綠地今年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì)達(dá)到1600～1700億元，或?qū)⒊^中海和保利，僅次于行業(yè)老大萬科。張玉良認(rèn)為，盡管國內(nèi)市場仍然較大，但綠地要提前布點(diǎn)海外市場，“這些資源是先到先得的?！?/font>
在萬科、萬達(dá)等國內(nèi)地產(chǎn)公司紛紛試水海外之后，比它們更激進(jìn)的綠地集團(tuán)也浮出水面。
“到今年年底，綠地的項(xiàng)目將進(jìn)入6到7個(gè)國家，投資規(guī)模達(dá)到200億元。”7月12日，綠地集團(tuán)董事長張玉良對騰訊財(cái)經(jīng)說。
而此前仲量聯(lián)行的評估是，2013年中國海外房地產(chǎn)市場投資將達(dá)近50億美元（約307億元人民幣）。這意味著，綠地將成為中國海外房地產(chǎn)投資的最大玩家。
為何房地產(chǎn)公司紛紛出海？張玉良對此解釋說：“我注意到了全球流動性重回歐美市場的現(xiàn)象。”
在世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝看來，房地產(chǎn)短周期波動更是一個(gè)金融周期的波動。他認(rèn)為，自2012年房地產(chǎn)市場回暖以來，大量的資金涌入中國，推動房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲；而現(xiàn)在中國逐步收縮信貸，成交量必然會收縮，價(jià)格的上漲就會受到影響。
面對國內(nèi)流動性收緊等諸多因素，仲量聯(lián)行國際住宅業(yè)務(wù)董事張宏對騰訊財(cái)經(jīng)指出，這一輪房企海外投資熱潮最主要的原因還是為了資產(chǎn)保值。
去歐洲“抄底”房地產(chǎn)市場
綠地今年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì)達(dá)到1600～1700億元，或?qū)⒊^中海和保利，僅次于行業(yè)老大萬科。張玉良認(rèn)為，盡管國內(nèi)市場仍然較大，但綠地要提前布點(diǎn)海外市場，“這些資源是先到先得的?！?/p>
張玉良說的“資源”是指近年來，中國人在海外大量的旅游和移民需求。中國游客的紛至沓來讓全球的酒店業(yè)欣喜若狂。但是，更了解這個(gè)10億市場的人當(dāng)然是中國老板們。
張玉良是其中之一，本月初，綠地集團(tuán)與全球最大酒店管理集團(tuán)之一的西班牙MELIA集團(tuán)通過酒店資產(chǎn)置換的方式，把西班牙巴塞羅那、馬德里兩家酒店收入囊中。
“兩個(gè)酒店的房價(jià)（標(biāo)間）是1600～1900塊/間夜，這種酒店在北京每平方米資產(chǎn)價(jià)格5～6萬，但西班牙方面開價(jià)才2～2.5萬，相當(dāng)于資產(chǎn)縮水一半。我們拿了三到五年后，想賣就賣掉，想經(jīng)營就繼續(xù)經(jīng)營，成本很快就收回來了?！?張玉良認(rèn)為這筆投資很劃算。
歐洲一家銀行在3月份提供的投資報(bào)告認(rèn)為，西班牙一些城市和地區(qū)的房價(jià)甚至已經(jīng)回落90年代初期的水平。而政府官員也在近期表示西班牙投資移民新措施就要出臺，主要面向俄羅斯和中國，吸引這些亞洲投資者來西班牙定居和投資西班牙房產(chǎn)。
綠地目前在美國、澳大利亞、泰國、英國等地甄選洽談了近十個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃年內(nèi)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目落子美國和歐洲，年內(nèi)海外總投資額將達(dá)到200億。其中，澳大利亞的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)獲得官方批文，開工在即。在韓國濟(jì)州島投資的旅游健康城項(xiàng)目，首批產(chǎn)品已于今年二季度啟動銷售。在泰國洽談的項(xiàng)目為曼谷市區(qū)的交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目及中高檔住宅項(xiàng)目。
去國外服務(wù)中國富人
中國的富豪們已經(jīng)成為挑動世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)興奮點(diǎn)。
