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恒大40億摘北京限房?jī)r(jià)地塊 限房?jī)r(jià)模式或成常態(tài)

2013-09-05 08:38:27 來源:中國廣播網(wǎng)
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據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道,昨天(4日)一天之內(nèi),北京房地產(chǎn)市場(chǎng)就爆出了兩條引人關(guān)注的土地交易新聞。前一個(gè)新聞,是說農(nóng)展館附近地塊,以樓面價(jià)格超過令人咋舌的7萬元,奪取了地王的桂冠。聽到這個(gè)消息,很多人恐怕都會(huì)有點(diǎn)沮喪。這調(diào)控閥門一點(diǎn)都沒松動(dòng),為什么這地價(jià)就是死活不降呢?先別著急上火,下一條新聞可能就會(huì)讓您露出點(diǎn)笑容了。這條新聞是說,豆各莊地塊昨天也成交了,樓面價(jià)格不過1萬6千多。

這兩塊地,一個(gè)在農(nóng)展館,一個(gè)在豆各莊,直線距離不過19公里,同在朝陽區(qū),差距怎么就這么大呢?原來,后一個(gè)地塊,是個(gè)限房?jī)r(jià)地塊,建成后商品房平米單價(jià)不能超過2萬2。這“限房?jī)r(jià)”地塊到底是怎么回事,這種方式能否給能否給北京房?jī)r(jià)“退燒”。

概括北京今年的樓市調(diào)控政策,最合適的形容莫過于“限字當(dāng)頭”。如果說以前的限購限貸更多的是打擊投機(jī)需求,那“限房?jī)r(jià)”地塊的出現(xiàn)就是逼著開發(fā)商把自己的利潤(rùn)壓低再壓低。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布的公告,此次出讓的“限房?jī)r(jià)”豆各莊地塊位于朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村,東五環(huán)與六環(huán)之間,建筑控制規(guī)模29.46萬平方米。除“公共租賃住房”外,剩余商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米,套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)。目前,該區(qū)域房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于與這個(gè)水平。五方橋附近某地產(chǎn)中介小鮑介紹。

中介小鮑:在東五環(huán),兩居室,最低的大概2萬6,戶型不好的2萬6,好一點(diǎn)的大概就是2萬8。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,政府推出這種地塊的考慮之一,是解決城市中等收入人群住房問題。

張大偉:原來北京是保障房部分是政府做,商品房部分是市場(chǎng)來做,大部分人還要到商品房市場(chǎng)上買房,而現(xiàn)在是三元制發(fā)展,解決夾心層中等收入買房的人,夾心層的人就比保障房的要求要高一些,以前就承擔(dān)著高房?jī)r(jià),但是現(xiàn)在他們就可以選擇這個(gè)限價(jià)房。這樣商品房上漲太快就會(huì)對(duì)他影響不會(huì)太大。

開發(fā)商逐利,但這種模式恰好限制了利潤(rùn),所以此前市場(chǎng)擔(dān)憂這種地塊會(huì)受到開發(fā)商的冷落。不過豆各莊鄉(xiāng)地塊除了剛開始掛牌時(shí)少人問津外,后期還是收到了8份報(bào)價(jià)。張大偉分析,出現(xiàn)這種情況并不意外。

張大偉:開發(fā)商還是愿意拿這種地的。這個(gè)地塊雖然說限制了開發(fā)商的利潤(rùn),但是一定程度上也是能夠避免收到樓市調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)的影響,因?yàn)楝F(xiàn)在北京市場(chǎng)來說,拿一塊單獨(dú)的商品房地塊來說,收到的競(jìng)爭(zhēng)肯定很激烈,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)存在。特別是這塊地,位置也是不錯(cuò),所以還是受到了開發(fā)商一些關(guān)注。

即便如此,這塊地最后的成交價(jià)格還是讓不少人吃了一驚,根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布的公告,豆各莊鄉(xiāng)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)最后花落恒大,成交價(jià)格是40億4000萬,高出土地起拍價(jià)24億5千萬6成以上。這個(gè)價(jià)格成交意味著利潤(rùn)微乎其微。

張大偉:他的土地部分(樓面單價(jià))大概在1.6萬左右,再加上建安成本每平米大概2000到3000,其他的稅費(fèi),管理也要1到2千,這樣算他的成本接近或者超過2萬了。

不過恒大早就用足球證明了,他們不差錢,業(yè)內(nèi)也很難以此來判定開發(fā)商對(duì)于“限房?jī)r(jià)”地塊的真正態(tài)度。不過可以確定的是,恒大必須要加快腳步,縮短建筑工期,才能保證自己的利潤(rùn)保留的多一點(diǎn)。

