釋放中小城市需求
作為城市化進(jìn)程中吸納農(nóng)村人口的主要區(qū)域，二、三線城市未來的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。本次中央?jīng)濟(jì)工作會議提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，這將給二、三線城市房地產(chǎn)帶來機(jī)會。從長期看，我國城市化進(jìn)程正處在加速發(fā)展時期，隨著國家加大對二、三線城市的關(guān)注力度，未來房地產(chǎn)區(qū)域不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀將得到極大改善。
從目前來看，以北京、上海為代表的一線城市房價迅速攀升，土地價格也持續(xù)飆漲。與此相比，二、三線城市呈現(xiàn)出一定的價格傳導(dǎo)滯后性。
聯(lián)合證券分析師魚晉華表示，由于二、三線城市處于城市化進(jìn)程加速發(fā)展階段，明年樓市成交量將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，表現(xiàn)為一線城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三線城市成交量的增長。他認(rèn)為，城市化將向都市圈形態(tài)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將給二、三線城市帶來導(dǎo)入型人口紅利，從而使這些城市多種購房需求得到釋放。
聯(lián)合證券數(shù)據(jù)顯示，1996年我國城市化率進(jìn)入30%后開始出現(xiàn)加速上升態(tài)勢，2008年我國整體城市化率水平為45.7%，從全國范圍看仍處于城市化加速發(fā)展階段。
專家指出，在二、三線城市房地產(chǎn)市場中，本地居民仍然是主要購買力量。同時，外地投資客的進(jìn)入將刺激本地投資性需求。二、三線城市周邊區(qū)縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預(yù)期，開始進(jìn)入中心城市購買房產(chǎn)，從而帶來新的剛性需求。此外，未來二、三線城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內(nèi)地中心城市另一股剛性購房需求的來源。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始在二、三線城市積極布局。萬科、保利等地產(chǎn)龍頭紛紛在二、三線城市加大土地儲備。10月份萬科新增的3個項目均集中在二、三線城市。
國海證券分析師趙鐸表示，近幾年內(nèi)地省會城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深三大一線城市。一方面是大城市競爭不斷加劇和生活成本不斷提高，另一方面則是中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長對勞動力需求增加。在這種情況下，農(nóng)村勞動力將呈現(xiàn)首先向中小城鎮(zhèn)集中的趨勢，因此，二、三、四線城市的購房需求挖掘的潛力更大。
“穩(wěn)房價”是關(guān)鍵
11月28日，溫家寶總理在視察上海時曾提出“抑制投機(jī)”，房價過快上漲已引起管理層的警覺。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前我國居民消費(fèi)中房地產(chǎn)消費(fèi)占比過高的現(xiàn)象十分突出，在一定程度上抑制了其他消費(fèi)支出。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，社會消費(fèi)品零售總額10.14萬億元，同比增長15.3%。但同期商品房銷售額達(dá)3.15萬億元，同比增長79.2%。居民財富流向房產(chǎn)的比重正在提高。
有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估計，今年全國一手房和二手房銷售總額可能達(dá)到5.7萬億元至6萬億元，而今年全社會消費(fèi)品零售總額預(yù)計在12萬億元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一將“花”在買房上。
“房地產(chǎn)業(yè)對于消化產(chǎn)能、推動消費(fèi)具有重要作用?！惫^銘表示，目前居民支出中房地產(chǎn)支出占比較高，從而抑制了其他消費(fèi)需求。因此，他建議，明年國家應(yīng)進(jìn)一步加大廉租房等保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，使居民收入合理分配?！巴ㄟ^降低廣大中低收入家庭的購房成本，使居民收入用于其他消費(fèi)品上，從而起到拉動內(nèi)需的作用?！?/p>
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，占GDP十分之一比重的房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展十分重要。不過，今年樓市銷售爆發(fā)性增長的局面明年將很難復(fù)制。他認(rèn)為，房價如果過快上升將使銷售萎縮，但過低的房價又將抑制行業(yè)投資，因此要解決這個兩難問題，穩(wěn)定房價將是關(guān)鍵。
顧云昌指出，明年的政策重點(diǎn)將加大限價房、公共性租賃住房等保障性住房的供應(yīng)，力求達(dá)到供求平衡。目前處在商品房和保障房市場之間的中低端消費(fèi)需求沒有釋放，應(yīng)提高這部分“夾心層”的購房積極性。
來源：中國證券報 編輯：馬原
