有中國日報網(wǎng)消息：關(guān)物業(yè)稅的消息和議論近日卷土重來。

有消息稱上海擬開征住房保有稅,且方案基本已定;另一傳言則是物業(yè)稅已獲住建部審批,通過財政部和國務(wù)院審批的概率也很大,試點地區(qū)為京滬深渝四市,發(fā)起地點為重慶;而前段時間鬧得沸沸揚揚的“特別房產(chǎn)消費稅”,也是由重慶市市長黃奇帆透露的。

結(jié)合本月初國務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志中發(fā)文稱要研究適時開征物業(yè)稅;4月6日財政部公布的2010年工作重點包括有完善房產(chǎn)稅制度;以及近段時間,新華社、《人民日報》、中央電視臺等中央官方媒體連續(xù)14天炮轟高房價、高地價和追問房地產(chǎn)市場存在的問題,物業(yè)稅的開征似乎已是山雨欲來風(fēng)滿樓。

物業(yè)稅一詞首次進入百姓視線是在2003年10月。2006年10月,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市率先開展了房地產(chǎn)模擬評稅的試點工作,成為首批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點。一年后,國家稅務(wù)總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū),至此,“空轉(zhuǎn)”省市超過10個。今年初也有消息稱,今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國。

物業(yè)稅的開征,普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是重大利空,而每次有關(guān)消息的傳出總是能引起相當(dāng)震動。就在上海擬開征住房保有稅的消息傳出當(dāng)天,滬深股市地產(chǎn)股就受到受挫,房地產(chǎn)板塊整體跌幅達(dá)到了1.58%。物業(yè)稅因而被認(rèn)為是懸在樓市頭頂?shù)囊槐斑_(dá)摩克利斯之劍”。此番上海、重慶等地有關(guān)物業(yè)稅的消息傳出,就恰逢3月下旬全國部分城市房價重新上漲的敏感時期。有業(yè)內(nèi)人士分析:“這有點像是要注射一劑退燒針,讓市場稍微冷一下。”

不過顯而易見的是,由于我國實行一次性購買70年地價,物業(yè)稅的司法地位如何確定,以及對征收對象如何確定、評估等技術(shù)性問題,讓業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為物業(yè)稅短期之內(nèi)難以推出。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭就指出,作為一個重要稅種,物業(yè)稅的開征需要人大立法通過,過程較長,有關(guān)層面極有可能把物業(yè)稅列為中期立法。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)加稅的方向是不變的。

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個:房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但實際上,前者只對經(jīng)營性用房征稅,后者則對個人住宅免征。

楊紅旭表示,近期之所以房產(chǎn)稅一詞在官方口中頻頻出現(xiàn),正是因為它的有關(guān)規(guī)定,屬于國務(wù)院出臺的行政法規(guī)。“要對個人征稅,只需要將個人免征部分去除即可”。而從性質(zhì)上分析,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物,都是持有環(huán)節(jié)的稅收,區(qū)別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動產(chǎn)。這為部分城市以房產(chǎn)稅的名義暫行物業(yè)稅之實,掃清了人大立法的漫長審議屏障。他認(rèn)為,上海所謂的“住房保有稅”,重慶所謂的“特別房產(chǎn)消費稅”,皆暗合此意。也就是說,物業(yè)稅的開征,將可能采取“曲線救國”的方式。

不過,盡管不少人認(rèn)為征收物業(yè)稅是調(diào)控高房價根本措施,但仍有業(yè)內(nèi)人士指出:“相關(guān)部門寄希望于通過開征物業(yè)稅降低房價,我覺得物業(yè)稅根本解決不了高房價問題。”中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰表示,物業(yè)稅即使開征,稅率大概也不過是1%到2%,而二手房營業(yè)稅有5%,一個中介在一個二手房的轉(zhuǎn)賣過程中,營業(yè)稅加契稅,加5%的中介稅,可以達(dá)到11%,“這個都沒有能夠阻擋高房價的增長,希望通過1%到2%調(diào)控高房價,不是很現(xiàn)實”。

物業(yè)稅開征大猜想

物業(yè)稅

坊間有消息稱,物業(yè)稅開征方案已于4月7日晚通過建設(shè)部的審批,而且通過財政部和國務(wù)院的審批的可能性非常大。該消息還透露,物業(yè)稅發(fā)起地點為重慶,試點地區(qū)目前定在京滬深渝,物業(yè)稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收。

客觀來看,物業(yè)稅的開征并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等,背后隱藏了各方利益的博弈,其開征必然面臨諸多難點。

一個典型的例子是,國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”省市后,各省市內(nèi)部城市參與的積極性并不高。反對者認(rèn)為,物業(yè)稅“將加重稅負(fù),而不是促進地方經(jīng)濟發(fā)展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔(dān)心試點會影響當(dāng)?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。而據(jù)內(nèi)部人士透露,財政部2007年就曾籌劃物業(yè)稅實轉(zhuǎn),也曾找試點城市逐個晤談,但均未能達(dá)成一致。

不過此次傳言的京滬深渝4個試點城市中,北京2008年曾提出“空轉(zhuǎn)實”的申請;上海近日傳出擬開征住房保有稅;深圳去年曾有消息傳出將率先開征物業(yè)稅;重慶則是市長黃奇帆透露將開征特別房產(chǎn)消費稅。傳言中的4個試點城市均曾站在物業(yè)稅開征的風(fēng)口浪尖上。再加上物業(yè)稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收的細(xì)節(jié),讓這次傳聞更顯得有鼻子有眼。

