唱衰十年,屢屢落空;流動(dòng)性緊張,重現(xiàn)契機(jī)
他曾因成功預(yù)言1997年亞洲金融危機(jī)而名聲大噪,也曾預(yù)測A股會在2008年從6000多點(diǎn)跌至2000點(diǎn)而備受關(guān)注,還于2009年預(yù)測世界在2012年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
但這些成就,都不如他多年來唱空樓市卻屢屢落空的經(jīng)歷出名,他也因此被網(wǎng)友戲稱為“空軍一號”、“末日博士”他就是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠。
近來,中國流動(dòng)性緊張,謝國忠似乎重新找到了唱空樓市的契機(jī)。在同濟(jì)大學(xué)MBA項(xiàng)目20周年慶典活動(dòng)、陸家嘴論壇等多個(gè)公開場合,謝國忠再次發(fā)表唱空樓市言論。他預(yù)計(jì),中國的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂,最長不會超過一年,這些都來源于致富欲望和超額貨幣。
“我錯(cuò)的時(shí)候我會承認(rèn)”
問:你近日預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂,最長不會超過一年。做出判斷的依據(jù)是什么?
謝國忠:我沒說過這番話,只是說中國房地產(chǎn)未來長期會下滑。它是在貨幣超發(fā)和其他力量共同作用下上漲的,而政府還要控制貨幣超發(fā),防止人民幣崩盤,所以,房地產(chǎn)長期會下滑。但是,房地產(chǎn)不會暴跌。
問:中國指數(shù)研究院6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,百城房價(jià)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲,你卻說房價(jià)要下跌。
謝國忠:房價(jià)既不漲也不跌的理想狀態(tài),是政府永遠(yuǎn)的愿望。其實(shí),像北京、上海許多核心地段的房價(jià)已經(jīng)開始下跌,房子都賣不出去。
問:你從2004年開始預(yù)測中國房價(jià)走勢,幾乎全是預(yù)測房價(jià)下跌,卻從沒準(zhǔn)確過。
謝國忠:我始終強(qiáng)調(diào)泡沫。2004年10月份的時(shí)候,我說的是上海房價(jià)會在2005年6月大幅下滑,沒說全國。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主,而當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲把美元利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。
實(shí)際上,在2005年5月,上海房地產(chǎn)價(jià)格見頂,至年底,房價(jià)下滑近一半。但是,官方統(tǒng)計(jì)時(shí)沒有這個(gè)數(shù)據(jù)。
問:此后,上海以及全國房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲,你說的泡沫在哪里?
謝國忠:2007年年初,我曾說“上海房價(jià)要漲了”,這次是跟全國房價(jià)一起漲。政府控制著土地和銀行,而賣地正是政府融資的重要渠道,加上人民幣超發(fā),房價(jià)肯定上漲。同時(shí)房地產(chǎn)本身具有投資價(jià)值,投機(jī)者不斷抬高房價(jià),像“擊鼓傳花”游戲,樓市的泡沫便越吹越大。
問:你覺得自己對中國房地產(chǎn)的預(yù)測,對的時(shí)候多,還是錯(cuò)的時(shí)候多?
謝國忠:我錯(cuò)的時(shí)候我會承認(rèn),會寫在文章里,解釋自己什么時(shí)候錯(cuò)了,為什么錯(cuò)了。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點(diǎn),后來我在2011年的秋天寫文章預(yù)測2012年是拐點(diǎn),事實(shí)上我是正確的。
“我覺得沒必要買房”
問:有報(bào)道稱,你的一個(gè)同學(xué)在2004年讀過你的“泡沫即將破裂”后,沒有買房。之后房價(jià)一路上漲,后來這位同學(xué)見到你說“因?yàn)槟?,失?0%的收益”,是真的嗎?
謝國忠:他沒有買房應(yīng)該是對我的誤解。我在2004年開始說中國房地產(chǎn)存在泡沫,但泡沫并不意味著房價(jià)會跌。他帶著情感色彩去看這個(gè)泡沫,正面的看法會去炒房,負(fù)面的看法,會以為房價(jià)會掉。我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)上海房價(jià)2005年6月會跌,事實(shí)上當(dāng)年的房價(jià)跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。
問:泡沫意味著“炒一把”?