張大偉:上市時(shí)間越快,他的利潤(rùn)會(huì)多,因?yàn)闀?huì)減少占用他資金的時(shí)間,提高了運(yùn)轉(zhuǎn)率,整體說,這種地一定會(huì)很快上市。事實(shí)上,這已經(jīng)不是北京第一次推出“限房?jī)r(jià)”地塊。早在2010年,北京就開始進(jìn)行試點(diǎn),當(dāng)時(shí)推出的“長(zhǎng)陽國際城”限價(jià)1.25萬元出售。在項(xiàng)目推出之初,確實(shí)拉低了區(qū)域房?jī)r(jià)。但業(yè)內(nèi)對(duì)于這種模式能否真正“控房?jī)r(jià)”還是有一些不同的聲音。

第一個(gè)質(zhì)疑是,“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”這樣的措施能長(zhǎng)效執(zhí)行、控制房?jī)r(jià)么?對(duì)于“限房?jī)r(jià)”地塊可以壓制區(qū)域房?jī)r(jià),業(yè)內(nèi)普遍給予認(rèn)同。不過中國人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心副主任況偉大認(rèn)為,這種作用對(duì)于房?jī)r(jià)大局影響不大,一旦房屋入市價(jià)格就會(huì)慢慢拉平。

況偉大:在目前的這種制度,和情況下,這個(gè)政策也就是個(gè)權(quán)宜之計(jì),也就是那么幾處,長(zhǎng)效的執(zhí)行是很難的。

不過北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉卻認(rèn)為,還是應(yīng)該認(rèn)可這種模式的可行性,未來這種方式有可能會(huì)成為土地出讓方式的常態(tài),勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生積極影響。

張大偉:不可否認(rèn)的是,當(dāng)時(shí)推出這些項(xiàng)目就對(duì)市場(chǎng)影響很大,因?yàn)樗幌伦油瞥鰩浊?,?duì)于市場(chǎng)的預(yù)期是很大降溫的,對(duì)于商品房的定價(jià)也是有影響的。后續(xù)的作用還是要看推地的節(jié)奏和供應(yīng)量。

另外,按照此前的規(guī)律,限價(jià)房從拿地到上市一般在一年左右,相比于其他住宅開發(fā)時(shí)間要短,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅擔(dān)憂,開發(fā)商基于利潤(rùn)考慮,必然會(huì)想辦法減少成本投入,那么,限價(jià)房“快開發(fā)周期”是不是會(huì)影響房屋質(zhì)量呢?對(duì)于這樣的質(zhì)疑,張大偉認(rèn)為,在北京不必過于擔(dān)心。

張大偉:現(xiàn)在北京預(yù)售資金監(jiān)管啊什么的都是驗(yàn)收合格后才會(huì)撥付給開發(fā)商,而且建安成本在北京房子里占比很低,所以在一二線城市很少有偷工減料的。

從限制購買,到限制拿地,再到限制入市價(jià)格,“限賣價(jià)、競(jìng)地價(jià)”被認(rèn)為是北京住房調(diào)控“低端有保障,中端有支撐,高端有市場(chǎng)”的重要補(bǔ)充。但況偉大認(rèn)為,這種方式不適合一刀切的推廣。

況偉大:在一些中低收入者住房問題突出的城市適合推廣,但是對(duì)一些城市中低收入者通過買商品房就可以解決,就不必推廣。”

而張大偉則認(rèn)為,未來這種模式勢(shì)必會(huì)由“試點(diǎn)”變?yōu)椤俺B(tài)”。

張大偉:我覺得這個(gè)會(huì)從北京向全國推廣,其實(shí)從國土部的一些談話之后也談到了,這個(gè)在試點(diǎn)北京總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后是會(huì)推廣的。

根據(jù)媒體報(bào)道,“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”是目前北京正在推出的一項(xiàng)重要舉措。豆各莊地塊是一個(gè)開始,而不是一個(gè)孤家寡人。第二塊限房?jī)r(jià)地塊——海淀區(qū)環(huán)??萍紙@地鐵地塊將于9月11日開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

可能大家都覺得,這下低房?jī)r(jià)有望。但還是不得不給大家潑潑冷水,限房?jī)r(jià)地塊來了,高價(jià)地王也并不遙遠(yuǎn)。就在明天,起始總價(jià)高達(dá)175.26億元的上海徐家匯中心地塊開標(biāo)。如無例外,該地塊的成交也極有可能成為今年的全國總價(jià)地王。所以說,房?jī)r(jià)能不能停止瘋狂,限房?jī)r(jià)地塊能不能成為樓市良方,還得咱們邊走邊瞧。 (記者杜希萌)

 
 
 

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