中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息:英文《中國(guó)日?qǐng)?bào)》5月3日言論版文章:經(jīng)常去一個(gè)花店買花,賣花的小姑娘跟人合伙在閔莊合租了一套房子,每人每月300元。今天又去買花,問(wèn)小姑娘房租漲了嗎?她說(shuō),每人漲了30元。合租,是在城市打工者普遍選擇的居住方式。他們一個(gè)月千元左右收入,不可能獨(dú)立承擔(dān)一套房子的租金,為了在這個(gè)城市生存下去,雖然擁擠、不方便、不安全,但也只能無(wú)奈地選擇合租。
2011年3月的城市房租上漲排名榜上,上海平均房租每平方米53元,環(huán)比上漲7.92%,同比上漲13.95%;北京平均房租每月每平方米48.88元(4月17日租賃成交均價(jià)為每平方米52.86元),環(huán)比上漲1.36%,同比上漲12.94%。2010年以來(lái),像北京、上海這樣的特大型城市的租金一直呈上漲態(tài)勢(shì)。某門戶網(wǎng)站曾對(duì)租金上漲做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查,有44.6%的承租者回答房租大漲,租不起了;有35.8%的回答是漲了但還在承受范圍內(nèi),并且75.6%的受訪者依然相信2011年房租還會(huì)上漲。
各地隨著房租的逐年上漲,群租行為日益嚴(yán)峻,有些還是住在非居住用房?jī)?nèi),如媒體曾報(bào)道過(guò)的一個(gè)地下設(shè)備層竟然居住200余人。還有把地下車庫(kù)分割出租,缺乏供水、供暖、衛(wèi)生間等基本設(shè)施。有些地方的城鄉(xiāng)結(jié)合部群租行為更是普遍,在利益趨動(dòng)下,私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,不僅居住條件惡劣,還缺乏基本的安全保障,一旦發(fā)生火災(zāi),后果不堪設(shè)想。
針對(duì)租賃市場(chǎng)的混亂局面和安全隱患,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了新版《商品房屋租賃管理辦法》,對(duì)市場(chǎng)中將房屋分拆、隔斷“化整為零”群租行為明令禁止。但該辦法發(fā)布后,直到今年4月11日,上海市才公布了《上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》,北京等地曾經(jīng)討論過(guò)的實(shí)施意見(jiàn)至今還沒(méi)有出臺(tái)。
北京和上海方案共同點(diǎn)是規(guī)范人均居住面積的規(guī)定,如北京規(guī)定租住成套住宅的,人均建筑面積不得少于10平方米,或者人均使用面積不得少于7.5平方米;租住平房的,人均使用面積不得少于4平方米。同時(shí),不得擅自改變房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)不得用于住舍。上海方案明確界定為不得將原始設(shè)計(jì)的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租。一間原始設(shè)計(jì)用于居住的房間為最小出租和轉(zhuǎn)租單位,只能建立一個(gè)居住房屋租賃關(guān)系。承租的人均居住面積不得低于5平方米。
對(duì)租賃市場(chǎng)的嚴(yán)格管理,與現(xiàn)實(shí)生活中的租賃現(xiàn)狀形成嚴(yán)重沖突。由此,政策的可操作性和執(zhí)行力度就顯得尤為重要了。面對(duì)分散在各小區(qū)、各民房的租賃住房市場(chǎng),由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行依法管理成為政策能否落實(shí)的關(guān)鍵。從目前的政府主管部門的人力來(lái)看,根本不可能做到全面監(jiān)管,這就需要?jiǎng)佑没鶎咏M織,如街道和居委會(huì)。但目前過(guò)多的職能落到居委會(huì),人員嚴(yán)重不足的問(wèn)題早已顯現(xiàn)。所以,管理辦法雖然可以盡快出臺(tái),但還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間完善相關(guān)配套的監(jiān)管制度,讓政策落到實(shí)處。
我在美國(guó)學(xué)習(xí)期間發(fā)現(xiàn),美國(guó)對(duì)租賃住房有明顯的規(guī)范和要求,我所在的城市ALBANY 就有社區(qū)工作人員負(fù)責(zé)抽查出租房屋,一旦發(fā)現(xiàn)超規(guī)出租,客廳住了人,就要對(duì)房東重罰。所以,很少有人敢于違規(guī)。我們現(xiàn)在很少有把租賃合同拿到管理部門備案的,所以,一套房子是空置、自住還是出租,都需要管理部門耐心觀察才能判斷,這必然會(huì)給政策實(shí)施加大了難度。
但無(wú)論如何,該項(xiàng)政策的出臺(tái),給執(zhí)法者一個(gè)有法可依的根據(jù),可以理直氣壯的檢查非居住用房出租、群租等行為。否則,如果沒(méi)有這部規(guī)定,政府管理部門即使發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題也無(wú)法進(jìn)行查處。從這一點(diǎn)來(lái)看,這是該項(xiàng)政策最大的亮點(diǎn),也是操作性的基本體現(xiàn)。
解決租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為:一是要加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理、全面推進(jìn)合同備案制度,并經(jīng)常定期檢查復(fù)審;二是要加大力度進(jìn)行保障房建設(shè),讓那些群租的客戶能方便租到政府的保障性住房,如公租房等。否則,在租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求、市場(chǎng)需求龐大以及利益趨動(dòng)的背景下,必然會(huì)有人敢于違背國(guó)家法律法規(guī)分割群租,如本文開篇提到的賣花女孩,如果不能租到政府的保障性住房,只能選擇群租,這就是真實(shí)的市場(chǎng)需求;三是加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管,規(guī)范行業(yè)行為,加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。其實(shí),很多高租金都是被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作的??蓞⒖甲?cè)律師和會(huì)計(jì)師的管理規(guī)定,對(duì)全行業(yè)實(shí)行準(zhǔn)入考試和注冊(cè)執(zhí)業(yè)制度,形成一個(gè)誠(chéng)信、公開、公平、透明的租賃交易市場(chǎng)。當(dāng)然,特大型城市還有控制人口無(wú)限擴(kuò)張的壓力,在當(dāng)前的形勢(shì)下,只能通過(guò)市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行人口的有效調(diào)控,這也是有些地方政府不敢冒然公布放寬準(zhǔn)許入群體的問(wèn)題所在。
對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管,已經(jīng)迫在眉睫,先通過(guò)管理辦法的征求意見(jiàn)或發(fā)布給社會(huì)一個(gè)明確的預(yù)期,比如規(guī)定2011年10月底前自行拆除分租空間等,再隨著法律法規(guī)的逐漸普及,群租、非法出租等行為才能得到有效扼制。這些都是出臺(tái)管理辦法的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義所在。
英文原文請(qǐng)見(jiàn):http://www.healinghandsltd.com/opinion/2011-05/03/content_12432644.htm。特別說(shuō)明:因中英文寫作風(fēng)格不同,中文稿件與英文原文不完全對(duì)應(yīng)。(作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任,研究員 文林峰 編輯 呂捷)