰禾披露了未來的發(fā)展戰(zhàn)略:在增加土地儲備的同時(shí),對房地產(chǎn)的布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國鋪開。同時(shí)還將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn),并將在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級、超大型城市綜合體。

對此,業(yè)界質(zhì)疑聲不小,畢竟泰禾的地產(chǎn)銷額在去年才過百億大關(guān)。

或是無奈之舉

泰禾如何獲得巨額資金以支撐其土地?cái)U(kuò)張?顯然,以股權(quán)質(zhì)押向信托公司進(jìn)行融資,成為其重要融資渠道。22日,泰禾集團(tuán)又發(fā)布對外擔(dān)保公告稱,將為旗下福州、上海兩地的三個(gè)項(xiàng)目提供融資擔(dān)保31億元,擔(dān)保期限兩年。

幾乎其每拿一塊地,泰禾集團(tuán)都為其提供擔(dān)保。據(jù)統(tǒng)計(jì),泰禾集團(tuán)截止目前實(shí)際對外擔(dān)保總額已高達(dá)109.4億元,占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的486.8%。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示,信托公司必然會讓開發(fā)商提供相應(yīng)的擔(dān)保才幫其成立信托,以中維泰禾為例,除了集團(tuán)連帶擔(dān)保,還需要附帶新拿的土地,才能夠保證信托是安全的。

這使得泰禾風(fēng)險(xiǎn)大增,如同“在鋼絲上跳舞”。若回款不暢進(jìn)而資金鏈崩裂,“財(cái)富神話”便轟然倒塌。蘭德咨詢總裁宋延慶指出,商業(yè)綜合體的出租和運(yùn)營將考驗(yàn)泰禾,而潛在風(fēng)險(xiǎn)或許將在3年后的集中還款期出現(xiàn)。

商務(wù)部Themis上市公司財(cái)務(wù)安全評級則將泰禾集團(tuán)評為高風(fēng)險(xiǎn)級,認(rèn)為其短期內(nèi)存在巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性非常高,不應(yīng)長期投資。

事實(shí)上,泰禾“瘋狂擴(kuò)張”的背后,折射的正是中小型房企發(fā)展之困惑:只有規(guī)模做大了,才能證明自己的實(shí)力進(jìn)而獲得更多機(jī)會,他們不得不“放手一搏”。日前中小房企上演的“土地盛宴”,也很好地闡釋了這一點(diǎn)。

而激進(jìn)擴(kuò)張所面臨的挑戰(zhàn)不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)因資金鏈崩裂而陷入困境的實(shí)不在少數(shù)。何況當(dāng)下樓市前景并不明朗,“臺風(fēng)中的豬”越來越難以出現(xiàn),暴漲更是絕無可能。

“泰禾的急速擴(kuò)張,使得自身資金面臨較大的風(fēng)險(xiǎn),資產(chǎn)負(fù)債率和資金杠桿過大,若市場預(yù)期變化、開發(fā)節(jié)奏出現(xiàn)問題,將可能會是下一個(gè)順馳?!北本┮患彝顿Y顧問公司副總提醒。(房企新觀察 朱玲)

編輯: 柳洪杰 標(biāo)簽: 泰禾
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