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中國(guó)買家涌入迪拜:房?jī)r(jià)一年漲三成

2014-01-06 16:00:52 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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法比奧(Fabio)在迪拜的一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作,他為自己不會(huì)說中文而感到苦惱?!霸絹碓蕉嗟闹袊?guó)投資者開始購(gòu)買迪拜的房產(chǎn),”法比奧告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,“雖然在數(shù)量上目前還趕不上來自歐美、俄羅斯以及印度的買家,但他們代表未來?!?/p>

經(jīng)歷2008年樓市崩盤的迪拜,正在重新吸引包括來自中國(guó)的全球資本的涌入。過去一年,迪拜房?jī)r(jià)上漲了近三成。

為了“捕獲”中國(guó)投資者,迪拜國(guó)有開發(fā)商棕櫚島集團(tuán)(Nakheel)從去年起開始招募會(huì)說中文的銷售人員——集團(tuán)顯然不希望法比奧式的苦惱落在自己頭上。“我們看到大量首次在迪拜置業(yè)的中國(guó)投資者涌現(xiàn),這樣的情形還是第一次出現(xiàn)?!奔瘓F(tuán)主席阿里·拉希德·盧塔(Ali Rashid Lootah)對(duì)媒體表示。

“中國(guó)買家以在當(dāng)?shù)刈錾獾闹袊?guó)商人為主,主要用于自住。當(dāng)然,純粹作為投資的案例也在增加?!钡习葑畲蟮牡禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)Better Homes的住宅銷售顧問德里克(Derek)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,“上個(gè)月,一名中國(guó)人剛剛購(gòu)買了三套公寓,單套面積在75平方米左右,每套接近50萬迪拉姆(約80萬元人民幣)?!?/p>

吹起新一輪泡沫?

根據(jù)房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)萊坊(Knight Frank)上個(gè)月發(fā)布的“全球樓價(jià)指數(shù)”(Global House Price Index),迪拜在截至2013年三季度末的一年時(shí)間內(nèi),住宅價(jià)格上漲達(dá)到28.5%,超過中國(guó)內(nèi)地以及香港21.6%和16.1%的增幅,位居全球第一。

高盛前不久出爐的一份報(bào)告也顯示,雖然目前迪拜房地產(chǎn)價(jià)格相比2008年的峰值低了36個(gè)百分點(diǎn),但比2011年第二季度的最低值已經(jīng)上漲了近三分之一。

2008年爆發(fā)的金融危機(jī)曾讓迪拜房地產(chǎn)市值一夜之間蒸發(fā)了六成。陷入債務(wù)危機(jī)的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援,以償還棕櫚島集團(tuán)母公司迪拜世界集團(tuán)的部分債務(wù)。但這都已成為歷史,如今樓市回暖讓迪拜重新找回了尊嚴(yán)。

不過,房?jī)r(jià)快速上漲給迪拜帶來的并不都是樂觀的情緒,關(guān)于迪拜是否正在吹起新一輪房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也在變得激烈起來。

“這其中是有一些泡沫的,”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示,“最主要的理由是,迪拜缺少中國(guó)所謂的‘剛需’市場(chǎng),表現(xiàn)出對(duì)外國(guó)投資的過分依賴?!?/p>

根據(jù)萊坊在一份報(bào)告中的預(yù)測(cè),2014年迪拜房?jī)r(jià)還將繼續(xù)10%~15%的高速增長(zhǎng)?!?008年以前,歐美投資者在迪拜占據(jù)著絕對(duì)的主導(dǎo),但這一格局正在發(fā)生改變,來自亞洲等新興市場(chǎng)的資金進(jìn)入迪拜,成為推動(dòng)這一輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。”林浩文說。

不過,“迪拜無泡沫論”的堅(jiān)定支持者并不這么認(rèn)為。

“迪拜贏得了2020年世博會(huì)的主辦權(quán),這意味樓市至少會(huì)在接下來的6年表現(xiàn)堅(jiān)挺?!钡吕锟苏f。世博會(huì)的舉辦將帶來更多工作機(jī)會(huì)以及外來人口,拉動(dòng)對(duì)住宅物業(yè)的需求,在德里克眼里,這具有不容置疑的說服力。