房產(chǎn)保有稅

有媒體報道稱,上海市住房局牽頭制定的物業(yè)稅方案目前已經(jīng)形成,不過,上海方面計劃征收的是房產(chǎn)保有稅。該媒體稱,可能對存量房和增量房一并征收,但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交。

4月8日,上海市房管局罕見地專門通過官方網(wǎng)站對上述消息作出回應(yīng):目前有關(guān)部門正在進行的研究是“完全正常的”,但具體征收要“要經(jīng)國家層面定,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好”。顯得這一消息絕非空穴來風(fēng)。

還有知情人士透露:早在今年初,上海市主要領(lǐng)導(dǎo)就在內(nèi)部會議上表態(tài),年內(nèi)一定要推出房產(chǎn)保有稅,市住房局負(fù)責(zé)牽頭設(shè)計前期方案。

上海市財稅局工作人員表示,可以明確的是,目前上海各房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)實施聯(lián)網(wǎng),能第一時間了解每戶家庭的房屋擁有情況。另外,稅收部門在辦理契稅交納時,已保留了所有購房者留下的購房價格及面積信息,這構(gòu)成了稅務(wù)部門征收住房保有稅的一項基礎(chǔ)。

不過,如果地方對個人開征房產(chǎn)業(yè)稅,顯然還需通過國務(wù)院審批。

特別房產(chǎn)消費稅

3月24日的重慶“兩會”上,市長黃奇帆表示,為了抑制高房價,政府可以對這些高端房征收“特別房產(chǎn)消費稅”。

他舉例說,比如一個人買了5套或10套房,通過炒房牟利,或者其所購買的房子是超過200平方米的大戶型,其價格超過普通房價的3倍、5倍,甚至10倍。如果中端房的價格為每平方米5000元,你購買的房子價格卻達(dá)到每平方米1.5萬元。那么,這樣的房子就屬于高端房,就要開征“特別房產(chǎn)消費稅”。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示,“特別消費稅曾實施過,在歷史上曾經(jīng)有兩個時期,比如1987年對彩電、進口汽車,也就是在特殊情況下特殊手段使用。但這對房地產(chǎn)調(diào)控方面來說,要慎行”。

據(jù)分析,重慶要實行“特別房產(chǎn)消費稅”需解決兩個問題。一是立法權(quán)在中央,必須要通過立法程序;二是這個稅在稅目中能不能說得過去,百姓能否接受。劉桓直言:對比來看,如果說征物業(yè)稅更困難的話,征特別消費稅其實也很困難。”

目前,重慶市相關(guān)方案已上報國務(wù)院。重慶市財政局局長劉偉表示,雖然制定相應(yīng)財政方案要靠地方財政局來牽頭,但真正實施,還要等中央的決策,一旦獲準(zhǔn),重慶將在2010年上半年就會有所動作。

房地產(chǎn)稅

相比上述幾種方式,對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅有關(guān)內(nèi)容進行修訂,增加非自住住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù),似乎是短期內(nèi)最有可能的辦法。

據(jù)一位接近決策層的權(quán)威人士透露,作為主管部門的財政部并未準(zhǔn)備在短期內(nèi)專門開征針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的新稅種,亦沒有就此向國務(wù)院以及全國人大請示?！柏斦磕壳暗乃悸?還是對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制進行完善。”

據(jù)透露,財政部目前已經(jīng)著手啟動修訂《房地產(chǎn)稅暫行條例》,財政部意圖通過這份規(guī)章的修改,在不開征新稅種的情況下,達(dá)到對大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)以控制樓市投資行為的目的。

在此之前,財政部對社會公布了2010年工作要點,其中明確提出,在2010年的工作中,要完善房地產(chǎn)稅制的改革與建設(shè)。而在國務(wù)院下發(fā)的2010年各部委分工中,在“確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展、遏止房價過快上漲”的“分項任務(wù)”中,財政部的“任務(wù)分配”排在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委之后,位列第三。

“至于稅率具體是多少,現(xiàn)在還不好說,畢竟這項工作還沒有進行到這個階段,我覺得還需要一段時間?！鼻笆鰴?quán)威人士表示。

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全球物業(yè)稅一覽

香港:如房地產(chǎn)作出租用途,則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值,以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收,稅率為15%。

臺灣:按我國臺灣地區(qū)物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來看,144平方米以上的房源,每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。

新加坡:由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收,自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%,其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。

日本:日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等,同時還有遺產(chǎn)繼承稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。韓國:韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi),還有可能進一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會被整合為資本收益稅,稅率將增加為:第二套房產(chǎn)為50%,而第三套房產(chǎn)為60%。

美國:不動產(chǎn)稅,歸在財產(chǎn)稅項下,稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收,各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同,大約平均1%到3%。瑞典:不動產(chǎn)稅,征收額度為不動產(chǎn)稅務(wù)評估價值的0.5%-1%。自2001年起,對于單棟獨立家庭住房(相同于國內(nèi)別墅的那種住房),稅率為1%,對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅,稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%,工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。

西班牙:不動產(chǎn)稅:按照稅務(wù)評估價值征收(一般低于市場價值的50%),稅率在3%。

來源：南方日報 編輯：鄧京荊