放水 地方政府怠于催繳
按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的說法,不是我欠稅不交,而是時(shí)間未到。對(duì)此,多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為任志強(qiáng)的表態(tài)不無道理。
“事實(shí)本身的確屬于‘合法不合理’?!薄≈袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)陳國強(qiáng)表示,在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí),開發(fā)商不繳納,并不違背稅法,所以不能認(rèn)為是拖欠。但不排除項(xiàng)目公司利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件,如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后,大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證,等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開始銷售等,遲繳、緩繳土地增值稅。
值得注意的是,陳國強(qiáng)同時(shí)指出,除房企故意遲繳土地增值稅外,還存在地方政府主動(dòng)放水嫌疑。
在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示,土地增值稅這個(gè)稅種執(zhí)行時(shí)確實(shí)不太嚴(yán)格,有時(shí)有些地方政府就不收了。
地稅系統(tǒng)的工作人員表示,雖然按照政策規(guī)定,現(xiàn)行的土地增值執(zhí)行預(yù)繳—清算的方式,但實(shí)際上很多只是簡單預(yù)繳一部分,“就沒有然后了”。開發(fā)商沒有主動(dòng)繳交,地方政府一般也不催繳,都揣著明白裝糊涂。
上述人士表示,對(duì)于地方政府而言,涉及土地方面的稅費(fèi)眾多,而最重頭的是土地出讓金,如果在土地增值稅等其他方面把開發(fā)商“脖子”卡得太緊,勢(shì)必影響地方土地財(cái)政,而且第一年收得太多,會(huì)把第二年的任務(wù)沖高。而一旦到了地區(qū)財(cái)政緊張或者年底稅收任務(wù)缺口很大時(shí),地方政府就收緊催繳,以完成任務(wù)。
“對(duì)于開發(fā)商而言,能夠少交自然少交,政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項(xiàng)目開發(fā),緩解資金緊張?!痹撊耸空f。
對(duì)此,朱一鳴表示:“土地增值稅類似于資本利得稅,其初衷是防止暴利引發(fā)更大的房地產(chǎn)泡沫,對(duì)開發(fā)商的高額利益進(jìn)行調(diào)整?!睋?jù)專家測算,房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。
“但這樣一個(gè)本來規(guī)定明確、很嚴(yán)肅的稅收政策便成了地方政府和開發(fā)商的松緊緩沖區(qū),地方政府‘放水養(yǎng)魚’,開發(fā)商‘合法’鉆空子。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
建議 完善稅制改革與征收條件
針對(duì)土地增值稅“欠繳”之辯,劉劍文認(rèn)為是否存在開發(fā)商有意拖延清算,需要通過調(diào)研、拿到證據(jù),才可以做出更客觀公正的評(píng)價(jià)。但他認(rèn)為,如果有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后還拖延繳納稅款,是其在變相的、無償?shù)氖褂枚惪?。“地方稅?wù)部門加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的檢查和清理很有必要”。
朱一鳴也指出,房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年,對(duì)毛利較高的房企會(huì)有極大好處。一方面可以緩解資金鏈,另一方面由于從利潤中已經(jīng)劃出,因此可以減少企業(yè)所得稅納稅部分。
朱一鳴表示,作為上市公司,房企計(jì)提部分應(yīng)有固定賬戶進(jìn)行監(jiān)管,但由于屬于企業(yè)內(nèi)部,資金使用方向難辨?!耙虼耍瑧?yīng)加強(qiáng)對(duì)房企計(jì)提賬戶的監(jiān)管”。
朱一鳴還提出,可以提高企業(yè)預(yù)繳稅率。對(duì)此,劉劍文認(rèn)為提高預(yù)繳稅率可以作為一個(gè)選項(xiàng)?!安贿^預(yù)繳的時(shí)候項(xiàng)目畢竟還沒有完成,開發(fā)商是否有足夠的資金承擔(dān)稅款?我們既要考慮國家的稅款,也要考慮開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的承擔(dān)能力”。
還有專家指出,可以按照實(shí)際銷售進(jìn)度多設(shè)置繳稅檔位。專家表示,重新審視清算條件是否可以有所改進(jìn)和細(xì)化是一個(gè)方面,另一方面,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照實(shí)際的銷售進(jìn)度來清繳稅款。
專家建議,可以按照銷售進(jìn)度多設(shè)繳稅檔位,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)銷售情況及時(shí)跟進(jìn),避免房企拖著不清算。比如房子已經(jīng)銷售了60%,就應(yīng)該在這個(gè)檔位設(shè)定一個(gè)繳稅比例。如果開盤的時(shí)候預(yù)繳一筆,就置之腦后,一直等最后再清算,容易造成“欠繳”。
中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江等專家則表示,應(yīng)完善稅制改革與征收條件?!笆藢萌腥珪?huì)提出完善房地產(chǎn)稅改革,不僅僅是公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅,而是涉及整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)的厘清和完善,類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進(jìn)行改革,更好完成制定初衷”。