綠地認(rèn)為，即便是海外項(xiàng)目，買家也要鎖定為國內(nèi)客戶群。張玉良發(fā)展海外市場的思路是：大量留學(xué)生在海外需要買房，而大量中國游客境外游需要住酒店，依托中國的資源，發(fā)展海外市場，這樣更有優(yōu)勢、風(fēng)險(xiǎn)更小。
“每家房企都會有自己的固定客戶群，開發(fā)商們會把這些資源帶到海外。”張宏對騰訊財(cái)經(jīng)說到。仲量聯(lián)行就在今年新成立了國際住宅部，并與出海投資的開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理方面的合作。
就在國內(nèi)高端酒店正在擔(dān)心客源受到公務(wù)消費(fèi)壓縮的沖擊之時(shí)，海外同行們卻仍然在享受著中國富人們帶來的熱浪。泰國曼谷文華東方酒店總經(jīng)理Hyndman就表示，近年來，入住該酒店的中國客人已經(jīng)翻了三倍，占總營業(yè)額的3%。
波士頓咨詢集團(tuán)日前發(fā)表的年度財(cái)富報(bào)告顯示，2012年中國擁有百萬美元財(cái)富的家庭達(dá)到130萬個(gè)，位列全球第二，預(yù)計(jì)2013年將超過排名第二的日本。與此成正比的是，根據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，在旅游消費(fèi)方面，中國已超過德國與美國躍居世界第一。
看到這一熱潮的國內(nèi)開發(fā)商也懷揣著鈔票和夢想開始躍躍欲試。近年來，萬達(dá)、萬科、SOHO中國等國內(nèi)開發(fā)商紛紛到歐美買地或是買資產(chǎn)，不過，這些舉動也引發(fā)了國內(nèi)樓市進(jìn)入瓶頸期的擔(dān)憂。
張玉良對此回應(yīng)到，不是說國內(nèi)市場不好做了才出去，而是國際上現(xiàn)在有很好的空間，參與國際競爭是企業(yè)最終的目標(biāo)。綠地先出去就有領(lǐng)先優(yōu)勢，現(xiàn)在中國有大量的旅游和移民需求，有了這一塊需求，以后全球化更容易。
快節(jié)奏搶地
與萬科謹(jǐn)小慎微的步伐不同，除了海外投資項(xiàng)目數(shù)量眾多，綠地的擴(kuò)張模式似乎也更為大膽。張玉良稱，綠地的海外投資項(xiàng)目都是自己做，投資方式一種是收購舊的物業(yè)進(jìn)行改造，一種是自己買地開發(fā)。而萬科或是SOHO中國的海外投資都不約而同地選擇了與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。
“不考慮和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)，他們的節(jié)奏太慢，經(jīng)常三年才開工，我們?nèi)齻€(gè)月就要開工。我們談一個(gè)項(xiàng)目就是兩個(gè)月期限，談不成就算了。”張玉良直言。
他今年的目標(biāo)是主攻歐美。騰訊財(cái)經(jīng)獲悉，在歐洲，希臘駐英國大使館的地也曾被張玉良看上，但當(dāng)他在某次的商務(wù)宴會上跟希臘總理提及時(shí)，這位總理搖了搖頭：“上個(gè)月剛剛賣出去了?！睘榇藦堄窳家欢冗z憾不已。
在美國，張玉良的目標(biāo)是舊金山和洛杉磯。最近，他很急迫地想要飛到這兩個(gè)城市——今年以來，美國地價(jià)上漲的速度非常快。《華爾街日報(bào)》稱，2012年，美國地價(jià)平均增長12%，為八年來首次上漲。
全美第二大房地產(chǎn)商PulteGroup的CEO Richard Dugas說：“毫無疑問最近土地市場升溫，部分市場要拿到土地會很難?！?而Raymond James & Associates公司房地產(chǎn)分析師Buck Horne預(yù)計(jì)，主要由于需求上漲和土地稀缺，今年房價(jià)將上漲10-15%。
高成本、高售價(jià)，對于一個(gè)復(fù)蘇前景并不明朗的市場來說，其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知?；氐骄G地的海外投資模式來看，張玉良坦言，和在國內(nèi)做開發(fā)不同，海外最大的困難是人才和市場。綠地除了將派出核心團(tuán)隊(duì)直接管理海外項(xiàng)目外，也會在前期對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行充分的調(diào)研。