去年9月,為了抑制倒買倒賣的投機(jī)行為,迪拜政府將現(xiàn)房登記費(fèi)用從交易價(jià)格的2%提高到了4%。由于迪拜沒有房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、置業(yè)稅甚至沒有增值稅,將房地產(chǎn)登記費(fèi)用翻倍的做法成為一項(xiàng)空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

在此之后,阿聯(lián)酋中央銀行針對(duì)購(gòu)房又出臺(tái)了新的按揭貸款規(guī)定。按照該新政策的規(guī)定,若房地產(chǎn)交易價(jià)格低于500萬迪拉姆,國(guó)外購(gòu)房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的75%,而阿聯(lián)酋公民取得貸款的比例為80%。若房地產(chǎn)交易價(jià)格超過500萬迪拉姆,則國(guó)外購(gòu)房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的65%,而本國(guó)公民能夠取得70%。

“2008年樓市崩盤,問題很大程度出在期房的投機(jī)行為上,所以現(xiàn)在政府對(duì)期房推出了更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施?!钡吕锟私榻B。

目前,迪拜政府對(duì)期房銷售征收8%賣價(jià)的交易費(fèi)用。此外,若購(gòu)買期房,不論購(gòu)房者國(guó)籍,所能取得的貸款上限均為交易價(jià)格的50%。貸款償還年限最多為25年,每月還款額不能超過買家月收入的50%,總額不能超過國(guó)內(nèi)買家7年收入的總和,或是國(guó)外買家8年收入的總和。

與監(jiān)管新政形成呼應(yīng),迪拜的開發(fā)商也在加強(qiáng)自律。去年,迪拜最大的房地產(chǎn)開發(fā)商Emaar推出新的銷售政策,禁止房地產(chǎn)中介在項(xiàng)目竣工之前倒賣期房或?qū)⒎慨a(chǎn)購(gòu)入到自己名下,以抑制投機(jī)行為。

為了消除投資者的不安,迪拜政府甚至在Marina地區(qū)打出了巨幅廣告標(biāo)語——“保持冷靜,這里沒有泡沫”。

來自中國(guó)的身影

在全球資本競(jìng)相追逐的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng),中國(guó)投資者一直以來都稱不上主角,但他們有望成為主角。

“投資迪拜的公寓每年大概能夠獲得7%~8%的凈租金回報(bào),與此同時(shí),物業(yè)本身也在快速地升值?!钡吕锟苏f道,這對(duì)于任何國(guó)家的投資者而言都是巨大的誘惑。

2008年金融危機(jī)不期而至,一批浙江商人在迪拜的房地產(chǎn)投資中損失慘重,但新一批中國(guó)投資者仍然前赴后繼?!爸袊?guó)人越來越多到海外投資房產(chǎn),雖然美國(guó)、歐洲、澳大利亞是最主要的目的地,但也有一部分資金流向了迪拜這樣的地方。”林浩文說。

不僅來自中國(guó)的個(gè)人投資者在世界各地頻繁現(xiàn)身,中國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者也在增加海外項(xiàng)目的收購(gòu)。去年6月,中國(guó)建筑工程總公司宣布與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商SKAI控股組建合資企業(yè),向迪拜人工島——“卓美亞棕櫚島”(Palm Jumeirah)上的一個(gè)10億美元規(guī)模的酒店和豪華住宅項(xiàng)目進(jìn)行投資。

按照計(jì)劃,項(xiàng)目將在2016年開業(yè),以目前迪拜房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度,項(xiàng)目前景充滿樂觀。但問題是,沒有人知道2016年的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)是怎樣一番情形。

“你不能拿現(xiàn)在的迪拜樓市和2008年以前的相提并論,它們不是一回事?!钡吕锟苏f。

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