在美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫破滅的短短七年后,會有新一輪的膨脹嗎?由CoreLogic提供的Case-Shiller房價指數(shù)表明,從今年年初至3月底,美國20個城市的房屋價格上漲了11%;當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的兩個城市——鳳凰城和拉斯維加斯——上漲的幅度已超過20%。存量房數(shù)量在減少:房屋成交的速度以天來計算,而且常常超過報價。在鳳凰城,買房自住的買家和以現(xiàn)金支付投資者發(fā)生激烈的搶房戰(zhàn)斗。美國人再一次把房地產(chǎn)看作最佳的資產(chǎn)。
要成為泡沫,資產(chǎn)不僅僅只是升值而已,必定是要與其實際價值相去甚遠(yuǎn)。就房地產(chǎn)而言,《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志在20個國家用房價與家庭收入以及房租的長期平均比值進(jìn)行每個季度的比較?,F(xiàn)在,我們以同樣的方式計算Case-Shiller房價指數(shù)中20個大都市地區(qū)的指數(shù),并獲得一致的判定:在大多數(shù)市場上,房價處于或接近其長期的均價,沒有一個看起來是泡沫。
無論是美國整體,還是在大多數(shù)城市里,售租比(price-to-rent)和房價與收入(price-to-income)的比例均處于或接近于25年來的平均水平(可以肯定的是,泡沫時期帶動較高的平均值,房屋估價仍然高于在20世紀(jì)90年代)。然而,原因有多種。亞利桑那州、加利福尼亞州、內(nèi)華達(dá)州和佛羅里達(dá)州經(jīng)歷了最大的房地產(chǎn)泡沫;隨著泡沫破滅,當(dāng)?shù)爻鞘械姆績r遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長期平均水平。至于鳳凰城、坦帕(Tempa)和邁阿密上漲的房價,也只是恢復(fù)到其長期的平均價格。
紐約的房價自泡沫時期上漲以來,就沒有下跌多少。與整個國家的情況相比,也恢復(fù)得慢一些。就其租金與收入而言,紐約的房屋估價一直處于持平或略有下降的水平。在首都華盛頓地區(qū),房屋銷售和90年代后期相比,大約翻了一倍,但這似乎可以用強(qiáng)勁的租金收益和收入來解釋。受到興旺的房屋租賃市場的影響,舊金山的房價也在強(qiáng)勁上漲。
亞特蘭大、達(dá)拉斯、克利夫蘭、底特律從來沒有泡沫可言,所有這些城市的房屋估價處于或低于其長期的平均價格。芝加哥的泡沫也相對溫和,房屋估價仍然不高。
在丹佛,房價又重新達(dá)到了最高點,房屋估價在其長期均價的水平之上。這是以我們的方法算出來唯一房價高昂的城市。但就最近的歷史水平而言,它房屋估價超出的部分實在是微不足道。從就業(yè)增長停滯到更高的房屋貸款利率,有許多原因阻礙房地產(chǎn)復(fù)蘇。但此刻,沒有一個所謂破裂的泡沫出現(xiàn)。
(來源:中國日報網(wǎng) 歐葉 編輯:王旭泉)