“單一的開發(fā)商，比如只做住宅，只做產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)都很容易遇到瓶頸?！睆堄窳颊f，現(xiàn)在海外業(yè)務(wù)對于綠地來說不是最主要的板塊，它們的主要任務(wù)是在布點(diǎn)。
海外融資成本更低
正處在上市敏感期的綠地，對于資金的話題并不愿意多談。
但張玉良對騰訊財(cái)經(jīng)透露，海外投資的龐大計(jì)劃所需資金來源于自有資金和海外融資。值得注意的是，他并沒有提到國內(nèi)銀行的支持。而在此前萬達(dá)的一系列海外投資中，工行、中行、進(jìn)出口銀行等國內(nèi)大行都提供了援手。
張玉良表示，海外融資包括銀行和專業(yè)機(jī)構(gòu)?！昂Ｍ馊谫Y非常簡單和成本低，而且有太多的融資機(jī)會。比如我們將發(fā)的美金債，利率就只有4點(diǎn)多?！?/p>
近期，市場熱議熱錢加速流出中國，引發(fā)市場憂慮。特別是受美聯(lián)儲宣布逐步退出量化寬松政策等因素影響，國際資金從包括香港在內(nèi)的新興市場流出較明顯；而近期內(nèi)地銀行間市場流動性緊張的情況也受到廣泛關(guān)注。投資者擔(dān)心，金融投機(jī)市場流動性的收縮會沖擊資產(chǎn)價(jià)格。
市場流動性的緊缺仍將影響下半年的國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場。仲量聯(lián)行張宏對騰訊財(cái)經(jīng)指出，這一輪房企海外投資熱潮最主要的原因還是資產(chǎn)安全。數(shù)據(jù)顯示，倫敦等地商業(yè)物業(yè)的資本增值以及租金回報(bào)率，和北京、上海等國內(nèi)一線城市的數(shù)值相差并不大。
在上世紀(jì)80年代，日本地產(chǎn)泡沫破滅后，日本國內(nèi)的資本卻在進(jìn)軍世界市場。彼時(shí)，隨著日元對美元的兌換率翻番，日本投資者開始搶購夏威夷的旅館、洛杉磯的辦公大樓、佛羅里達(dá)州的網(wǎng)球場等。僅1988年一年，日本投資者就購買了總價(jià)值達(dá)100億美元的美國地產(chǎn)，利用日美地產(chǎn)泡沫率的不同進(jìn)行套現(xiàn)。
分析人士指出，這一輪的房企出海也恰好是全球資本重新流動的印證。在世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝看來，自2012年中國房地產(chǎn)市場回暖以來，大量的資金涌入，推動房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。而現(xiàn)在逐步收縮信貸，成交量必然會收縮，價(jià)格的上漲就會受到影響。如果美元指數(shù)持續(xù)走強(qiáng)，人民幣貶值預(yù)期重新出現(xiàn)，資本外流出現(xiàn)，則國內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格必然開始下跌。
清科研究中心分析師朱毅捷也對騰訊財(cái)經(jīng)表示，2013年以來，隨著第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期，國際上不斷出現(xiàn)唱衰中國的論調(diào)，這在一定程度上折射出國際資本對中國經(jīng)濟(jì)的信心有所下降。短期來看，這種情況難以得到顯著的改善。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年(微博)則認(rèn)為，現(xiàn)在能夠看到的風(fēng)險(xiǎn)比較低的投資機(jī)會，就是美國的股票和房地產(chǎn)，盡管已經(jīng)創(chuàng)出新高，還會有更多的新高在后邊，所以現(xiàn)在還不晚。
而中國資本恰恰是正在復(fù)蘇中的歐美經(jīng)濟(jì)所急需的。中國旅游研究院院長戴斌就在分析海外酒店業(yè)時(shí)表示，在這一輪中國需求熱中，海外酒店業(yè)關(guān)注到中國投資市場，在酒店建設(shè)中嘗試借力中國資本。
對更多的中國地產(chǎn)公司來說，他們依然對新一屆政府的房地產(chǎn)政策保持著觀望。如果短期內(nèi)市場回暖無望，且國內(nèi)融資成本進(jìn)一步增加，那么必然會有更多公司追隨綠地奔赴海外。