謝國忠:最終你會明白,泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道,“炒一把”之后,在何時(shí)撤出來。
問:2006年之后,你又買房了嗎?
謝國忠:沒有。當(dāng)時(shí)買房是自住用的。買房干嘛呢,投資價(jià)值不高,流通性不高,投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難,因?yàn)槿丝陂_始下滑。炒房能賺錢的時(shí)候,就讓你炒。等賺不了錢的時(shí)候,又會有空房稅。
問:你對現(xiàn)在觀望的買房者有什么建議嗎?
謝國忠:我覺得沒必要買房。如果是自住的話,目前租房從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講,是最適合的一條路。
“政府解決泡沫很容易”
問:政府有調(diào)控措施出臺,你認(rèn)為有利于擊破泡沫嗎?
謝國忠:每次調(diào)控,落實(shí)執(zhí)行都有一個(gè)延后。比如今年3月底出臺的二手房征收20%個(gè)稅,投機(jī)者一夜之間都離婚了。有了時(shí)間差,購房者可再炒一陣。
問:但是調(diào)控后確實(shí)有一段時(shí)期房價(jià)下跌了。
謝國忠:2008年房價(jià)跌了那么多,我都沒說跌,因?yàn)檫@只是暫時(shí)的。市場的過程被利用了而已,這跟調(diào)控沒關(guān)系。
問:跟什么有關(guān)系?
謝國忠:政府不會讓房價(jià)一直跌,也不會讓房價(jià)一直漲。政府既要講究政府內(nèi)部的和諧,又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地產(chǎn)泡沫與世界其他國家不同之處,其他國家主要是基于市場的力量,可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。
問:房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一,如果價(jià)格崩盤的話,會對中國經(jīng)濟(jì)造成何種影響?
謝國忠:我所強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)價(jià)格崩盤,而不是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。房子還會繼續(xù)建,只是價(jià)格不同而已。如果房地產(chǎn)泡沫崩盤,對中國經(jīng)濟(jì)來說是好事,會明顯提升經(jīng)濟(jì)效率。崩盤后,資金分配更合理,別的地方用錢效率會更高。
問:你之前屢次提起的房地產(chǎn)泡沫崩盤是指房地產(chǎn)價(jià)格崩盤?
謝國忠:價(jià)格也不是一下子崩盤,會慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易,兩件事情做一件就行:一個(gè)是央行要加息,中國的利息那么低,尤其是跟通脹相比;第二點(diǎn),對空房征稅。
“房價(jià)五年內(nèi)掉一半”
問:2013年及以后的房價(jià)走勢是?
謝國忠:那種高點(diǎn)是回不去了。2012年是拐點(diǎn),2011年中期的高點(diǎn)再也回不去了。最近的這股房地產(chǎn)熱潮,是房地產(chǎn)開發(fā)商要營造房價(jià)不斷“創(chuàng)新高”的氛圍。事實(shí)上的交易量、價(jià)格都不像以前那么高了。2012年是第一輪下滑,然后是反彈,這是第二輪下滑,這樣肯定要來個(gè)五六次。
問:去年12月底,你指出未來五年大城市的房價(jià)會跌50%,做出判斷的依據(jù)是什么?
謝國忠:房價(jià)五年之內(nèi)掉一半是正常的。這不是崩盤,崩盤是指一下子就跌了那么多。這是政策的利益最大化和市場的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。房價(jià)慢慢掉是因?yàn)檎凶陨砝?。如果是正常?jīng)濟(jì)體的話,一年就可以掉50%。目前有些地方房價(jià)已經(jīng)開始下跌,像浙江一些城市房價(jià)跌很多,溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現(xiàn)在也下跌了50%。
問:那么,到2017年,你會正視自己的預(yù)測結(jié)果嗎?
謝國忠:當(dāng)然可以。預(yù)測結(jié)果的對與錯(cuò),關(guān)鍵要看判斷的理由是否合理,如果將來事實(shí)證明不正確,我會寫文章做出解釋。事實(shí)上,目前一些中小城市的房價(jià)下跌幅度接近50%了。
謝國忠
1960年出生,獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事。2004年10月,謝國忠發(fā)表《有史以來的最大房地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》一文,開啟了近十年的“唱空中國樓市之旅”。但是,謝國忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應(yīng)驗(yàn)。