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中國(guó)日?qǐng)?bào)精選
租房新規(guī)莫成租客的新負(fù)擔(dān)
2011-05-03 06:33:29     

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中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息:英文《中國(guó)日?qǐng)?bào)》5月3日言論版文章:4月11日《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)正式向社會(huì)公示,征求市民意見(jiàn)。此次新規(guī)旨在以政府的權(quán)力規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。《辦法》有三項(xiàng)目標(biāo):一是合理分配租賃雙方的權(quán)利義務(wù),諸如房租一年只漲一次,對(duì)押金數(shù)額做出限制;二是治理群租;三是規(guī)范中介行業(yè)。

首先看群租問(wèn)題。租房是很多新上海人繞不開(kāi)的選擇。隨著房?jī)r(jià)的飆升,不僅是低收入人群,甚至工作還算體面的小白領(lǐng),也難以負(fù)擔(dān)起一套房子的租金,于是有了“合租”,再衍生出了“群租”:一套商品房被三夾板、石膏板分割成多個(gè)小隔間后,分租給了幾戶(hù)、十幾戶(hù)人家。這是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的“自發(fā)秩序”,有其自身的合理性。

但群租還有外部性,所以需要政府來(lái)規(guī)范。比如群租房空間擁擠、電線(xiàn)亂拉,存在著嚴(yán)重消防、治安、衛(wèi)生隱患。房屋原本是供家庭使用的,如今成了集體宿舍,光是幾十個(gè)人輪流洗澡,衛(wèi)生間就傷不起,會(huì)滲水、會(huì)阻塞,會(huì)產(chǎn)生一系列的鄰里糾紛。近幾年,上海曾組織過(guò)多起針對(duì)“群租”房的專(zhuān)項(xiàng)整治,但效果既不大,也難以鞏固。從執(zhí)法者的角度說(shuō),主要是“無(wú)法可依”,要求二房東拆掉私建隔斷、清理群租,缺乏明確的法律授權(quán)。于是《辦法》應(yīng)運(yùn)而生,其中第8、第9條規(guī)定:不得將原始設(shè)計(jì)的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租;不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室出租供人員居住。而且,人均居住面積不得低于5平方米,三口之家至少租住12平方米。如果出租人違反了這個(gè)規(guī)定,先由政府部門(mén)責(zé)令整改,逾期不改將被處以五千元至三萬(wàn)元的罰款。

這個(gè)規(guī)定與去年12月國(guó)家城建部公布的《商品房屋租賃管理辦法》一脈相承,旨在授權(quán)政府整治群租。政府部門(mén)如此規(guī)定的初衷,是可以理解的,但群租有其自身的市場(chǎng)邏輯,未必會(huì)因?yàn)椤罢巍倍А?/p>

解放前,上海因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲,也曾出現(xiàn)與如今相似的“七十二家房客”群租。1931年上海市政府也曾發(fā)布過(guò)限租令:?jiǎn)未狈课莶坏贸^(guò)3戶(hù);雙幢不得超過(guò)5戶(hù);曬臺(tái)、廚房不得改作住舍。這兩個(gè)跨越幾十年的規(guī)定是如此驚人的相似。但歷史的教訓(xùn)顯示,當(dāng)年的這種“限租令”,在飆升的高房?jī)r(jià)面前,敗下陣來(lái)。

沒(méi)有人愿意住在冰箱那么大的群租房里,這不需要政府規(guī)定;但是居滬不易,飆升的房?jī)r(jià)讓人承受不起,從擁有自己的房子到租房,再到合租,最后在逼仄的群租隔間里安放自己的人生。政府需要做的是提供保障性住宅,緩解民生之痛。在一時(shí)難以解決住房問(wèn)題的情況下,也應(yīng)注重政府規(guī)范的可行性,事實(shí)是很多人只租得起群租房,現(xiàn)在政府規(guī)定他們不能群租了,那他們?cè)撛趺崔k?政府應(yīng)有一籃子的計(jì)劃。將群租介定為違法,是簡(jiǎn)單的,難的是政府去解決他們的住房困難。

客觀地說(shuō),今年上海市政府加大了保障房的投入。今年1月,上海市市長(zhǎng)韓正承諾:今年上海新開(kāi)工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米、22萬(wàn)套(間),供應(yīng)1150萬(wàn)平方米、17萬(wàn)套(間)左右。公租房、廉租房等保障房的大量出現(xiàn),必然會(huì)緩解房子的供需矛盾,讓很多人不用去住群租房,生活在相對(duì)正常的空間里。但這種緩解不是一朝一夕可以實(shí)現(xiàn)的,如果現(xiàn)在就出臺(tái)禁止群租的規(guī)定,勢(shì)必有人會(huì)被趕出群租屋,進(jìn)一步加劇房屋市場(chǎng)的供需矛盾。群租有消防、衛(wèi)生等種種隱患,遲早要禁止,這是社會(huì)共識(shí)。但發(fā)布禁令應(yīng)選擇好時(shí)機(jī),在今后保障房的供應(yīng)相對(duì)充足的條件下,再出臺(tái)禁令,可能更妥當(dāng)。

此外,新《辦法》中也希望以政府力量規(guī)范房屋租賃程序,比如要求所有租房合同都必須到區(qū)房地局登記備案,甚至逐步實(shí)行租賃合同的網(wǎng)上備案。這固然方便了政府的管理,但是租客面臨的問(wèn)題也很現(xiàn)實(shí),合同要備案,房東就要繳納相當(dāng)于租金5%的營(yíng)業(yè)稅,再征收10%的個(gè)人所得稅。按現(xiàn)在的市場(chǎng)慣例,這筆錢(qián)肯定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客頭上——本來(lái)就是因?yàn)橘I(mǎi)不起房子才租的,如今租金又要漲,這讓飽受高房?jī)r(jià)煎熬的公眾,很難想得通。

房屋租賃市場(chǎng)當(dāng)然需要規(guī)范,但新規(guī)不只是為政府的管理提供授權(quán),更應(yīng)設(shè)身處地考慮租客的種種困難,不要增加租客的負(fù)擔(dān)。在不能充分提供保障性住房的條件下,不必急著禁止群租,因?yàn)榻步涣恕?/p>

英文原文請(qǐng)見(jiàn):http://www.healinghandsltd.com/opinion/2011-05/03/content_12432644.htm。特別說(shuō)明:因中英文寫(xiě)作風(fēng)格不同,中文稿件與英文原文不完全對(duì)應(yīng)。(作者系上海律師 沈彬 編輯 呂捷)

 


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