美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，明晟(MSCI)美國(guó)房地產(chǎn)信托基金(REITs)指數(shù)上半年創(chuàng)出歷史新高。繼諾安、鵬華、嘉實(shí)后，日前國(guó)泰與廣發(fā)基金相繼發(fā)行了投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的基金產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)人士表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)強(qiáng)勁復(fù)蘇，美國(guó)資產(chǎn)仍是不錯(cuò)的配置品種。
美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)新高
2008年金融危機(jī)后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)、股市、房市都出現(xiàn)復(fù)蘇。危機(jī)以來(lái)，道指已經(jīng)翻番，并創(chuàng)出歷史新高。而反映美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的MSCI美國(guó)REITs指數(shù)從2009年最低點(diǎn)起，到今年最高點(diǎn)漲幅已超過(guò)3倍，并于今年5月21日創(chuàng)出1533點(diǎn)的歷史新高。
近日數(shù)據(jù)也顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)仍保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)8月8日發(fā)布的最新季度報(bào)告顯示，今年二季度，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲12.2%，為七年半來(lái)最大漲幅。
美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)專家表示，購(gòu)房借貸成本上升可能影響未來(lái)的需求，但也有一些購(gòu)房者急于進(jìn)入市場(chǎng)以避免未來(lái)更高的借貸成本。專家預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)上漲將趨于緩和，且貸款成本上升不會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的復(fù)蘇產(chǎn)生重大影響。
美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭將繼續(xù)
廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金擬任基金經(jīng)理邱煒表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)是正相關(guān)的，正是由于去年美國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇，刺激了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，并帶動(dòng)了美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。而美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，使得居民收入提高，同時(shí)又拉動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。
邱煒表示，今年5月份開始，美國(guó)整體市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，原因是美聯(lián)儲(chǔ)可能要提前退出QE。之所以要退出，是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)覺(jué)得美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇超出預(yù)期，本身是好事。從各類經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇跡象。
鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜認(rèn)為，因?yàn)镼E3可能退出，市場(chǎng)利率大幅上升，但進(jìn)入加息周期還為時(shí)過(guò)早，最早也要到2015年左右。即便真的進(jìn)入市場(chǎng)升息周期，從歷史數(shù)據(jù)看，1972年有數(shù)據(jù)以來(lái)一共出現(xiàn)了9次平均跨度21個(gè)月的加息周期，9個(gè)加息周期中REITs表現(xiàn)不但打敗了股票市場(chǎng)，也打敗了債券市場(chǎng)。
REITs基金可配置
基金公司布局美國(guó)房地產(chǎn)投資的產(chǎn)品在增加。2011年諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)和鵬華美國(guó)房地產(chǎn)兩只基金成立后，去年嘉實(shí)基金也發(fā)行成立了全球房地產(chǎn)基金。近期國(guó)泰與廣發(fā)也都將目光瞄向美國(guó)房地產(chǎn)，國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開放股票基金與廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金先后發(fā)行。
上述5只房地產(chǎn)基金中，鵬華、國(guó)泰、廣發(fā)旗下產(chǎn)品完全定位于美國(guó)市場(chǎng)，諾安、嘉實(shí)旗下產(chǎn)品雖然投資于全球市場(chǎng)，不過(guò)主要投向也是美國(guó)市場(chǎng)。如諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)自成立以來(lái)，投資的資產(chǎn)中美國(guó)市場(chǎng)部分占比都在90%以上。嘉實(shí)全球房地產(chǎn)投資于美國(guó)市場(chǎng)的REITs也基本占到投資資產(chǎn)的70%以上。
從投資范圍來(lái)看，諾安、鵬華、嘉實(shí)、廣發(fā)都是投資于REITs，而國(guó)泰則是直接投資于美國(guó)股市中的房地產(chǎn)股票。除廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金為被動(dòng)投資產(chǎn)品外，其他4只均為主動(dòng)投資型產(chǎn)品。其中廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金8月2日發(fā)售完畢，將于近日成立。
雖然近幾年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，不過(guò)由于5月后回調(diào)以及基金倉(cāng)位操作等原因，諾安、鵬華、嘉實(shí)旗下美國(guó)房地產(chǎn)基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平，并未有明顯業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
好買財(cái)富基金分析師俞思佳表示，REITs總收益的三分之二來(lái)源于累積現(xiàn)金收入，具有一定的債性，受利率影響較大，適合相對(duì)穩(wěn)健的投資者。而國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)股票基金投資于地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上市公司股票，適合風(fēng)險(xiǎn)承受能力相對(duì)較高的投資者。
俞思佳表示，目前屬于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的中期，針對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品種具有較好的上漲空間。4只REITs基金的差別并不大，費(fèi)率則值得重點(diǎn)關(guān)注。目前來(lái)看，被動(dòng)投資的廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金管理費(fèi)率與托管費(fèi)率最低。國(guó)泰的基金則適合強(qiáng)烈看好美國(guó)房地產(chǎn)股票的投資者。
